更新日期：2025-01-02
買房子簽約時，如果房仲或賣家提出簽AB約的要求，請注意這是違法的行為！為什麼會有AB約出現？這樣的合約有哪些違法的地方及注意事項呢？讓旺來財經為你解答！
AB約是什麼？
AB約是指在房屋買賣交易時同時簽2份合約，1份是用來申請房屋貸款、申報實價登錄的假合約，另外1份則是記錄實際交易內容，用來報稅的真合約。
※名詞解釋－實價登錄：政府為了讓房價公開透明，要求買賣雙方完成不動產交易之後，需將交易內容（包含不動產地址、總價等）誠實地申報給相關機構，這樣的過程就叫做實價登錄。
為什麼會出現AB約？
一般來說，房屋在交易時，買賣雙方如果想要得到某些利益，就會簽訂買房AB約，下面為你說明真假合約的用途是什麼：
- 真合約：記錄真實交易金額，和假合約比，用真合約報稅時要繳的稅金會比較低，因此真合約通常也會留存用來報稅。
- 假合約：記錄金額比真合約高，對買家跟賣家的好處不同。
- 買家：用假合約的好處，在於申請房屋貸款時，銀行可能會因為房價高而提供更高的額度，多出來的資金就可用在其他地方。
- 賣家：申報實價登錄時，用假合約可以提高申報價格，使周邊房價跟著增加，達到炒房的效果。
另外，未來若以低於實價登錄的價格轉賣給其他買家，就可以躲避房地合一稅，還有機會賺到價差。
※貼心提醒：除了買房，租屋時也會有AB約問題，租屋AB約通常會被房東用來減少稅金，或在其中隱藏對租客不利的條款，因此租客簽約前也必須留意。
AB約風險有哪些？
不少買家會因為被房仲或賣家的話術吸引而簽下AB約，但是簽AB約會有下面3大風險，最嚴重還可能會坐牢！提醒你千萬不要受利益誘惑而簽約：
有民事或刑事責任
如果受到AB約檢舉，或被相關機關發現曾經有簽訂過，可能會有下列5種民事責任或AB約刑責：
- 觸犯刑法第210條偽造文書罪：處5年以下有期徒刑。
- 觸犯刑法第339條普通詐欺罪：處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科50萬元以下罰金。
- 觸犯刑法第339-4條加重詐欺罪：有觸犯普通詐欺罪，且符合規定情形之一，處1年以上7年以下有期徒刑，得併科100萬元以下罰金。
- 觸犯刑法第214條－使公務員登載不實罪：處3年以下有期徒刑、拘役或1.5萬元以下罰金。
- 違反平均地權條例第81-2條第2項－申報登錄資訊不實：處3萬～15萬元的罰鍰，並且需在期限內改正；若期限已到但仍然沒有改正，則可按次處罰。
※名詞解釋：
- 有期徒刑：需在監獄服刑，而且服刑期間不可以自由行動。
- 拘役：刑期比有期徒刑短，而且可以週末執行或用勞動代替。
- 科罰金：繳交法院判定的罰金，有繳納就可以不用服刑。
- 併科罰金：處罰有2項，除了服刑外還要繳納罰金。
成為銀行拒絕往來戶
由於AB約是透過製作假合約欺騙銀行來借到更多的錢，也就是AB約詐貸，因此一旦被貸款銀行發現，不僅會要求你歸還超過原本貸款金額的部分，甚至可能直接解約。
信用報告有不良紀錄
簽AB約如果被發現，除了會被貸款銀行拒絕往來外，因為貸款銀行還會在你的信用報告上註記超貸，當你向其他家銀行辦卡或貸款時，別家銀行也會看到紀錄，所以很難成功。
如何防止AB合約？
想要避免因為簽AB約被抓，可以參考以下4大方式：
- 諮詢專業人士：若不了解房地產相關法律規範，或想確認房地產行情，可請求房地產專家、律師等專業人士的協助。
- 詳閱合約內容：在簽約之前，記得仔細閱讀合約內容，確認合約上買賣房屋的價格或租屋的租金和實際交易金額相同，避免簽到賣家或房東另外製作的假合約。
- 簽訂同份合約：整個租屋或房屋買賣過程只簽訂並保留一份內容正確的合約，才能保障自己的權益。
- 進行租約公證：租屋時若想避免AB約陷阱，也可以在簽約前將租約送至法院或其他合法機構進行公證，確保整個租房子的過程安全又透明。
AB約判例
簽AB約的刑責到底有多大呢？下面是實際的判決內容：
嘉義市江姓地主在2017年委託施姓地政士協助出售名下的嘉義土地，後來找到蔡先生等3人願意以1600萬元合資買下，但要求實價登錄時將申報價格調高為3200萬元，得到地主同意後便簽訂AB約，並陸續辦理買賣流程。
但事情曝光，5人都遭到法院處罰，買賣雙方因觸犯刑法使公務員登載不實罪，被判處拘役數十日，得易科罰金；負責申報實價登錄的地政士則因涉及偽造文書罪，由檢察官另外立案處理。
※資料來源：嘉義市地政事務所
結論
以上便是AB約的相關介紹，再次提醒你，簽訂AB約雖然可能得到額外的好處，但並不合法，只要被發現就會有被判刑的問題，因此買賣房屋或租屋前，要記得文章提到的避免方法，並補足相關知識，才能住得安心喔！
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