更新日期：2024-02-22
台灣的都市化發展快速，有些早期建築已不符合居住標準，政府為了改善居住品質，努力推動都市更新計畫，究竟都更條件有哪些？都更流程又該如何進行？讓旺來財經一次為你說明。
內容目錄
都更是什麼？種類有哪些？
都更的全名為都市更新，顧名思義是將老舊、品質不佳的房屋以下列3種方式進行重新整修：
- 重建：將原本的建築物拆掉重建。
- 整建：改建或修建原本的建築物，或重新整修裡面的設備。
- 維護：改善建築物的狀況，例如：表面維修、拉皮等。
公辦都更
實施者為中央或各縣市的主管機關，或是受委託的都更事業機構，就屬於公辦都更。不動產開發相關業者可透過公開評選程序，通過即可受主管機關的委託成為實施者。
民辦都更
由一定比例土地及合法建築物所有權人委託都更事業機構主導進行，通常資金來源為建商本身。
自辦都更
實施者為土地及合法建築物所有權人自行組織的都更團體。
都更條件有什麼？
- 位於都市計畫區域內。
- 符合地方政府更新單位劃定標準。
- 30年以上合法建築物可重建，20年以上合法建築物僅可整建、維護。
- 老屋所在地的基地面積須達1000平方公尺以上，若僅達500平方公尺，須經都更審議會同意。
※貼心提醒：可至都市更新入口網查詢自家住宅是否已劃入更新地區或單位，若尚未劃入，符合標準者也有機會申請。可向各縣市的都更網或致電詢問。
都更流程
都更的步驟如下：
- 初步整合階段：此為都更計畫最為繁瑣、耗時也最長的階段，須整合土地範圍內的所有權人及住戶。
- 事業概要階段：報送整體計畫構想，且須依照都市更新條例§37取得符合法規的都更同意比例。
- 事業計畫：規劃都更案的實質細節，並確保計畫可行性，包含主導者、建築設計、安置計畫、財務計畫等，且須取得更高的同意比例。
- 權利變換計畫：接著提出權利變換計畫，針對更新前、後的權利價值估價，選配程序等，重新計算土地、建物、權利金的分配，並更新都更分配比例。
- 進入重建計畫：開始後續拆除、重建，包含申請建照、發包施工、完成交屋等流程。
都更獎勵
除了建物更新、美化市容以外，申請都更還有以下獎勵喔！
容積獎勵
可享有法定容積1.5倍或0.3倍法定容積+原容積。
稅賦減免
地價稅、土地增值稅、房屋稅、契稅都有減免優惠。
相關補助
內政部營建署提供都市更新事業、權利轉變計畫的相關補助：
- 都市更新事業：最高500萬，可用於整體都更設計、建築物設計、建築師費用等。
- 權利轉變：最高300萬，可用於公聽會、住戶權利轉換、各式規費支出等。
都市更新優缺點
優點
- 房價上漲：將原本的舊屋改建為新屋，屋況變好，房價自然也跟著上漲。
- 汰舊換新：屋況、公設、設備品質都有大幅提升，享有更好的居住品質。
- 獎勵補助：若都更順利，可享有政府提供的獎勵補助。
- 更加安全：都更後，因建築結構穩定度改善、公共安全設備更新，建築整體安全性上升。
缺點
- 公設比例提高：都更後通常公設比都會提高，也因此私人使用區域變少。
- 房屋支出增加：由於公設比提高，管理費也因此提升。另外由於房屋稅是以房屋評定現值計算，重建完成且過了補助期後，房屋稅可能會提高。
- 非一坪換一坪：房屋都更後並非一坪換一坪，若房屋位於非蛋黃區，重建建商須拿回更多坪數才能獲利，原屋主可獲得的房地就更少。
- 遇到不良建商：如果遇到偷工減料的建商，或官商勾結的狀況，可能會使都更住戶權益受損。
- 等待時間過長：都更需要耗費的等待時間較為漫長，過程可能長達10年以上，若中途有住戶反悔，都會影響進度。
都市更新和危老重建的差異
| 都市更新 | 危老重建 | |
|---|---|---|
| 適用 |
1. 捷運周邊 2. 位於應實施都市更新的地區 |
1. 確認房屋為都市計畫範圍內的合法建築，非歷史古蹟價值的建築 2. 擇一符合： ⑴主管機關通知需要拆除 ⑵30年以上老屋，結構安全性能評估未達標準，且改善不具效益 ⑶結構安全性能評估未達標準或評估有危險 |
| 同意門檻 |
1. 多數決，2/3所有權人同意就能申請 2. 事業計畫的同意門檻則為： ⑴迅行劃定更新地區：1/2 ⑵一般更新地區：3/4 ⑶非屬更新地區內自劃更新單位：4/5 |
所有權人全數同意 |
| 面積限制 | 至少要300坪以上 |
1. 沒有面積限制 2. 可以合併鄰接土地一起申請 3. 基地面積越大，可獲得更高的容積獎勵，合併土地不列入計算 |
| 獎勵上限 | 上限為1.5倍法定容積 | 最高達1.3倍的基準容積或該建築基地1.15倍的原建築容積 |
| 稅賦減免 | 房屋稅、地價稅、契稅、土地增值稅 | 房屋稅、地價稅 |
| 申辦時間 | 平均以「年」來計算 | 平均為3-6個月 |
| 建物分配 | 協議合建或權利變換 | 與合建之建方協議 |
從表格內容可以得知，辦理危老重建是比較快速的，但申請都市更新才可享有較多的稅務優惠，若你僅是自己想申請都更，想了解老屋都更條件，建議你可以直接申請危老重建，可幫助你較快的完成房屋的更新。
延伸閱讀：危老重建優缺點？6重點詳細解說！
都更條件常見問題
按都更條例而言，都更為多數決，依不同的更新地區有不同的比例，同意比例計算方式為：分母為土地及合法建築人數與其所有產權面積，分子為同意人數。
• 迅行劃定更新地區：1/2
• 一般更新地區：3/4
• 非屬更新地區內自劃更新單位：4/5
只要同意戶合乎標準，即使有不同意戶，還是要參與都更計畫喔！
• 公辦都更：政府出資，並取得約定比例的土地、建築物或住戶用現金補足費用。
• 民辦都更：建商出資，並取得部分產權。
• 自辦都更：住戶自行集資。
大家常聽到都更可以一坪換一坪，但其實公辦、民辦都更都是拿部分土地換新屋，只有自辦都更才有可能拿回全部坪數喔！
若想辦理民辦都更，需要委託建商，在談都更條件時也要注意以下幾點：
• 所有權人
⑴都更土地範圍：所有權人須確認好範圍，避免都更後的範圍不如預期。
⑵工程不中斷原則：應按照建照、開工、興建、完工、申請使用執照、交屋，註明每項步驟的時間，以免建商拖延。
• 住戶
⑴協議合建：如果所有權人與建商採取協議合建，表示住戶是單獨簽約，可能會有分配不一的狀況，較不適合產權複雜的地區。
⑵權利變換：建商委託估價，提出分配方法後由政府審核，非常公平，但無法先得知分配比例，適合土地面積廣且產權複雜的地區。
※貼心提醒：若是簽署協議合建，可加註擇優條款保障自己的權益。
結語
以上就是都更條件的介紹，也要提醒大家，雖然都市更新沒有申請期限，但每項流程都需要花費不少時間，若有都更想法，記得好好和住戶們討論，才能有效進行喔！
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