房屋買賣注意事項5重點!自售、委託仲介必看

房屋買賣注意事項5重點!自售、委託仲介必看

最後更新日期:2022-06-06

無論是要換屋或是投資,人生難免會遇到賣屋的時候,房屋買賣可分為屋主自售或委託仲介,自己賣房子要注意什麼?與委託房仲有何不同?房屋買賣規定又有哪些呢?來看我們對房屋買賣注意事項的完整介紹!

房屋買賣流程

賣家想出售房屋前,無論是委託仲介或是自行買賣,都須先了解房屋買賣流程,以下是房屋買賣流程圖,每個流程詳細的介紹可參考此篇文章:房屋買賣流程?六大步驟讓您迎接璀璨新階段!

房屋買賣流程圖 - 旺來財經

自行賣屋注意事項

決定出售價格

以下幾種管道都可以幫助你訂定合理的出售價格:

實價登錄上路後,所有不動產交易價格皆須如實申報,因此透過內政部實價登錄網訂定房價為最快的方法。建議交易期間設定1年內,進階設定項目與要售出的房屋越相近越具參考價值喔!

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  • 各大房仲網站比價

例如591實價登錄樂屋網等也會整理成交資訊,可以多加查詢做比較, 訂定出更合理的價格。

  • 詢問同棟大樓住戶

如果同棟大樓最近也有房屋出售,也可以試著打聽看看售價。

房屋附加價值

若希望房屋以較好的價格出售,可以先將房屋打掃乾淨、減少雜物,有水電或修繕問題也先處理完畢,給買家好印象。

賣屋所需文件

賣方需準備的文件有:所有權狀正本、印鑑章、身分證、印鑑證明2份、戶籍謄本2份、近期房屋、地價稅正本。

刊登平台

選擇好刊登賣屋資訊的平台,例如591房屋交易好房網等都是不錯的選擇, 也可透過社群平台、網路社團、親朋好友增加觸及機會。

議價協商技巧

條件允許的話,盡量配合買家看房時間,並掌握好區域行情、自身物件的優缺點,也要抓好後續意願追蹤時間,讓自己在和買家議價的過程中更得心應手。如果害怕協商時缺乏討論空間,也可透過家人當中間協調溝通的人,與買家協議出彼此可接受的價格。

交易流程安全

尋找可靠的代書並使用「履約保證」,確保買賣雙方交易安全。另外提醒你,除非有在合約或屋況說明書中載明屋況問題(例如最常見的漏水問題),不然在交屋後賣家仍有瑕疵擔保責任喔!

委託仲介賣屋注意事項

慎選房仲業者

上網查詢評價或是透過親朋好友引薦,選擇有誠信、可靠的房仲業者,減少賣屋過程中被房仲用專業術語矇騙的風險。

委託銷售契約

  • 專任委託

「專任委託銷售契約書」,委託期間只有該房仲有權力進行該房屋的銷售, 包含賣方及其他房仲公司都不行私下進行買賣交易。優點為賣家面對單一房仲方便連絡,也可直接了解銷售狀況,但若房仲沒有積極處理,賣家的物件曝光率便會降低,銷售效率也會變低。

  • 一般委託

「一般委託銷售契約書」,賣家可委託多家仲介公司,也可直接和買家進行房屋買賣交易。優點是可以多方比價,選擇價格較好的買家。賣家也可不透過仲介,自行決定要將房屋賣給誰;缺點為賣家需和多家業者進行連絡事宜,窗口不統一,資訊也較繁雜。

※貼心提醒:透過房仲業者銷售房屋的話,買賣雙方有行使「契約審閱權」的權利,可把契約帶回家審閱,要留意自身的權益喔!

參與交易過程

賣家可積極參與銷售過程,與房仲保持聯絡,即時更新買方的資訊與態度,都會對房屋買賣過程達到正面幫助!

屋主自售與委託仲介哪個好?

由於房屋仲介費最高可收取到買賣金額6%,一般為賣方4%、買家2%,為了減少這筆支出,有些賣家會選擇自己賣方,屋主自售與委託仲介哪個好呢?以下是簡易的比較表格。

屋主自售 委託仲介
優點 • 節省仲介費
• 可直接接觸買方
• 協助估價
• 了解銷售技巧,較有機會提高銷售價格
• 有配合的代書
缺點 • 需自行刊登及帶看
• 須詳知買賣法律及知識
• 買家可能擔心沒有保障
• 賣家支付最高買賣金額4%的仲介費
• 屋主較無法直接接觸買家

如果想委託房仲,但想節省一些房仲費,可嘗試以下2種方法。

  • 與房仲討論以實拿的方式計費
    賣家先與房仲事先約定好實際要拿回的總價,若房仲可以賣高,那多出的金額都是房仲的。假設屋主想拿1000萬,而房仲賣到1070萬,那麼多出來的70萬就是房仲的服務費。
  • 簽訂一般委託讓多家房仲交易
    房仲之間的成交價格接近時,可跟房仲協商仲介費的折扣,有些仲介為了成交會願意降低抽成。

房屋買賣會有哪些風險?

房屋買賣3大風險不可不知 旺來財經

延遲付款

買家延遲的原因有很多,可能是惡意延遲、貸款金額不足、想提出更有利買家的付款方式等。這些狀況都有可能產生違約,因此建議賣家千萬不要提前交屋,以免產生糾紛或被詐騙。

提前裝潢

若買家在尚未付清價格前要求提前裝潢,就有可能遇到最後買家無法支付尾款違約,但房子無法復原的問題,還有裝潢時發現房屋瑕疵的責任歸屬問題。

稅賦知識

土地增值稅一人一生可享有一次住宅優惠稅率,若賣家不清楚而未辦理申請,可能會多繳許多稅金。此外,房屋買賣所賺價差要計入房地合一稅(舊制為財產交易所得稅),若未申報會有罰鍰。如果有財產交易損失,也要記得申報從所得扣除,可達到節稅作用。

延伸閱讀:土地增值稅是什麼?10%優惠稅率別錯過!

結語

以上就是房屋買賣注意事項的介紹,希望大家都能順利出售房屋,讓未來的財務規劃有更多發展可能!

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