買預售屋注意事項有哪些?3大面向全盤解析!

買預售屋注意事項有哪些?3大面向全盤解析!

最後更新日期:2022-05-25

常有人問:「買預售屋要準備多少錢?和一般成屋交易有何不同?」由於預售屋付款採階段性,自備款包含訂金、簽約金、開工款,約為房屋總價10~15%。 剩下的工程款可於施工期間按期繳納,負擔較小,且建商常有配合的銀行,可爭取較好的貸款成數。此外,施工期間也有客變機會,可適度請建商改變屋內格局,成為不少首購族的選擇,但買房功課不可少,以下是買預售屋注意事項。

買預售屋注意事項一:看屋前

預售屋大多都會有接待中心供買家參觀,參觀時也可透過代銷人員了解建案的狀況,看屋前,要先做好下列3大功課。

預售屋看屋前做好3大功課 旺來財經

列出自身需求與條件

要住的房型、區域、喜歡的設計、預計入住時間、可負擔房價、未來2~3年財務規劃等等,將購屋需求與條件列出來,尋找有興趣的建案,可以到591新建案搜尋看看。

※貼心提醒:除了看自己有興趣的房型,也別忘了用實價登錄系統看附近房價行情,如果相差太大就可以直接過濾掉囉!

基地位置、附近生活機能

如果是最初期的預售屋,會有接待中心尚未蓋好的潛銷期,但主要資訊還是可以上網查到。基本資訊例如房型、坪數、接待中心位置、基地位置,在看房前可以先搜尋附近房價行情,到基地附近環境觀看生活機能,有無嫌惡設施、交通是否方便等。

※貼心提醒:預售屋要蓋的地方為基地,不是接待中心喔!有時候接待中心與基地會離很遠,因此要先確認好基地的位置。

建案水準與建商口碑

查詢建案的建商口碑、過去評價,與該建商其他建案相比的價格行情等等,先做好相關功課,以免在參觀樣品屋被代銷人員的話術帶著走。

買預售屋注意事項二:看房時

預售屋不像一般建案有成屋可以參觀,購買時只有樣品屋,那這樣看預售屋要問什麼?有哪些要注意的地方呢?以下是4大招看預售屋技巧。

房型格局圖

看樣品屋前,先在網上看建案的房型格局圖,再到接待中心與樣品屋做比較。樣品屋大多會用透明玻璃或大鏡子做裝潢,增加視覺空間感,但實際入住後才發現並非想像中寬敞。看過格局圖後,問代銷人員的問題可以更精確,例如「樣品屋尺寸和格局圖大小一樣嗎?」、「標配項目有哪些?廠牌?」「室內空間高度?」等。

模型外觀與實際街景

預售屋接待中心都可以看到模型的建築外觀與街景圖,也會呈現附近的有利設施如學區、捷運站等,建議用Google Maps對比實際街景,確認模型做出的有利設施距離是否正確、有無其他嫌惡設施等等。

土地使用分區

不同的土地使用分區價格會不同,要先確認好是住宅用地還是不適合居住的商業用地、工業用地。若是工業用地會涉及違法問題,商業用地的出入人員較混雜,居住品質也有疑慮。

總坪數、室內坪數、公設比

總坪數與房屋總價有關,室內坪數為你未來的居住空間,公設比例也相當重要。有些娛樂公設,如健身房、交誼廳等絕大部分都是使用者付費,也有維護成本,屬於較不必要的公設,但有許多建案都以此為宣傳噱頭,參觀時要多加留意。逃生梯位置、停車空間這些才是更重要的必要公設。

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買預售屋注意事項三:簽約時

一旦簽約就很難再回頭了!因此常見的預售屋簽約陷阱一定要知道,避免最後沒有交屋還損失一筆不小的金額。

履約保證種類

以下是對消費者保障較高的履約保證種類,簽約時一定要確認好是哪一種喔!如果不是這3類保證機制,建議你多加考慮。

  • 價金返還:所有款項存在信託專戶內,交屋前建商無法動用,若建商倒閉,需無條件全額將消費者支付的價金退還。對消費者的保障最高,但對建商的資金流動最不利,所以很少建商會採用。
  • 價金信託或不動產開發信託

這兩樣信託都屬於第二安全也最常見的履約保證種類,由第三方銀行或是信託業者管理,建商須依照工程進度請款,不能自由動用支付款項作他用。

磋商條款

內政部針對買賣房屋有定型化契約範本,磋商條款為買賣雙方對範本內容的修改或增加附註,也很常成為交易爭議之處。常見的爭議有保留款、違約金比例、瓦斯外管費、強制解約4項。

  • 保留款比例:定型化契約規定,買家若在首次點交時發現房屋有問題,可主張保留房地總價5%作為交屋保留款,而有些建商會擅自改成3%或直接以一個金額代替,降低被扣留的金額。
  • 違約金比例:違約金最高收取房屋總價15%,要特別留意是否有被調高。
  • 瓦斯外管費:瓦斯外管費是由買賣雙方討論決定各自負擔比例,請注意建商是否將費用全數歸在買家。
  • 強制解約:預售屋貸款多半是由建商統一送件,因此申貸機率較高,成數通常可達8成,而有些建商會擅自加入「成數不足8成則自動解約」的條款,若買家因信用問題或其他條件成數未達8成,就會面臨被強制解約,支付最高15%的違約金,一定要多加確認。

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建材表

合約中的建材表應該要將各項建材的品牌型號標示清楚,若看到同等級、高級、進口這類寫法,要詢問清楚定義,以免後續衍生其他問題,並記得拍下樣品屋照片,確保和之後的成品一樣。

結語

以上就是買預售屋注意事項的介紹,祝大家都能買到理想中的房子,有貸款需求也歡迎諮詢旺來財經!

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