更新日期：2025-02-05
購屋後發現房屋有問題，可以主張房屋瑕疵擔保責任，讓賣家降低房價或解除契約，但要符合相關條件才有機會成功。除了條件之外，本文還會告訴你更多房屋瑕疵擔保重點，不要錯過了！
房屋瑕疵擔保是什麼？
房屋瑕疵擔保是指在買賣房屋時，為了維護買家的權益，賣方需要提供給買家這間房屋和原先約定好的狀況「沒有差異」的保證。
如果之後買家發現房屋有賣家沒告知的瑕疵，就可以依民法第359條規定，要求賣家負起瑕疵擔保責任。通常有下面2種處理方式：
- 減少價金：買家可以向賣方請求降低購屋的價格。
- 解除契約：如果房屋瑕疵非常嚴重，不只是簡單的漏水、壁癌問題，買家可以主張解除買賣合約，不再購買這間房屋。
※貼心提醒：房屋瑕疵擔保責任適用在所有房屋的交易，就算買賣的是中古屋，也一樣享有相關的權利喔！
房屋瑕疵擔保責任範圍
根據民法第354條規定，房屋有以下4種瑕疵，都可以列入擔保範圍內：
- 房屋價值滅失或減少：房屋是海砂屋、輻射屋或凶宅之類有特殊瑕疵的類型，導致市價比你買賣時的價格還低。
- 通常效用滅失或減少：房屋有漏水、壁癌、坪數減少或產權和使用權有爭議（例如頂樓加蓋、陽台外推）的情形，導致沒有辦法正常使用。
延伸閱讀：頂樓加蓋合法嗎？5大常見問題一次解答！
- 沒有簽約時保證的品質：房屋沒有簽訂買賣契約時賣家保證的品質。
- 契約預定效用滅失或減少：房屋沒有達到契約中約定的效用，例如建材品質不佳。
但要提醒你，並不是有以上情況就可以主張房屋瑕疵擔保，還必須符合下面2項條件：
- 買方：簽訂買賣契約前，不知道房屋有瑕疵。
- 賣方：交屋之前，房屋就已經有瑕疵。
房屋瑕疵擔保責任免除情況
如果有下面3種情形，賣家可以免除房屋瑕疵擔保責任：
- 買方簽約時知情：賣家有在簽約前誠實告知房屋瑕疵情況，並在契約書中說明，買方也同意購入。
- 雙方有事先約定：買賣雙方簽約前有約定，並在契約書中排除賣方的瑕疵擔保責任。提醒你，合約是有法律效力的，如果有看到相關條款，一定要確認清楚，避免權益受損喔！
- 買方未在時間內行使權利：
- 房屋瑕疵擔保責任時效只有5年，如果交屋超過5年，買家就不能再要求賣家負起瑕疵擔保責任。
- 買方告知賣家房屋有瑕疵，但賣家都不理會，買方需要在6個月內提起訴訟，如果這段時間內都沒提起訴訟的話，賣家就不負瑕疵擔保責任。
房屋瑕疵擔保和保固責任一樣嗎？
不一樣！以下是2者的差異比較：
- 保固責任：買賣之後，賣家給買方一段時間內房屋可以正常使用的保障。
- 房屋瑕疵擔保：買賣時，賣家保證房屋和約定的情況沒有差異。
| 保固責任 | 房屋瑕疵擔保 | |
|---|---|---|
| 時效 | 交屋後～賣家約定期限 | 交屋後5年內，或告知賣家後6個月內提起訴訟 |
| 賣家責任 | 主要負責維修 | 減少價金或解除契約 |
| 法律效力 | 無，通常是買賣雙方自己約定 | 有 |
YOU MIGHT ALSO LIKE
