什麼是二胎房貸?房屋貸款 / 二順位(二胎)什麼是二順位房貸?

什麼是二胎房貸?房屋貸款 / 二順位貸款(二胎)

什麼是二順位房貸?

房地產抵押,又稱樓宇按揭。是抵押的一種,債務人交出房地產產權作借款保証,而債權人信任物業價值,若還錢供款出問題,出現法拍屋,債權人會沒收物權及轉賣折現,補償損失。

二順位房屋貸款亦稱二胎,就是當該房屋在之前已向銀行進行第一次房屋貸款後,用原房屋再向另一家銀行,進行對該標的殘值的再抵押借款,房屋貸款抵押設定出現第2順位債權人,即為二胎房貸。

通常第一順位抵押的貸款成數越低,第二順位可貸金額越高,但是因為承受二順位貸款的銀行所承擔的風險較高,所以相對的利率也會較高。

銀行二胎房貸還款的時間較短:約3~7年、 無寬限期。且隔年申報綜所稅時無法以銀行房貸科目抵稅。

二胎房貸流程
沒有一順位、就沒有二順位。對銀行來說:第一順位的債權抵押風險是最小的。因為第一順位的債權抵押通常不會高過抵押物(房屋)的價值。
但對設定在第二順位以後的債權,風險自然會比較高,因此貸款利率也會較高。不少銀行甚至把二順位房貸當作「信用貸款」的方式來放款(利率較高、年限較短等)。

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為何「二位房貸」應擺在最後選項?

事實上,「二順位房貸」在銀行的貸款產品中,並不討喜。
因為許多貸款產品都可以取代「二順位貸款」,例如:

既有房貸增貸 / 透支型 / 理財型房貸 / 信用貸款

若要申請「二順位房貸」,建議先自以上產品來挑選申請,「二順位房貸」的選擇排序應該在最後。例如選擇信用貸款,但其利率不見得比二胎房貸低,應該多方面比較。

二順位房貸流程跟房貸申請相同 ; 需付出代書、地政規費、設定抵押權 ; 利率卻不是房貸利率(1.5%~3%)而是信貸利率(4%~10%以上),繳款年限又短(最多7年),事實上產品CP值頗低… 而且許多銀行授信準則都很嫌棄有二胎借款紀錄的貸款人。

使用「二順位房貸」的情況:但二胎房貸還是有其市場性例如以下情況
< 情況一> 原貸銀行無法增貸
有資金需求需要增貸時, 原貸銀行(簡稱A銀行)認為沒有增貸空間, 另一間銀行(簡稱B銀行)認為有增貸空間, 不過礙於合約可能無法轉貸至B銀行 , 此時B銀行願意提供二順位貸款。

< 情況二 > 無法貸出信用貸款
因為信用貸款有貸款總額「不得逾月薪22倍」的法令限制, 所以若本身負債比已高到無法再借出信用貸款、或是信用記錄有瑕疵、且原房貸銀行也無法增貸的情況下, 是可以考慮申請「二順位房貸」貸款。 

嚴格說起來, 「二順位房貸」就是「有抵押的信用貸款」。在銀行的眼中通常貸款人辦理其他類型的貸款都申請困難 , 才會使用「二順位房貸」。

< 情況三 > 民間二順位、二胎
在此我們並不方便探究「非銀行」的民間二順位、二胎貸款。 不過申辦仍要注意相關利率及抵押權權設定情況、也要小心未來可能塗銷困難的情況。因為對銀行來說, 已有民間二順位設定的擔保品, 轉售後要再向銀行申請增貸、轉貸等都是會被限制無法承作的 。請謹慎使用!!


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