by 被預售屋開工前美輪美奐的藍圖吸引而想購入嗎？除了與建商合作的銀行外，您知道交由民間貸款公司承作的話，預售屋貸款9成並非遙不可及嗎？關於預售屋貸款的種種細節讓本篇帶您一次瞭解！
內容目錄
預售屋是什麼？頭期款怎麼繳？
預售屋是指建商已經領有建照，但還沒興建完工，通常建商會委託代銷公司建造接待中心和樣品屋，展示未來完工的樣貌。消費者與建商簽約時，通常不會一次付清頭期款，而是依照工程的進度逐步付款，因此在前期所需要支付的資金壓力較小。至於頭期款大多於開工前繳納，通常約為房屋總價的10%～15%；工程款則於施工期間分期繳納，同樣約為房屋總價的10%～15%。
預售屋貸款怎麼申請？
當建商領到了建物使用執照，便可以向銀行進行對保簽約，由銀行審核個人條件後，確認貸款金額、利率、還款方式等，即可申貸，而這時銀行也會要求貸款人簽一張「撥款同意書」，也就是房屋在過戶成功時，建商會領到銀行的撥款，不過這邊需要注意一點，交屋時需要驗收，若在驗收後發現有瑕疵，屋主可以要求建商在期限內改善，而銀行會在這段時間扣留房屋總價5%(合約內會註明比例)交屋保留款，等驗收完畢才會撥款成功。
預售屋貸款前要注意什麼？
了解自身購屋需求
不論是預售屋、新成屋、中古屋都有各自的市場，了解自己的購屋需求後才能評估房貸與還款計畫的進度。在這三種房屋類型中，預售屋、新成屋因為未來增值空間最高，因此銀行願意提供最高的貸款成數，約有7～8成；而中古屋不動產折舊後價值較低，銀行貸款成數大約只有 5～8 成。
把握客變機會
預售屋的好處是能在施工期間，與建商討論、做客製化的變更，按照個人需求包括屋內隔間、插座安排、衛浴設備、電話線及網路線配置等都有協商變更空間。一般來說客變機會只有一次，所以一定要謹慎思考再一次性地提出這些裝潢的前置作業，都能省去日後裝修貸款的成本。
選擇優質建商、建案
為了避免建商在興建過程中倒閉，選擇有信譽的建商是很重要，此外建案的優劣也會影響預售屋貸款成數，這些事項都是越早做好功課越不容易吃虧！
預售屋貸款成數能貸多少？
預售屋建商通常都有搭配合作的銀行，會提供相對優惠的利率、成數，一般來說如果首購族加上薪資條件穩定，往往能貸到８成，非首購又或是第二間非自住房產，則根據屋主的貸款條件有所浮動。若不喜歡建商合作的銀行、貸款成數不理想等，可以向其他家做詢問，不過條件不會差異太多，而且若買方想要自行找其他銀行申貸，通常得等到預售屋完工後，銀行才能進行後續估價、申貸的動作。至於很多人都好奇的，「預售屋貸款沒過怎麼辦？」、「自備款與預售屋貸款差額如何處理？」等問題將在下方的案例娓娓道來。
案例分享一：預售屋貸款沒過怎麼辦？
李先生在論壇上緊急向鄉民求救，因為他正面臨貸款成數不足的窘況！當初聽建商信誓旦旦地說絕對可以貸到預售屋貸款8成，所以才放心地只準備2成頭期款，殊不知直到最近開始跑流程後，發現銀行只貸得到7成，剩下的必須由他自行補齊。突然碰上貸款成數不足，李先生得自己想辦法湊出總價1成來補足缺口，但短時間沒辦法生出這麼多錢，也無法討回先前支付的2成頭期款，究竟該怎麼辦才好呢？
銀行提供的預售屋貸款是以「個人信用與還款能力」作為評估標準，審核沒過與建商其實沒有太大關聯，建議申辦貸款前對自身的信用條件、財務規劃有所了解，不要只是輕易聽信建商保證的貸款成數。
假如碰上像李先生一樣的狀況，建議可以尋求民間借貸公司的幫助，對信用條件與銀行不相符的申貸者而言，民間貸款公司的貸款門檻較低，可調度的資金較寬裕，完全可以利用個人信貸來補足差額。也提醒欲申辦預售屋貸款的民眾，在簽約前也可以注意一下合約上有沒有「貸款成數不足視同解約」這項備註，否則吃了悶虧也不自知！
案例分享二：預售屋貸款不夠裝潢的話怎麼辦？
王小姐剛新婚並迎來寶貝女兒出世，為了能趕緊安定下來，在辦好預售屋貸款後火速搬入新房，然而事後才發現裝潢的資金尚有缺口，因為寬限期內無法再增貸，所以一時也不知該如何是好，王小姐猶豫自己是不是應該放棄原先規畫好的裝潢打算呢？
其實尋求民間借貸公司協助辦理二胎房貸的話，原先評估好的住家裝潢並不需要妥協！民間貸款公司的核貸金額大多比保守的銀行來的高，且貸款成數拉至較高成數的話，多出來的額度就可以妥善利用。民間貸款公司能提供一般信用貸款和房屋二胎貸款的服務，且只會評估個人還款能力，不會調閱聯徵紀錄，對於借款人而言相當方便快速。
延伸閱讀：房屋二胎借款的風險有哪些？如何避雷看這裡
結語
預售屋貸款前期的繳款壓力雖然比較小，但千萬不要忽略頭期款、工程款的眉角，以及完工前藏在其中的不確定因素，上述已有不少案例發生簽約後貸款還未喬攏的情形，建議欲購買預售屋的您無論是對預售屋貸款有疑問或是有差額需要補足，都可以向旺來財經免費諮詢，擁有三十年實務經驗的我們很榮幸為您服務。
