更新日期：2024-03-21
許多人可能因投資或工作表現良好而獲得一筆額外資金，會計畫提前清償房貸，但房貸提前還款好處與缺點有哪些？如何辦理？以下就讓旺來財經來為你詳細說明！
房貸提前還款有哪些方式？
如果你想要提前償還房貸，有以下3種方式：
| 提前償還全部本金 | 提前償還部分本金，貸款年限不變 | 提前償還部分本金，貸款年限縮短 | |
|---|---|---|---|
| 適合族群 | 有大筆資金可用者 | 可用資金充足，想降低還款壓力者 | 可用資金充足，想縮短還款年限者 |
| 還款條件 | 繳滿銀行規定期數 |
• 繳滿銀行規定期數 • 還款金額沒有超過本金的1/3 |
|
| 還款方式 | 一次清償所有本金 | 提前清償部份本金 | |
房貸提前還款優缺點
房貸提前還款優點
- 利息支出減少，每月還款金額降低。
- 可以縮短負債時間，並將省下的資金做其他運用。
- 若房貸是機動利率，可能會隨著央行升息或降息而變動，因此提前清償房貸可降低利率提高，還款壓力增加的風險。
房貸提前還款缺點
- 如果之後再申請貸款，需要重新付手續費、開辦費等相關費用。
- 在綁約期內提前償還房貸屬於違約，必須支付一筆違約金給銀行。
- 由於房貸金額較高，提前清償房貸後，可能手上可用資金不多，影響到日常生活的支出。
房貸提前還款試算
房貸提前還款划算嗎？若以貸款金額600萬，貸款利率2.06%，貸款年限30年，還款方式為本息攤還且無寬限期為例，以下為房貸無提前還款和第5年房貸提前還款50萬的比較：
| 房貸無提前還款 | 第5年房貸提前還款50萬 | |
|---|---|---|
| 第5年月付金 | 22,358元 | 22,358元 |
| 第6年月付金 | 22,358元 | 13,861元 |
| 總繳利息 | 1,682,063元 | 1,541,906元 |
從上表可以看到，如果在第5年提前清償房貸，不僅第6年起月付金減少，房貸提前還款利息也節省14多萬元。
如何計算房貸提前還款違約金？
向銀行申請房貸通常都需要綁約3年，3年後想提前還款就不用付違約金，但如果在綁約期內提前清償房貸，就必須支付違約金給銀行。每間銀行的違約金規定都不同：
- 嚴格：提前償還全部或部份本金，都要付違約金，例如第一銀行、彰化銀行等。
- 中間：提前償還全部本金，且不論有無申請塗銷抵押權，都要付違約金，例如台灣銀行、永豐銀行等。
- 寬鬆：提前清償全部本金，並申請塗銷抵押權，才需要付違約金，例如土地銀行、合作金庫等。
另外，各銀行計算違約金的方式也不一樣，有以下2種：
- 契約借款金額：以契約借款金額的百分比作為違約金，例如房貸金額800萬，還款50萬，1年後申請提前清償全部本金，需要付800萬×1%＝8萬元的違約金給銀行。
- 提前清償本金：以提前償還本金的百分比作為違約金，例如房貸金額800萬，還款50萬，1年後申請提前清償全部本金，需要付50萬×1%=5000元的違約金給銀行。
房貸提前還款流程
- 通知銀行：主動通知銀行，並提出房貸提前還款申請。
- 銀行清算：銀行收到申請後，清算貸款人名下的房貸餘額。
- 銀行通知繳款：銀行清算完成後，通知貸款人需要繳交的金額。
- 申請塗銷抵押權：貸款人清償完所有房貸金額後，可向銀行申請塗銷抵押權，並領取清償證明。
- 辦理抵押權塗銷：貸款人攜帶身分證、印鑑證明、清償證明等文件，到地政事務所辦理抵押權塗銷，房貸就全部清償完成。
結語
以上就是房貸提前還款的介紹。旺來財經提醒你，申請前可以先做試算，了解房貸提前還款是否划算，並選出適合自己的還款方式，才能安心、輕鬆的脫離債務人生。
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