更新日期：2026-05-20
現今台灣社會已進入高齡化，許多長輩面臨退休金不足、通貨膨脹及醫療照護支出等影響，許多銀行紛紛推出以房養老貸款，以解決年長者退休後的資金需求。銀行以房養老利率和成數是多少？要申辦須符合哪些條件？以下就讓旺來財經來為你說明！
以房養老是什麼？
以房養老意思就是將名下的自住房屋抵押給銀行，再由銀行每月撥款給申請人（全名為「不動產逆向抵押貸款」），幫助退休後的養老規劃能有固定收入當作生活費。以房養老具備以下3點特色：
- 房子可繼續住：可繼續在熟悉的環境中生活。
- 為退休生活提供金流：退休後仍有獨立的經濟來源，保有尊嚴。
- 不用因資金需求而賣房：仍為房屋所有權人，且有終身居住權。
銀行每個月會從撥付的款項中直接扣除貸款利息，最高上限為每月金額的1/3（超過的話會先掛帳計算），直到申請人終老過世、契約到期，銀行才會一次收回本金與利息，再視繼承情況決定是否要進行法拍處理。
以房養老條件
如果想申請以房養老貸款，申請人須符合以下5個條件：
- 貸款年限：年齡＋貸款年限≧90。
- 屋齡限制：屋齡＋貸款年限≦60。
- 房屋條件：須為單獨持有、自住用途。
- 信用狀況：票信、債信往來正常（不可有卡債、催收紀錄）。
- 年齡限制：年滿60歲且具完全行為能力（部分銀行為55～65歲）。
在台灣高齡化的社會結構下，以房養老的退休生活方式最適合以下4種族群：
- 頂客族、單身無子女：沒有下一代需要繼承，可將資產全部換成金流，提升退休生活品質。
- 有房產但退休金不足：勞保年金、退休金或存款稍微不足，需要金流補足日常開銷。
- 想要自給自足的長輩：子女已有經濟能力（不須父母資助），也想要過自給自足、有尊嚴的退休生活。
- 不受「傳承資產」的觀念影響：父母及子女已達成共識，認為老年生活品質比留下資產更重要；子女日後也能彈性處置房產。
※貼心提醒：由於每間銀行的以房養老貸款條件都不同，因此以上僅提供參考，如果想要進一步了解，可以直接向申辦的銀行詢問。
以房養老承作銀行有哪些？
銀行方案
許多有退休資金需求的長輩都會在網路上搜尋「以房養老銀行推薦」名單，旺來財經直接整理以下15家有承作以房養老銀行的方案，提供給你做參考：
| 銀行 | 貸款利率 | 貸款成數 | 貸款年限 |
|---|---|---|---|
| 臺灣銀行 | 2.285%〜3.085% | 最高7成 | 最長30年 |
| 中國信託 | 2.79%起 | 最高7成 | 最長30年 |
| 合作金庫 |
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最高7成 | 最長35年 |
| 華南銀行 | 3.19%起 | 依該行鑑估辦法核定 | 7～30年 |
| 兆豐銀行 | 2.488%起 | 最高7成 | 最長30年 |
| 彰化銀行 | 一段式機動利率2.56% | 最高2000萬 | 7～30年 |
| 高雄銀行 | 2.81%起 | 最高7成 | 最長30年 |
| 台灣企銀 | 最低2.51%起 | 依鑑價規定 | 7～30年 |
| 陽信銀行 | 2%～2.5% | 依鑑價規定 | 7～25年 |
| 第一銀行 | 2.55%～4.00% | 未提供 | 未提供 |
| 玉山銀行 | 一段式利率2.75%起 | 最高6成 | 最長30年 |
| 台新銀行 | 2.85%起 | 未提供 | 最長30年 |
| 上海商銀 | 2.60%～2.80%起 | 最高7成 | 最長30年 |
| 安泰銀行 | 2.61%起 | 未提供 | 最長30年 |
| 土地銀行 | 2.51%～3.29% | 最高7成 | 10～30年 |
挑選技巧
- 先詢問固定往來銀行：對申貸條件有一定了解，審核更快速。
- 有「安養信託」配套措施：若有療養院、看護或醫療費需求，可挑選有安養信託配套措施的銀行，會將以房養老撥付的金額直接存入「信託專用帳戶」，直接用於上面提到的用途。
- 利息掛帳（免內扣型）的方案：如果想確保每月能實領全額，部分銀行有推出這類方案（但要預留足夠現金之後清償）。
以房養老和一般房貸差在哪？
| 比較項目 | 以房養老 | 一般房貸 |
|---|---|---|
| 貸款年限 | 最長35年，或申請人過世為止 | 最長可達40年 |
| 年齡限制 | 通常須滿55～60歲 | 18歲～65歲之間 |
| 撥款方式 | 每月撥款 | 一次撥款 |
| 還款方式 | 無須按月還款，過世後以房屋價值清償 | 每月還本付息 |
| 產權使用 |
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| 目的 | 養老資金 | 購屋或投資 |
以房養老優缺點有哪些？
以房養老優點
- 彈性財務規劃：某些銀行提供一次領或部分領的選擇，適合彈性規劃資金。
- 房屋可繼續居住：即使貸款成功，你仍是房子的所有人，可以安心居住到生命最後一天。
- 每月有穩定收入：銀行每月撥款，當作養老金支出，對於無子女或退休無收入者非常實用。
- 減輕子女的負擔：不必依賴子女資助（也不會增加他們的經濟負擔），退休生活能保有尊嚴。
- 不列入特定財產計算：以房養老的每月撥款屬於非實質收入，若在特定福利資格審查（如中低收入）時，不會列入「新增收入」。
以房養老缺點
- 可貸金額有限：多數銀行僅願意貸到房屋鑑價的5～7成，資金有限。
- 貸款年限到期風險：若貸款到期，就需要一筆金流來清償，否則房屋可能面臨被法拍的風險。
- 繼承爭議與手續繁瑣：若未事先和子女溝通好，未來他們繼承房產時可能發生紛爭，所以有些銀行在辦理時會要求子女也須一同到場證明。
- 利率上升撥款可能減少：若央行升息，你實際每月可領的金額可能會變少，需要預先想好扣除每月最高利息後是否能支撐生活開銷。
※舉例：假設小旺的以房養老方案最初每月可撥款3萬元，那利息扣除上限1/3就是1萬元。當貸款累積的每月扣除利息＞1萬元時，每月開始最多就只能領2萬元，並且剩下的利息會先掛帳。
- 房屋折舊及區域限制：不動產市價、地理位置或以房養老屋齡限制都會影響貸款額度和承作意願，須事先了解房產條件能否申辦以房養老貸款。
以房養老常見問題
可以，但賣屋後的金額必須先償還以房養老貸款，清償後還需要辦理抵押權塗銷，才能進行新交易的產權變更登記。
不會，但會先停止撥款。且繼承人擁有優先處理房產的權利，有以下2種作法：
- 想保留：繼承人（子女）可出錢償還貸款本金，拿回房屋的完整使用權。
- 不保留：若不願意或無力償還貸款，銀行可聲請法拍房屋。
法拍變現後的金額，會以償還以房養老貸款為優先，有剩餘的再退還給繼承人；若不足以清償本金，銀行也會自行吸收。
可以，因為以房養老並不是政策貸款，不存在排他條款，只要申請擔保的房屋條件符合規定就能申辦；名下多屋者可以選擇其中一間辦理，保留其他做為繼承使用。
不過有些銀行可能會要求貸款房屋必須為「自住」用途，否則會影響到最終的可貸款成數（從7成下降到5、6成）。
結語
以上是以房養老的介紹。雖然以房養老優點很多，但需要注意的風險也不少，建議你，申請前先做以房養老試算、與子女討論是否有能力清償貸款，並做好還款計畫，才可以安心享受退休生活。
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