售屋時的土地增值稅是什麼?如何計算?

賣屋時的土地增值稅是什麼?如何計算?

在賣屋的過程中,最重要的兩項稅賦就是「 土地增值稅 」與「房地合一稅」,金額都有可能相當龐大,因此賣屋前一定要先了解以避免賠本出售,尤其是持有時間較久,或擁有較大面積土地的房產(例如透天厝),出售時的土地增值稅可能會相當驚人。

土地增值稅分為以下幾個部分:

  1. 土地增值稅 如何計算?(一般增值稅率、自用住宅優惠稅率)
  2. 自住換屋,該如何節稅(自用住宅重購優惠)?
  3. 名下有多間房地產,該如何節稅?

土地增值稅 計算方式是什麼?
(一般增值稅率、自用住宅優惠稅率)

土地增值稅 顧名思義就是:針對該土地的持有期間至出售期間增值所課徵的稅,主要分為一般增值稅率、自用住宅地優惠稅率。

土地增值稅 :一般增值稅率
一般增值稅率主要分為三級,漲價幅度越高、稅率越高,持有超過20年以上有減徵優惠。

一般增值稅率的稅率計算方式:

一般增值稅率的稅率計算方式

級距 稅率 適用範圍 計算方式
第一級 20% 漲價總數額超過前次移轉現值小於100% 應徵稅額=土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值(按臺灣地區消費者物價總指數調整後)未達百分之一百者】×稅率(20%)
第二級 30% 漲價總數額超過前次移轉現值為100%以上,未達200% 應徵稅額=土地漲價總數額×【稅率(30%) -[(30%-20%)×減徵率]】-累進差額(按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉現值×A)
註:持有土地年限未超過20年者,無減徵,A為0.10
持有土地年限超過20年以上者,減徵率為20%,A為0.08
持有土地年限超過30年以上者,減徵率為30%,A為0.07
持有土地年限超過40年以上者,減徵率為40%,A為0.06
第三級 40% 漲價總數額超過前次移轉現值為200%以上 應徵稅額=土地漲價總數額×【稅率(40%)-[(40%-20%)×減徵 率]】-累進差額(按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉現值×B)
註:持有土地年限未超過20年者,無減徵,B為0.30
持有土地年限超過20年以上者,減徵率為20%,B為0.24
持有土地年限超過30年以上者,減徵率為30%,B為0.21
持有土地年限超過40年以上者,減徵率為40%,B為0.18

土地增值稅 :自用住宅優惠稅率
自用住宅地出售時,可享有「一生一次」或「一生一屋」的自用住宅地優惠稅率,徵收土地漲價總數額的10%。但是光看字面上會有點誤導,事實上每個人用過「一生一次」後,還適用「一生一屋」的優惠。而且「一生一屋」並沒有次數的限制,但是「一生一屋」的適用條件較「一生一次」更為嚴格。

土地增值稅的自住優惠稅率比較:

土地增值稅的自住優惠稅率比較

稅率種類

土地增值稅的自住優惠稅率10%
一生一次 一生一屋
適用條件

1. 出售前1年內未曾供營業或出租
之住宅用地
2. 地上建物須為土地所有人或其
配偶、
直系親屬所有,並已在該
地辦理戶籍登記
3. 自用住宅建築完成1年內者,其
評定房屋現值須達所占基地公告現值10%
4. 都市土地面積未超過3公畝部分(約90.75坪)或
非都市土地面積未超過7公畝部分(約211.75坪)

1. 已用過一生一次優惠稅率
2. 土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前,在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年
3. 出售時土地所有權人及其配偶、未成年子女,無該自用住宅以外之房屋
4. 出售前持有該土地6年以上
5. 出售前5年無供營業使用或出租
6. 出售都市土地面積未超過1.5公畝部分(約45.37坪)或非都市土地面積未超過3.5公畝(約105.87坪)部分
次數限制 一生限用一次 無次數限制
多戶限制 可以「多戶」同時享用「一生一次」
優惠稅率。如果同時擁有多戶自用
住宅,也都符合條件,只要是在都市
土地面積3公畝或非都市土地面積7公
畝以內者,都可以規劃在同一時間點
簽訂買賣契約,同一天向稅捐稽徵機關申報土地增值稅,同時適用「一生一次」優惠稅率。
不能同時擁有多戶

自住換屋,該如何節稅
(自用住宅 重購退稅 優惠)?

土地增值稅跟房地合一稅針對自用住宅重購都有稅賦上的優惠,且無次數限制,簡單來說,只要是2年內不管是先買後賣或是先賣後買,都可以享有退稅的優惠,實施辦法整理如下:

自住換屋節稅方法
(
自用住宅重購退稅優惠)

稅率種類 土地增值稅 房地合一稅(新制)
適用項目 土地 土地、房屋
適用對象 需為同一所有權人 可為本人或配偶
自用住宅定義 1. 本人或配偶、直系親屬設有戶籍
2. 房屋需為本人或配偶、直系親屬所有
3. 出售前1年未供營業使用或出租
1. 本人或配偶、未成年子女設有戶籍
2. 房屋需為本人或配偶所有
3. 出售前1年未供營業使用或出租
面積限制 都市面積<3公畝,非都市面積<7公畝
優惠稅率 新購自宅用地的申報移轉地價-(原出售自宅用地申報移轉地價-已繳土地增值稅)=Y
Y不可為零或負數
●已繳土地增值稅款≦Y時,已繳的增值稅款可全數退還
●已繳土地增值稅款>Y時,可退還相當於Y的稅款
小屋換大屋,全額退稅
大屋換小屋,比例退稅
限制條款 5年內不得改作其他用途或出售,否則須繳回退稅
次數限制 無次數限制
買賣期限 2年內完成先買後賣或先賣後買的重購行為

名下有多間房地產,該如何節稅?
若是名下有多間自住不動產,出售時不適用以上的
自用住宅重購退稅優惠,您可善用以下節稅的技巧:

1. 善用「一生一次」的自住優惠稅率10%:

若擁有多戶自用住宅且未使用過一生一次的自住優惠稅率,可以安排在同一時間點出售、同一天申報,可多戶同時享用一生一次的優惠,如果無法同時辦理者,則可評估優惠稅率用在哪一戶最有利。

2. 配偶互贈土地,可申請不課土地增值稅:

如果房子或土地都登記在其中一方,本人用過一生一次自住優惠稅率10%後,再次買賣時,如果符合自住條件,可先把土地贈與配偶再出售,因夫妻間贈與不課土地增值稅且不計算贈與稅,這樣一來又可以多使用一個「一生一次」的優惠。

其他節稅方法分享-「掌握買賣時間點」
掌握買賣時間點也能節稅,因為土地增值稅是依據土地公告現值來課徵,而土地公告現值為每年的1/1調整,如果是在景氣好的時候出售土地,可以在12月底前完成產權移轉手續登記,以避開公告現值的調漲。

如果是短期投資,同年度完成買賣,那麼公告現值沒有調整,也可以達到節稅效果。
因此對賣方來說,在年底前完成交易較有利;但對買方來說,於年初時購買較有利,因其土地價值可能較高,後續再出售可節省土地增值稅。

快速重點整理:土地增值稅是什麼?

  1. 如為換屋,可善用自用住宅用地 重購退稅 。
  2. 如為自用住宅出售非換屋,可善用自用住宅優惠稅率10%。
  3. 除本人外,善用配偶「一生一次」的自用住宅優惠稅率。
  4. 擁有多戶自用住宅,可善用「多戶」一起使用「一生一次」的自用住宅優惠,若無法安排同日出售,可選擇最有利的那一戶使用優惠稅率。
  5. 對賣方來說,於接近年底出售時,在12月底前完成產權移轉手續登記可以避免次年度的土地公告現值調漲,進而節稅。

*本篇文章資料整理自網路及政府公告,若有更新以政府最新公告為主。


什麼是土地增值稅?
土地增值稅:是在土地所有權移轉時發生的一種稅賦。
土地增值稅的計算是,從買進到賣出這一段期間,土地公告現值的漲價總數額依漲價倍數採用累進稅率計徵,因此稅額會與地段、公告土地現值、持有期間長短及使用情形有關。

如何計算應繳納的土地增值稅稅額?
以一般增值稅率而言,漲價總數額與前次移轉現值的差距以及持有土地年限,都會影響到土地增值稅的計算;若出售的是自用住宅,則從出售前是否有提供營業使用或出租、出售的土地大小、地上建物的所有權、出售時所有權人與其配偶及未成年子女是否名下無該自用住宅外的房子,甚至是在該地設籍且持有該自用住宅的年限,都有可能會影響是否能享有優惠稅率喔!

(一) 一般增值稅率 (土地增值稅試算)
          
第一級稅率 20%(漲價總數額超過前次移轉現值 未達100%)
第二級稅率 30%(漲價總數額超過前次移轉現值 100%以上 未達200%)
第三級稅率 40%(漲價總數額超過前次移轉現值 200%以上)
 
且持有土地年限超過 20年以上 者,就其土地增值稅超過第一項最低稅率部分減徵 20%。
持有土地年限超過 30年以上 者,就其土地增值稅超過第一項最低稅率部分減徵 30%。
持有土地年限超過 40年以上 者,就其土地增值稅超過第一項最低稅率部分減徵 40%。

(二) 自用住宅用地稅率 / 優惠稅率

自用住宅用地出售時,可以善用「一生一次」或「一屋一次」自用住宅用地優惠稅率,就其漲價總數額徵收增值稅 10%。

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