買預售屋注意事項有哪些？3大面向全盤解析！

常有人問：「買預售屋要準備多少錢？和一般成屋交易有何不同？」由於預售屋付款採階段性，自備款包含訂金、簽約金、開工款，約為房屋總價10~15%。剩下的工程款可於施工期間按期繳納，負擔較小，且建商常有配合的銀行，可爭取較好的貸款成數。此外，施工期間也有客變機會，可適度請建商改變屋內格局，成為不少首購族的選擇，但買房功課不可少，以下是買預售屋注意事項。

內容目錄

買預售屋注意事項一：看屋前

預售屋大多都會有接待中心供買家參觀，參觀時也可透過代銷人員了解建案的狀況，看屋前，要先做好下列3大功課。

列出自身需求與條件

要住的房型、區域、喜歡的設計、預計入住時間、可負擔房價、未來2~3年財務規劃等等，將購屋需求與條件列出來，尋找有興趣的建案，可以到591新建案搜尋看看。

※貼心提醒：除了看自己有興趣的房型，也別忘了用實價登錄系統看附近房價行情，如果相差太大就可以直接過濾掉囉！

基地位置、附近生活機能

如果是最初期的預售屋，會有接待中心尚未蓋好的潛銷期，但主要資訊還是可以上網查到。基本資訊例如房型、坪數、接待中心位置、基地位置，在看房前可以先搜尋附近房價行情，到基地附近環境觀看生活機能，有無嫌惡設施、交通是否方便等。

※貼心提醒：預售屋要蓋的地方為基地，不是接待中心喔！有時候接待中心與基地會離很遠，因此要先確認好基地的位置。

建案水準與建商口碑

查詢建案的建商口碑、過去評價，與該建商其他建案相比的價格行情等等，先做好相關功課，以免在參觀樣品屋被代銷人員的話術帶著走。

買預售屋注意事項二：看房時

預售屋不像一般建案有成屋可以參觀，購買時只有樣品屋，那這樣看預售屋要問什麼？有哪些要注意的地方呢？以下是4大招看預售屋技巧。

房型格局圖

看樣品屋前，先在網上看建案的房型格局圖，再到接待中心與樣品屋做比較。樣品屋大多會用透明玻璃或大鏡子做裝潢，增加視覺空間感，但實際入住後才發現並非想像中寬敞。看過格局圖後，問代銷人員的問題可以更精確，例如「樣品屋尺寸和格局圖大小一樣嗎？」、「標配項目有哪些？廠牌？」「室內空間高度？」等。

模型外觀與實際街景

預售屋接待中心都可以看到模型的建築外觀與街景圖，也會呈現附近的有利設施如學區、捷運站等，建議用Google Maps對比實際街景，確認模型做出的有利設施距離是否正確、有無其他嫌惡設施等等。

土地使用分區

不同的土地使用分區價格會不同，要先確認好是住宅用地還是不適合居住的商業用地、工業用地。若是工業用地會涉及違法問題，商業用地的出入人員較混雜，居住品質也有疑慮。

總坪數、室內坪數、公設比

總坪數與房屋總價有關，室內坪數為你未來的居住空間，公設比例也相當重要。有些娛樂公設，如健身房、交誼廳等絕大部分都是使用者付費，也有維護成本，屬於較不必要的公設，但有許多建案都以此為宣傳噱頭，參觀時要多加留意。逃生梯位置、停車空間這些才是更重要的必要公設。

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買預售屋注意事項三：簽約時

一旦簽約就很難再回頭了！因此常見的預售屋簽約陷阱一定要知道，避免最後沒有交屋還損失一筆不小的金額。

履約保證種類

以下是對消費者保障較高的履約保證種類，簽約時一定要確認好是哪一種喔！如果不是這3類保證機制，建議你多加考慮。

價金返還：所有款項存在信託專戶內，交屋前建商無法動用，若建商倒閉，需無條件全額將消費者支付的價金退還。對消費者的保障最高，但對建商的資金流動最不利，所以很少建商會採用。
價金信託或不動產開發信託

這兩樣信託都屬於第二安全也最常見的履約保證種類，由第三方銀行或是信託業者管理，建商須依照工程進度請款，不能自由動用支付款項作他用。

磋商條款

內政部針對買賣房屋有定型化契約範本，磋商條款為買賣雙方對範本內容的修改或增加附註，也很常成為交易爭議之處。常見的爭議有保留款、違約金比例、瓦斯外管費、強制解約4項。

保留款比例：定型化契約規定，買家若在首次點交時發現房屋有問題，可主張保留房地總價5%作為交屋保留款，而有些建商會擅自改成3%或直接以一個金額代替，降低被扣留的金額。
違約金比例：違約金最高收取房屋總價15%，要特別留意是否有被調高。
瓦斯外管費：瓦斯外管費是由買賣雙方討論決定各自負擔比例，請注意建商是否將費用全數歸在買家。
強制解約：預售屋貸款多半是由建商統一送件，因此申貸機率較高，成數通常可達8成，而有些建商會擅自加入「成數不足8成則自動解約」的條款，若買家因信用問題或其他條件成數未達8成，就會面臨被強制解約，支付最高15%的違約金，一定要多加確認。