預售屋貸款不吃虧!六個面向讓您一次了解 - 旺來財經

預售屋貸款不吃虧!六個面向讓您一次了解

被預售屋開工前美輪美奐的藍圖吸引而想購入嗎?除了與建商合作的銀行外,您知道交由民間貸款公司承作的話,預售屋貸款9成並非遙不可及嗎?關於預售屋貸款的種種細節讓本篇帶您一次瞭解!

預售屋是什麼?頭期款怎麼繳?

預售屋是指建商已經領有建照,但還沒興建完工,通常建商會委託代銷公司建造接待中心和樣品屋,展示未來完工的樣貌。消費者與建商簽約時,通常不會一次付清頭期款,而是依照工程的進度逐步付款,因此在前期所需要支付的資金壓力較小。至於頭期款大多於開工前繳納,通常約為房屋總價的10%~15%;工程款則於施工期間分期繳納,同樣約為房屋總價的10%~15%。

預售屋貸款怎麼申請?

當建商領到了建物使用執照,便可以向銀行進行對保簽約,由銀行審核個人條件後,確認貸款金額、利率、還款方式等,即可申貸,而這時銀行也會要求貸款人簽一張「撥款同意書」,也就是房屋在過戶成功時,建商會領到銀行的撥款,不過這邊需要注意一點,交屋時需要驗收,若在驗收後發現有瑕疵,屋主可以要求建商在期限內改善,而銀行會在這段時間扣留房屋總價5%(合約內會註明比例)交屋保留款,等驗收完畢才會撥款成功。

預售屋貸款前要注意什麼?

了解自身購屋需求

不論是預售屋、新成屋、中古屋都有各自的市場,了解自己的購屋需求後才能評估房貸與還款計畫的進度。在這三種房屋類型中,預售屋、新成屋因為未來增值空間最高,因此銀行願意提供最高的貸款成數,約有7~8成;而中古屋不動產折舊後價值較低,銀行貸款成數大約只有 5~8 成。

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把握客變機會

預售屋的好處是能在施工期間,與建商討論、做客製化的變更,按照個人需求包括屋內隔間、插座安排、衛浴設備、電話線及網路線配置等都有協商變更空間。一般來說客變機會只有一次,所以一定要謹慎思考再一次性地提出這些裝潢的前置作業,都能省去日後裝修貸款的成本。

選擇優質建商、建案

為了避免建商在興建過程中倒閉,選擇有信譽的建商是很重要,此外建案的優劣也會影響預售屋貸款成數,這些事項都是越早做好功課越不容易吃虧!

預售屋貸款成數能貸多少?

預售屋建商通常都有搭配合作的銀行,會提供相對優惠的利率、成數,一般來說如果首購族加上薪資條件穩定,往往能貸到8成,非首購又或是第二間非自住房產,則根據屋主的貸款條件有所浮動。若不喜歡建商合作的銀行、貸款成數不理想等,可以向其他家做詢問,不過條件不會差異太多,而且若買方想要自行找其他銀行申貸,通常得等到預售屋完工後,銀行才能進行後續估價、申貸的動作。至於很多人都好奇的,「預售屋貸款沒過怎麼辦?」、「自備款與預售屋貸款差額如何處理?」等問題將在下方的案例娓娓道來。

案例分享一:預售屋貸款沒過怎麼辦?

李先生在論壇上緊急向鄉民求救,因為他正面臨貸款成數不足的窘況!當初聽建商信誓旦旦地說絕對可以貸到預售屋貸款8成,所以才放心地只準備2成頭期款,殊不知直到最近開始跑流程後,發現銀行只貸得到7成,剩下的必須由他自行補齊。突然碰上貸款成數不足,李先生得自己想辦法湊出總價1成來補足缺口,但短時間沒辦法生出這麼多錢,也無法討回先前支付的2成頭期款,究竟該怎麼辦才好呢?

銀行提供的預售屋貸款是以「個人信用與還款能力」作為評估標準,審核沒過與建商其實沒有太大關聯,建議申辦貸款前對自身的信用條件、財務規劃有所了解,不要只是輕易聽信建商保證的貸款成數。

假如碰上像李先生一樣的狀況,建議可以尋求民間借貸公司的幫助,對信用條件與銀行不相符的申貸者而言,民間貸款公司的貸款門檻較低,可調度的資金較寬裕,完全可以利用個人信貸來補足差額。也提醒欲申辦預售屋貸款的民眾,在簽約前也可以注意一下合約上有沒有「貸款成數不足視同解約」這項備註,否則吃了悶虧也不自知!

案例分享二:預售屋貸款不夠裝潢的話怎麼辦?

王小姐剛新婚並迎來寶貝女兒出世,為了能趕緊安定下來,在辦好預售屋貸款後火速搬入新房,然而事後才發現裝潢的資金尚有缺口,因為寬限期內無法再增貸,所以一時也不知該如何是好,王小姐猶豫自己是不是應該放棄原先規畫好的裝潢打算呢?

其實尋求民間借貸公司協助辦理二胎房貸的話,原先評估好的住家裝潢並不需要妥協!民間貸款公司的核貸金額大多比保守的銀行來的高,且貸款成數拉至較高成數的話,多出來的額度就可以妥善利用。民間貸款公司能提供一般信用貸款和房屋二胎貸款的服務,且只會評估個人還款能力,不會調閱聯徵紀錄,對於借款人而言相當方便快速。

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結語

預售屋貸款前期的繳款壓力雖然比較小,但千萬不要忽略頭期款、工程款的眉角,以及完工前藏在其中的不確定因素,上述已有不少案例發生簽約後貸款還未喬攏的情形,建議欲購買預售屋的您無論是對預售屋貸款有疑問或是有差額需要補足,都可以向旺來財經免費諮詢,擁有三十年實務經驗的我們很榮幸為您服務。

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俗話說:「個人命運操之在己。」,與其為了資金缺口愁雲慘霧,不如好好研究一下個人貸款種類有哪些?很多人都不知道貸款有幾種,又或是該如何向銀行貸款,那麼恭喜你找對地方了!本篇將分享常見的貸款種類,讓迷茫的你可以快速找到適合自己的貸款方案! 貸款如何分類? 不論接觸貸款有多久,了解如何分類是認識貸款的基本方式,不但有助於你根據自身現有條件去篩選適合的貸款方案,也免去了亂槍打鳥下與貸款機構周旋所花費的時間,如果破壞了聯徵分數更是得不償失!以下簡單地根據有/無擔保品、貸款對象、放款機構,以及有別於一般貸款的債務管理類型做介紹。 無擔保品vs有擔保品 有無實質擔保品是最常見的分法,一般聽到的信貸、信用貸款,屬於「無擔保品貸款」,銀行會依據你過往的交易經驗、信用條件來評估是否撥放貸款給你,並不需要提供實質的抵押物件。申辦信貸的額度通常不會超過薪資所得的22倍,以50萬以內的小額信貸居多。 其他大部分貸款仍屬「擔保品貸款」的範疇,包括房屋貸款(以房屋為擔保品)、汽車貸款(以汽車為擔保品)、土地貸款(以土地為擔保品)等。這類擔保品貸款的額度端看抵押之物件價值、殘值為何,成數也有所不同。 個人貸款vs企業貸款 以貸款對象、貸款者的身分來區分也是一種常見的分類法。「個人貸款」是以個人名義進行貸款,條件審核上會從信用評分紀錄、半年內的薪轉證明等來評估借款人是否有穩定的還款能力。至於「企業貸款」則是以企業法人或企業股東的資產作為抵押,向銀行申請企業資金、周轉資本或購置資產等用途之貸款。 銀行貸款vs民間貸款 依照貸款人申請貸款的金融機構不同,可以分成「銀行貸款」和「民間貸款」。銀行貸款即指向一般銀行分行申請的貸款,利率低雖是優點,但審核條件嚴格許多;而民間貸款則包含了民代書、當舖、P2P、甚至地下錢莊等都屬於此範疇,提醒申貸者務必要找到合法經營的民間貸款公司才有保障。 負債整合 除了上面所述,還有債務管理類的負債整合,是由銀行或是民間貸款機構所提供的一項服務,能夠將申請人所有的債務合併到同一間貸款機構,藉此延長繳納期數、降低每月繳納金額,同時只需向同一間機構繳款即可。簡單來說就是透過個人信貸貸到一筆款項後,將其他債務先結清再慢慢還信貸的本金利息。 貸款種類有哪些? 購屋貸款 通常一般人買房除了三成左右的自備款,剩下的七成會向銀行申請購屋貸款,也是時下常耳聞的「房貸」,透過每個月繳納一定的本金、利息,可以不用一次負擔上千萬就能享有自用住宅。 延伸閱讀:購屋貸款怎麼貸?優惠一次算給你看! 房屋二胎貸款 除了當初購屋的第一順位抵押貸款外,房屋剩餘的殘值還能向貸款機構申請第二筆資金,稱為房屋二胎貸款、房屋二順位抵押貸款,只要以房屋作為擔保,待專員評估房產價值後,就可以取得優渥的二胎貸款。由於二胎房貸的風險較高,願意承作的銀行比較少,過件率也不高,建議需要資金者可以向民間貸款公司尋求幫助。 延伸閱讀:資金不足嗎?二順位房貸絕對能派上用場! 土地貸款 土地貸款是利用土地去地政事務所將抵押權設定給貸款機構,在該機構取得第一順位抵押權後即可取得一筆資金,需要注意的是土地的地目、使用分區、大小、位置地段都會影響貸款的成數,而且銀行多半只願意承作建地貸款,其他林地、河川地需要向民間申請。 延伸閱讀:林地可以幹嘛?3分鐘告訴您林地運用新面向! 土地二胎借款 土地二胎借款的意思是在土地已經設定給第一順位銀行的情況下,再向銀行或民間貸款機構申辦第二次土地抵押借款,也稱為土地的第二順位抵押貸款。二胎借款的額度會扣除第一順位已經抵押的成數,使用剩餘的殘值來做核貸,額度則依照土地價值來做評估。 延伸閱讀:土地二胎借款找誰借?未曾享有的低息貸款在這邊! 個人信用貸款 是透過個人信用向金融機構申請貸款的一種方式,不同於不動產貸款需要抵押品做擔保,信用貸款只會依據申請人的信用狀況審核,通常會需要貸款人提出有力的證明以確定其具有穩定還款能力。 延伸閱讀:個人信用貸款管道哪個好?銀行與民間信貸比一比 汽車貸款 汽車貸款分成購車貸款和原車融資,前者的意思是買車時透過貸款,分期付款來降低支出壓力;後者則是以手邊有的汽車作為擔保品,抵押給貸款公司以取得資金。 延伸閱讀:汽車貸款千百種,讓我們幫您一次全搞懂 中小企業貸款 中小企業貸款是指公司或企業為了生產經營需要,以公司行號、企業法人之名義依照規定利率和期限向銀行或其他金融機構申請資金借貸,用來支應公司、企業資金流通或擴充營運資本等用途的貸款方式。 延伸閱讀:中小企業貸款有哪些種類?多元方案讓您免煩惱 如何挑選貸款機構? 其實選擇貸款公司並沒有一定的標準,最重要的是幫助客戶解決資金問題,若無法過件,再優惠的利率也解決不了周轉問題,評估對方是不是優質的貸款機構有幾項標準可供參考: 會幫客戶審慎分析條件狀況能詳細回答客戶想要知道的貸款訊息,而非在尚未詢問前,保證一定過件。在和客戶諮詢後,才會依照客戶的條件提出適合方案並告知詳細貸款細節,確認客戶有申辦意願後開始準備相關資料。 不會要求提供重要證件的正本證件正本頂多用於核對,無論貸款核准與否,並不會要求抵押甚至提前郵寄至貸款公司,面對提出這些要求的公司反而要小心詐騙! 撥款前不會要求額外費用如果對方要求先繳辦理費、手續費等費用,小心這並不是正常的貸款程序。 有實體店面並當面對保合法的貸款公司應當有實體店面,而且和銀行貸款一樣也是需要當面對保簽約的,這是對雙方的保障。如果對方不要求這個程序,很可能是詐騙。 申辦貸款所需條件? 申貸的條件端看你向哪間機構提出而有所不同,向銀行申請貸款的門檻較高,如果因為工作性質無法提供薪轉證明,或是因為一時心急而將申貸資料投遞超過三家以上的銀行,聯徵評分一旦被拉低基本上就很難核貸。 許多人因為無法滿足銀行嚴苛的申請條件,於是轉而尋求民間貸款公司的幫忙,才發現除了利率略高以外,從申辦到放款都更簡明迅速,只要年滿二十歲之完全行為能力者即可申貸,就算有信用瑕疵、信用小白都不用擔心! 了解貸款種類為什麼很重要? 人對於陌生的事情總是下意識抗拒、排斥,過去的教育經驗、文化習俗也總是告訴我們向人借錢是丟臉的事情,這反而讓許多人養成錯誤的金錢觀念,輕則死守錢財不知變通,重則背負金錢壓力卻拒絕對外求援。其實貸款並不是羞於見人的事,聰明的人懂得利用貸款來替自己理財、取得創業資金,更能在人生的低谷時期利用貸款重新站穩腳步,這一切都取決於你能不能先了解貸款的種類,並運用它以發揮相應價值。 各類貸款申辦流程 準備:準備好齊全資料,加快流程的進行。申請:提出申請,將有專員提供諮詢服務。審核:專員審核是否核貸,並規劃貸款內容。對保:核准貸款,聯繫貸款人,雙方當面簽約對保。撥款:手續完成,最快1天就放款。 結語 借款種類繁雜,平日鮮少接觸貸款項目的你,看完本篇後是否對於貸款的種類有了初步的了解?除了貸款的基本介紹外,實務經驗豐富的旺來財經也有不少專業的貸款文章供民眾免費閱讀,對於想貸款取得資金、完成夢想清單的你是否更如魚得水了呢!
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