都更條件有哪些?流程、獎勵、常見問題一次看!

都更條件有哪些?流程、獎勵、常見問題一次看!

更新日期:2022-06-24

台灣的都市化發展快速,但有些早期的建築已經漸漸不符合居住標準。為了改善居住品質並更新都市景觀,政府推動都市更新計畫,如果你也覺得自身房屋需要都更,你知道都更條件有哪些嗎?都更流程又該如何進行?來看本篇的介紹吧!

都市更新定義?

將老舊、品質不佳、不符合居住標準的房屋以重建、整建、維護等方式翻新或整頓,促進都市土地有計畫的再開發利用可能,和改善民眾居住環境及都市景觀,增進公共利益。

都更種類有哪些?

都更分為3大種類 旺來財經

公辦都更

實施者為中央或各縣市的主管機關,或是受委託的都更事業機構,就屬於公辦都更。不動產開發相關業者可透過公開評選程序,通過即可受主管機關的委託成為實施者。

民辦都更

由一定比例土地及合法建築物所有權人委託都更事業機構。

自辦都更

實施者為土地及合法建築物所有權人自行組織的都更團體。

都更條件有什麼?

  • 位於都市計畫區域內
  • 符合地方政府更新單位劃定標準

※貼心提醒:可至都市更新入口網查詢自家住宅是否已劃入更新地區或單位,若尚未劃入,符合標準者也有機會申請。可向各縣市的都更網或致電詢問。

  • 30年以上合法建築物之重建,或20年以上合法建築物之整建、維護。

都更流程

民辦、自辦都更流程如下:

  1. 確認符合都市更新單元劃定範圍內
  2. 召開第一次都更公聽會
  3. 都市更新事業概要申請
  4. 委託都更事業機構或自行籌組都市更新會
  5. 召開第二次都更公聽會
  6. 都市更新事業計畫
  7. 權利變換計畫
  8. 都市更新審議委員會審核
  9. 申請建照
  10. 都市更新事業實施
  11. 分配 接管 移轉
  12. 更新事業完成及備查

都更獎勵

除了建物更新、美化市容以外,申請都更還有以下獎勵喔!

容積獎勵

可享有法定容積1.5倍或0.3倍法定容積+原容積。

稅賦減免

地價稅、土地增值稅、房屋稅、契稅都有減免優惠。

相關補助

內政部營建署提供都市更新事業、權利轉變計畫的相關補助:

  • 都市更新事業:最高500萬,可用於整體都更設計、建築物設計、建築師費用等。
  • 權利轉變:最高300萬,可用於公聽會、住戶權利轉換、各式規費支出等。

都更條件注意事項

如果是想透過民辦都更,就需要委託建商,除了要符合上面提到的都更條件外,在和建商談都更條件時也要注意以下幾點:

所有權人

  • 都更土地範圍:所有權人需確認好都更土地範圍,避免委託建商將合約寫得模稜兩可,導致最後拿回的土地面積不如預期。
  • 工程不中斷原則:都更核定後的流程有:申請建照、開工、興建、完工、申請使用執照、交屋,要清楚註明每項步驟的時間,以免建商推延。

住戶

  • 協議合建:如果所有權人與建商採取協議合建,表示每戶住戶是單獨簽立契約,可能會有分配不一的狀況,有些住戶會故意延遲簽約,使流程無法如期進行,較不適合產權複雜的地區。
  • 權利變換:建商委託專業機構估價,提出分配方法後交由政府審核,優點為公平、公開,但無法事先得知分配比例,建商也有可能在背後操作,但適合土地面積廣且產權複雜的地區。

※貼心提醒:如果是簽署協議合建合約,可加註擇優條款,在權利變化和協議合建中選擇條件較優的模式。

都更條件常見問題

Q、都更需要多少人同意?

都更為多數決,依不同的更新地區有不同的比例,同意比例計算方式為:分母為土地及合法建築人數與其所有產權面積,分子為同意人數。
• 迅行劃定更新地區:1/2
• 一般更新地區:3/4
• 非屬更新地區內自劃更新單位:4/5
只要同意戶合乎標準,即使有不同意戶,還是要參與都更計畫喔!

Q、都更住戶要付錢嗎?

• 公辦都更:政府出資,並取得約定比例的土地、建築物或住戶用現金補足費用。
• 民辦都更:建商出資,並取得部分產權。
• 自辦都更:住戶自行集資。
大家常聽到都更可以一坪換一坪,但其實公辦、民辦都更都是拿部分土地換新屋,只有自辦都更才有可能拿回全部坪數喔!

Q、都市更新和危老重建的差別?

危老重建是針對台灣都市內有安全隱憂的危老建築,透過提供費用補助、稅賦減免、容積獎勵鼓勵民眾申請,和都市更新需要有實施者的申請方式不同。此外,在同意比例、申辦程序等也大有不同,可參考此篇文章:危老重建優缺點?6重點詳細解說!

結語

以上就是都更條件的介紹,也要提醒大家,雖然都市更新沒有申請期限,但每項流程都需要花費不少時間,若有都更想法,記得好好和住戶們討論,才能有效進行喔!

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