無論是買房或賣房都是令人喜悅的事情，一個是可以擁有自己的房子，一個是能得到資金做更多運用，然而房屋買賣可不能馬虎行事，旺來財經從房屋買賣流程到應注意事項都整理給您，讓您買得安心、賣得安心，展開燦爛新人生。
內容目錄
房屋買賣流程一：付訂金
買賣雙方議定房屋價格。這個階段要注意議價方式，分為以下兩種：
- 要約書：買方向房仲表示購買意願，不須先支付費用，若議價失敗則契約無效。契約成立後若任一方反悔，須支付對方總價款的3％。
- 斡旋金：買方先將斡旋金交給房仲，向賣方展現誠意，以提高成交機會，若議價成功，斡旋金轉為訂金。契約成立後，買方反悔則斡旋金由賣方接收；賣方反悔則須加倍賠償斡旋金給買方。
雙方同意成交價與物件後，買方支付訂金（約成交價2～5％）給賣方。
房屋買賣流程二：簽約
雙方在地政士見證下核對身分及土地、建物權狀正本，並在當天申請土地及建物謄本，以確認產權是否完整。若雙方需要「履約保證」，可在此時告知房仲。簽約完畢由買方支付簽約金給賣方，或匯入履約保證專戶。
- 買方準備：身分證、印章、簽約金（約總價一成）。
- 賣方準備：印章、身分證、土地或房屋權狀。
※貼心提醒：何謂履約保證？又稱「成屋履約保證」、「交易安全制度」或是「買賣價金履約保證」。買賣雙方簽定不動產買賣契約後，買方陸續付出的價金先匯入建築經理公司在銀行開設的「履約保證專戶」中，經確認款項無誤後，建築經理公司會寄發履約保證書給買賣雙方，等買賣手續全部完成，過戶、交屋後，銀行才會將價金交付給賣方。
房屋買賣流程三：用印
買賣雙方將過戶、報稅所需文件交給地政士，地政士一同於增值稅申報書、契稅申報書、所有權移轉契約書（公契）、登記申請書記申請書上蓋好雙方印鑑章，這樣的過程稱為用印。
- 買方準備：身分證、印章、印鑑證明。
- 賣方準備：身分證、印章、印鑑證明、房屋稅單、地價稅單。
買方若想要辦理房屋貸款，須在這個階段開始向銀行申請。另外，買方在此階段要支付「用印款」（大約成交價的10％）給賣方。
※貼心提醒：何謂權利人、義務人？買方在法律上取得房屋權利，稱為權利人。而賣方在法律上失去房屋權利，稱為義務人。
房屋買賣流程四：完稅
用印後30天內，地政機關會核發稅單供買賣雙方繳納。買方在這個階段須支付「完稅款」（約成交價的10％）給賣方。
※買方稅金費用：契稅、印花稅、登記規費。
※賣方稅金費用：房屋稅、地價稅、土地增值稅，一般會從履約保證專戶中扣除土地增值稅。
房屋買賣流程五：過戶
稅款繳完後，地政士會辦理房屋所有權移轉登記（過戶），若買方有貸款作為交屋款部分，須在這時辦理抵押權設定登記，接著銀行會將核貸金額撥入賣方指定帳戶，或約定交付尾款時，買賣雙方會同領款，由賣方點收及簽收。若賣方原本還有貸款未清償塗銷，須與買方貸款債權人約定代為清償。
房屋買賣流程六：交屋
通常過戶後1～2天內就會辦好交屋，買賣雙方一起查驗房屋，確認履約保證專戶中的款項匯入賣方帳戶中，並將地價稅、房屋稅、水電、瓦斯、管理費分算清楚，賣方交出鑰匙，完成房屋買賣程序。
房屋買賣各流程花費時間？
- 付訂金：1天
- 簽約：1天
- 用印：1天
- 完稅：約20～30天
- 過戶：約3～5天
- 交屋：約1～2天
房屋買賣流程應付費用？
| 買方 | 賣方 |
|---|---|
| 契稅 | 土地增值稅 |
| 印花稅 | 交屋日前房屋稅 |
| 地政登記規費（土地及建物登記謄本費） | 交屋日前地價稅 |
| 代書費 | 交屋日前水電瓦斯管理費等 |
| 貸款申辦費 | 代書費 |
| 房屋住宅險及地震險保費 |
買方費用說明
- 契稅：房屋核定契價ｘ6％
- 印花稅：（建物契價＋土地現值）ｘ0.1%
- 地政登記規費：買賣登記費、設定登記費、謄本費、書狀費、閱覽費
- 代書費：買賣代書費、抵押權設定代書費、簽約手續費、實價登錄代書費
- 貸款申辦費：申請銀行房貸時的費用，每間銀行收取費用不等，約3000～6000元
- 房屋住宅險及地震保險費：實際金額由貸款銀行核定
賣方費用說明
- 土地增值稅：一般為20～40％，自用住宅優惠稅率10％
- 交屋日前房屋稅：依交屋日，按比例分算（課稅期間7/1到次年6/30；開徵日期5/1到5/31）
- 交屋日前地價稅：依交屋日，按比例分算（課稅期間1/1到12/31；開徵日期11/1到11/30）
- 交屋日前水、電、瓦斯、管理費等：交屋日為分界點，買賣雙方按比例分擔。交屋日前費用由賣方負擔，交屋日後由買方負擔
- 代書費：抵押權塗銷代書費、簽約手續費、實價登錄代書費
房屋買賣注意事項有哪些？
合法地政士
找合法的地政士才能確保過程中需要代書協助的環節可以順利完成。
確認契約內容
- 簽約前：先確認內容有無遺漏，重要標明處如坪數、金額、持分與否等都要標示清楚，也要留意約定交屋、搬遷、貸款清償時間是否可行。
- 簽約時：注意是否有雙方印鑑作證、立約日期，及雙方簽名有無確實填寫。
付款流程及方式
付款流程有簽約、用印、完稅、尾款4個階段。各階段的付款成數，依買賣雙方要求而有所不同，需在簽約時仔細確認，達成雙方共識。
尾款交付
為避免買家申請銀行貸款後就拿著錢消失，賣家可在過戶前要求買家開立限時兌現的現金本票，也可直接將貸款金額匯入賣家戶頭，或是履約保證專戶。
點交方式
點交時最好是由買賣雙房現場點交，共同確認房屋沒問題、尾款支付完畢，並由賣家繳交鑰匙，象徵房屋買賣流程結束。
延伸閱讀：合宜住宅還能住嗎？申請資格、限制一次看！
結語
房屋買賣流程繁雜，但為了自己的人生藍圖，必須咬牙撐過去！旺來財經在房屋買賣代書已經有30多年的經驗，客戶散發出的幸福感總是感染著我們，若您有房屋買賣相關問題，歡迎隨時來電諮詢，我們一起用快樂的心情迎接下一個人生階段！
YOU MIGHT ALSO LIKE
