更新日期：2026-04-02
房子住了很久卻沒有權狀？早期房子沒建物權狀怎麼辦？其實是你忘記了「保存登記」這項非常重要的程序，辦理保存登記不只為取得房屋權狀，更是要保障不動產的價值。以下文章讓旺來財經為你仔細說明！
保存登記意思
保存登記又稱「建物所有權第一次登記」，是指現有或新建的建物，為確認所有權、取得權狀，向地政機關申辦首次建物登記。
雖然法律沒有強制要求，但保存登記好處除了確認建物歸屬，有關貸款、法律行為（如買賣、贈與或繼承等）也都需要透過登記才能行使權利，建議應該盡早登記！
常見未保存登記的原因
- 房子是違建：合法建物才可以申請保存登記。
- 建造年代比較久遠：不動產法規尚未完善時，許多早期房子沒建物權狀的概念，大多沒有申辦保存登記，只要補辦就可以解決。
- 自建房屋沒有申請：因為保存登記不是強制申請，所以如果是自建房屋，完工後可能會忘記辦理。
也就是說，只要是合法興建，並且有土地的使用權（所有權、地上權或租賃權等皆可），原則上都能辦理未保存登記建物補登記。
※貼心提醒：早期未辦保存登記的房屋可透過「老屋補辦保存登記」來將房產合法化；但建物本身須合法（已有使用執照最佳），若無可檢附戶籍證明、門牌證明或納稅憑證等來證明合法性。
未保存登記建物3大風險
如果房子只有土地權狀、沒有建物權狀，那就是所謂的「未保存登記建物」，將產生以下3點問題：
- 建物不好買賣：產權不完整的房子脫手更困難，增值空間也較小，因此在房屋市場接受度並不高。
- 銀行貸款通過率低：房子沒有所有權狀，就無法設定抵押權，如果之後需要透過法拍回收貸款，會有法拍金額較低的風險（不點交物件），所以銀行幾乎都會拒絕這類貸款。
- 較難辦理營業登記：申請營業登記時需要所有權狀，如果沒有就要再以建物謄本、房屋稅籍證明等替代證明，辦理過程會變得更麻煩。
延伸閱讀：未保存登記建物懶人包！完整資訊一次看！
※不點交物件：若法拍屋為不點交，法院就不會幫買家處理房屋佔用問題，買家要自行處理。
保存登記申辦條件
要申請建物保存登記，需要符合以下4個條件才能辦理：
- 基地已完成所有權登記：建物土地必須完成所有權登記，確認土地產權後才可進行辦理。
- 擁有基地使用權：包含地上權、典權、租賃權等，必須擁有這些合法使用權才可於地上建造建物。
- 已完成建物勘測：必須先申請建物第一次測量，取得「建物測量成果圖」後，確定建物規模和位置後才能進行登記。
- 建物合法建造：建物不得為違章建築，必須符合法律規定建造、取得「使用執照」才能申辦。
保存登記應備文件
因為申請保存登記前，要先完成建物勘測，因此下面分為兩個階段需要的資料說明：
建物第一次測量
建物所有權第一次登記
- 土地登記申請書 （點選連結後，搜尋土地登記申請書即可找到）
- 權利證明文件（申請人與起造人不同，須附移轉權利證明文件）
- 建物使用執照正影本
- 申請人身分證明文件
- 使用基地證明文件
- 建物測量成果圖
※貼心提醒：各縣市規定的保存登記所需資料不太一樣，申請前可以先向當地地政機關確認後再辦理。
保存登記如何申請？
想要辦理第一次建物保存登記，或是未保存登記建物補登記，都須依照以下流程進行申辦：
- 進行建物第一次測量：提供資料、繳納相關規費後向地政機關申請。
- 申請保存登記：準備資料到建物所在地的地政機關申請保存登記。
- 地政機關審查與公告：地政機關審查後，會將通過案件核定公告15日，如果期間內沒有人提出異議，案件資料將正式登錄系統。
- 領取所有權狀：校對完成後，即可繳納規費，正式領取「建物所有權狀」。
保存登記費用多少？
辦理保存登記費用主要分為「測量費」及「登記規費」2大部分，以下分別為你列舉介紹：
| 建物第一次測量費 | |
|---|---|
| 建物位置圖測量費 | 4,000元／棟 ※若有地籍測繪資料，僅收轉繪費200元 |
| 建物平面圖測量費 | 1,000元／50平方公尺（不足則以50計算、須分層） |
| 其他費用 | 建物平面圖轉繪費：800元／建號 測量成果圖核對費：200元／建號 數值化作業費：600元（未提供電子檔者才須繳納） |
| 登記規費 | |
|---|---|
| 登記費 | 會因房子所在地有無實施建築管理而不同：
|
| 書狀製作費 | 80元／張，或可申請免繕狀（不發放實體權狀，但仍保障權利） |
保存登記常見問題
如果你想要確認建物是否有保存登記，可利用內政部提供的土地建物參考資訊檔，只要輸入地號或建號，就能進行免費線上查詢。
從申請測量到公告15天等所有程序結束，整個辦理保存登記需要快1個月的時間。
房子有稅籍並不代表有產權。因為稅捐機關不論建築事實是否合法，都會課徵房屋稅；沒有保存登記的房屋都只有「事實上處分權」，可以拆除、改建、出租，但若涉及貸款、轉移登記等法律上的處分，都缺乏保障權利。
※法源依據：《民法》第759條
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