房屋鑑價是什麼？5大重點必須知道！

更新日期：2024-01-12

當您向銀行申請房屋貸款時，銀行一定會做房屋鑑價，以決定貸款金額。房屋鑑價是什麼？有哪些評估項目？想要了解自己的房屋價值有多少嗎？快來看本文的介紹！

內容目錄

房屋鑑價是什麼？

房屋鑑價意思是透過專業鑑價管道進行調查與評估後，估算房屋有多少價值。無論房屋是因申請貸款、買賣、查封、法拍等因素，或是稅捐機關為了計算繼承和贈與的課稅金額，都需要透過房屋鑑價來了解房屋價值多少。

房屋鑑價管道有哪些？

房屋鑑價的管道非常多，以下將分別介紹：

實價登錄

到內政部不動產交易實價查詢服務網，輸入相關資料，就可以查到房屋附近成交價格。

房仲查詢

各大房仲業者都有設置實價登錄系統供民眾登錄查詢，並提供房屋成交資訊，如果有不了解的部分，也可再詢問各房仲業者。

銀行鑑價

銀行鑑價有以下3種方式。

銀行委託鑑價：銀行委託專業鑑價人員實際勘查房屋，鑑價結果會作為貸款額度的參考依據。
銀行行員估價：銀行行員會用鑑價資料庫查詢過往紀錄，並做專業評估，但只具有參考價值，並非最終確定的價格。
銀行網頁試算：銀行串連內部鑑價資料庫及內政部實價登錄平台，只要在網路上輸入房屋現況，即可做房屋鑑價試算。

房屋鑑價有哪些評估項目？

常見的房屋鑑價評估項目如下。

屋齡：鑑價人員會以此評估房屋的折舊狀況，折舊愈嚴重的房屋，價值愈低。
類型：若是非規格化或小於15坪的房屋，鑑價金額比較低，銀行也不願意承作貸款。
用途：鑑價人員會調查房屋是自住用、出租用、營業用或閒置，一般來說，自住用房屋的貸款成數會比較高。
地段：如果房屋位於市中心、捷運站、火車站等交通便利且生活機能良好，或是周邊無加油站、焚化爐等嫌惡設施的區域，房屋價值比較高。
屋況：包含裝潢、管線老舊程度等情況都會在考量範圍內，如果房屋有裝潢，通常鑑價結果會提升2～3萬。另外，若是凶宅、危樓、海砂屋等有瑕疵的房屋，鑑價結果會較低，銀行受理貸款機率也低。

銀行房屋鑑價流程

銀行確認鑑價房屋的基本資訊。
銀行根據鑑價房屋的資訊，擬定估價計畫。
銀行根據申請人提供的房屋地址，收集房屋的相關資訊，例如建物登記謄本。
銀行鑑價人員會實際現場勘查房屋，觀察房屋位置、周邊環境等狀況。
銀行將房屋勘查結果及收集到的相關資料進行整理、分析，並做成一份房屋鑑價報告書。

房屋鑑價常見問題

Q、為什麼銀行房屋鑑價金額會低於市價？

由於銀行會採取保守態度，也會根據房屋及申請人條件來調整鑑價金額，才會出現銀行房屋鑑價金額低於市價的情況。

Q、線上房屋鑑價需要付費嗎？

不需要，如果您是透過銀行網頁試算，或房仲網站進行估價，不需要支付費用。

Q、銀行房屋鑑價時間多久？

通常銀行房屋鑑價大約需要7～10天，但實際時間仍需要以各銀行的作業狀況為準。

Q、房屋鑑價需要注意什麼？

• 自備款建議準備3成左右，除了避免銀行鑑價結果不如預期，也可以做為買房的其他費用支出。
• 房屋鑑價與實價登錄金額不一定相同，如果銀行鑑價比成交價低，為避免出現核貸成數不足的狀況，建議先準備足夠的財力證明來作為加分文件。
• 如果您要購屋且向銀行申貸，不要輕易相信房仲業者口頭保證的價格，可請房仲提供3家以上銀行的房屋鑑價結果，因為房仲口頭承諾的價格大多與最終銀行鑑價結果有落差。