持分土地買賣流程5步驟！文件、費用、注意事項全攻略

更新日期：2026-11-06

持分土地可以賣嗎？買賣時需要其他共有人同意嗎？本文整理持分土地買賣規定、申請流程、文件、稅費及注意事項，並介紹土地分割方式，幫助你快速掌握持分土地買賣重點！

內容目錄

持分土地是什麼？有哪些類型？

持分土地意思為一塊土地的產權由2人或2人以上共同持有，並可依持分情形分為公同共有及分別共有：

公同共有
所有人共同持有土地，每個人都沒有明確的比例，權狀上的權利範圍會標示「1/1」。
分別共有
所有人分別持有土地的特定比例，權狀上的權利範圍會標示每個人持有的土地比例，例如1/2、3/4、3/5等。

持分土地可以買賣嗎？

無論是公同共有或分別共有土地都可進行買賣，但2者的買賣規定不一樣，以下分別說明：

公同共有土地

公同共有土地是由所有共有人共同擁有，沒有明確的比例劃分，若想出售土地，應取得所有共有人同意。

但如果無法取得所有共有人同意，只要符合以下任一條件，即可直接出售土地：

同意共有人的潛在持分比例合計超過2/3（不計人數）
同意的共有人數有一半以上，且他們的潛在持分比例合計過半

分別共有土地

出售應有部分
每位共有人可出售自己擁有的土地部分，但出售時其他共有人享有優先購買權，若無共有人願意買，即可找尋第三人購買。
出售整塊土地
如果想出售整筆土地，仍必須經過全部共有人同意。
但由於出售整塊土地容易出現共有人們意見不同的狀況，為了促進土地利用，只要符合以下任一條件，即可直接出售整塊土地，不用經過所有共有人同意：
- 超過1/2的共有人同意，且他們的持分土地比例合計大於1/2
- 同意共有人的持分土地比例合計大於2/3（不計人數）

※名詞解釋：

潛在持分比例：指在處分公同共有財產時，依繼承或出資時的比例，推算出每位共有人應取得的財產部分。
優先購買權：指根據法律或契約約定，當財產所有權人出售特定財產給第三人時，擁有優先購買權者可依照與第三人相同的購買條件，優先購買該財產。

※法規依據：民法第819條、民法第828條第3項、土地法第34-1條

持分土地買賣流程

雖然持分土地買賣可以自行辦理，但由於土地買賣涉及的步驟相當繁雜，不少人會委託房地產仲介協助處理，以下是委託仲介的持分土地買賣流程：

提出申請
找尋適合的房地產仲介後提出持分土地買賣申請。
土地評估
仲介會先確認持分土地的類型，並請賣方提供相關文件，進行估價及買賣規劃。
尋找買方並簽約
仲介會協助尋找合適的買方，當買賣雙方討論好條件，即可簽訂土地買賣契約，合約中會詳細記載出售價格、付款方式、稅費負擔等。
通知其他共有人
簽約後，仲介協助以書面通知其他共有人。
若其他共有人收到通知後15天內未表示依相同買賣條件購買，就視為放棄優先購買權。
完成過戶與撥款
確認其他共有人放棄優先購買權後，由代書協助申報土地增值稅與印花稅。
買賣雙方繳清相關稅費，買方也將款項匯入履約保證專戶後，即可由代書辦理持分土地過戶登記。
完成過戶後，履約保證專戶會先扣除仲介費用，再將剩餘款項匯給賣方。

※名詞解釋—履約保證：在土地買賣過程中，買賣雙方約定透過第三方機構保管價金和重要文件，以保障自身權益。

持分土地買賣所需文件

土地所有權狀
土地登記申請書
土地所有權買賣移轉契約書
買賣雙方身分證正影本、印章
土地增值稅繳款（免稅）證明書
賣方印鑑證明（申請登記時親自到場，提供身分證正本者免附）
已通知其他共有人的證明文件（如通知書、存證信函），或放棄優先購買權證明書
其他相關法令規定應附文件

持分土地買賣要繳哪些稅？

買方

應繳納稅賦	內容
印花稅	不動產買賣公定契約書所記載的契約金額×0.1%
契稅	房屋評定現值×6%（持分土地買賣時，連同地上建物的產權一併移轉，才要繳納契稅）

賣方

應繳納稅賦	內容
土地增值稅	一般用地稅率為20%～40%，自用住宅用地稅率為10%
房地合一稅2.0	適用105/1/1「後」取得的土地完成移轉登記隔天起30天內要申報
印花稅	不動產買賣公定契約書所記載的契約金額×0.1%

延伸閱讀：房地合一稅2.0總整理！課徵範圍、申報時間看這篇

※貼心提醒：

若是在105/1/1「前」取得的土地，土地買賣時賣方不需繳財產交易所得稅。
房地合一稅以「取得日」判斷新舊制，105/1/1後取得的土地，出售時一律適用新制；其中，110/7/1前完成的土地交易適用1.0稅率，在此之後的交易則適用2.0稅率。

持分土地買賣注意事項

進行持分土地買賣時，除了確認土地產權及交易條件，也要注意以下4點，才能降低交易風險，避免未來產生爭議：

其他共有人若要行使優先購買權，需留意以下2件事：
- 若決定購買後又反悔，需承擔買賣契約違約的賠償責任。
- 買賣條件必須與原本的買方相同，才可確保土地交易的公平性。
出售時除了確認土地交易價格，也要了解各項文書費用及稅金應由買方還是賣方負擔。
先確認土地屬於分別共有或公同共有，並了解不同共有型態的買賣規定，以免影響自己及其他持有人的權益。
出售持分土地時必須以書面通知其他持有人，讓他們有機會行使優先購買權，若其他持有人都沒有購買意願或超過期限未表示，也要請他們簽署「不行使優先購買權切結書」，以免日後發生糾紛。

持分土地如何分割？

不論是公同共有或分別共有土地，若各共有人意見分歧、未達法定多數決門檻，就不能處分整塊土地。因此，建議先辦理土地分割，讓後續處分更加便利。

持分土地分割方式有以下3種：

協議分割
所有共有人達成分割共識、簽訂協議書後，即可向地政機關申請土地分割。
調解分割
如果協議分割失敗，可以向法院或土地所在地的鄉鎮市區公所聲請調解，調解成立後就能攜帶調解書到地政事務所申請土地分割。
裁判分割
若協議分割和調解分割都失敗，任一共有人可向法院提起「分割共有物訴訟」，法院會依土地性質、使用情況等決定分割方式。

持分土地買賣常見問題

Ｑ、持分土地不好賣的原因有哪些？

通常持分土地在房地產市場上不好賣，主要原因有以下3種：

難以向銀行申貸
因土地產權不完整，未來處分與變現困難，通常銀行承作持分土地貸款的意願較低，因此買方購地時必須準備全額現金才能順利購買。
持分土地使用權受限
持分是指擁有土地比例的權利，而不是指某個特定範圍，因此除非所有共有人訂有「分管協議」，否則買方不能私自占有土地特定部分使用。
其他共有人有優先購買權
若想將持分土地出售，其他共有人有權利在收到通知後的15天內，用相同的買賣條件優先購買，這會降低一般買方的購買意願。
※名詞解釋—分管協議：所有共有人之間針對共同物的使用、收益和管理方式所訂立的契約。

Ｑ、若未通知其他共有人就出售持分土地會怎樣？

其他共有人可向出售人請求侵權行為損害賠償。
實務上，法院通常會以「該持分土地的市場價值」與「當初賣給第三人的合約價格」之間的差額，作為計算損害賠償金額的依據。
※法規依據：民法第184條第1項、民法第216條

Ｑ、若有資金需求，但不想將持分土地賣掉怎麼辦？

若你持有的是分別共有土地，又不想出售，可用自己持有的土地部分向銀行或民間貸款公司申請貸款。