危老重建優缺點?6重點詳細解說!

危老重建優缺點?6重點詳細解說!

更新日期:2022-06-15

台灣老屋眾多,有些已造成都市安全隱憂,為了鼓勵民眾申請危老重建,政府提出多項優惠,期盼讓這些危老建物都有機會重建,提升居住安全,想知道自己的房屋是否需要危老重建嗎?或是危老重建有哪些優缺點?以下是危老重建的詳細介紹!

危老重建是什麼?

危老重建全名為「都市危險及老舊建築物加速重建條例」,是內政部營建署於2017年5月公布的法案,希望能重建台灣都市內有安全隱憂的危老建築,透過提供費用補助、稅賦減免、容積獎勵鼓勵民眾申請,申請期限到2027/05/31。

危老重建申請條件

危老重建4大申請條件 旺來財經
  1. 取得100%所有權人同意
  2. 建築位於都市計畫區內
  3. 非歷史或文化建築

※貼心提醒:若房屋是歷史建築的話,政府都會通知房子所有權人,不確定的話也可向所在縣市的文化局諮詢喔!

  1. 符合危險及老舊建築物資格

危老建築物資格

只要符合下列其中一條件,就是危老建築物:

  • 主管機關依法通知限期拆除,逕予強制拆除,或評估有危險之虞應限期補強或拆除者。
  • 結構安全性能評估結果未達最低等級者。
  • 屋齡三十年以上,經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達乙級,且改善不具效益者。
  • 屋齡三十年以上,經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達乙級,且未設置昇降設備者。

危老重建優缺點

危老重建優點

政府為了鼓勵民眾主動提出危老重建申請,在建物及稅賦方面都有獎勵或優惠。

  1. 容積獎勵單一案件的容積獎勵最高可達建築基地基準容積1.3倍,或是原建築面積1.15倍,而新制度的「時程+基地規模獎勵」最高還可額外再有10%的基準面積。
    舉例:100坪的危老建物,符合容積獎勵條件的話,最多可蓋回140坪的新屋。

※貼心提醒:若原房屋已超過法定容積標準,那就只能適用1.15倍原建築面積的獎勵喔!

  1. 時程、基地規模獎勵:
    • 時程獎勵:危老重建條件條例公布的3年內(2017年5月~2020年4月)會給予10%的時程獎勵,鼓勵民眾盡早申請,之後5年的時程獎勵則以8%、6%、4%、2%、1%的方式逐年遞減。
    • 基地規模獎勵:重建面積達200平方公尺時就可獲得2%容積獎勵,面積每新增100平方公尺就再給予0.5%容積獎勵。

※貼心提醒:時程+基地規模獎勵合計不能超過10%。

除了上述提到的容積獎勵外,還有以下幾種類別,只要總和上限不超過30%, 在設計建物時就可以考量進去。

其他容積獎勵類別
基地未達200平方公尺,且鄰接建物屋齡均未達30年 2%
符合危老建物條件 6%~10%td>
原容積大於基準面積 10%
智慧建築 2%~10%
退縮建築 8%~10%
建築物耐震設計 2%~10%
無障礙環境 3%~5%
協助取得開闢公設 5%
綠建築等級 2%~10%
  1. 建蔽率:住宅區建蔽率放寬至60%,高度管制則依各地方主管機構訂定標準。
  2. 稅賦減免:可享地價稅、房屋稅的減免優惠,申請期限到2027/05/11。
    • 地價稅:重建期間全免,建物完成2年內減半。
    • 房屋稅:重建期間無,建物完成2年內減半,10年內若無買賣或移轉可繼續減半。
  3. 費用補助
    • 耐震評估:初步評估補助12,000~15,000元、詳細評估補助費用30%,最多至40萬。
    • 計畫補助:每案55,000元及行政作業費5,000元,但各縣市名額有限,申請前要先確認喔!
    • 利息補貼:自住房屋且符合申請條件的話,每戶最高有350萬元的重建工程貸款利息補貼,貸款期限最長20年、寬限期最多5年。
    • 信用貸款:每戶額度最高300萬元,無針對身分資格有特別限制,貸款期限5年。

危老重建缺點

  1. 支出費用:雖然有許多費用的配套措施,但依舊是筆不小的開銷,可能不是全部所有權人都有辦法負擔。
  2. 基地問題危老重建可能會有基地不方正、地形狹長或零碎的問題,除了平面配置不易,也較難兼顧外部或內部的空間規劃設計,有些重建案的公設比例也會有過高的狀況。
  3. 全體同意:危老重建需要所有所有權人都同意,若是公寓大樓,有些住戶可能自己會進行小幅度的重新裝潢,獨立戶數的屋況仍維持得不錯;或是有人無法負擔額外開銷,因此要讓全體同意也有一定難度。

危老重建申請流程

看完危老重建的介紹及優缺點分析後,就來看有哪些申請流程吧!可以分成3個階段:

  1. 取得危老資格
    • 申請相關文件並取得危老資格證明
    • 整合所有所有權人意願
    • 委託建築師或規劃設計機構
  2. 重建計畫送審
    • 建築規劃設計
    • 擬定重建計畫書完成審核
    • 申請重建計畫書補助
  3. 請照進行工程
    • 申請建築執照
    • 申請危老重建貸款、補助
    • 開工及取得使用執照
    • 辦理稅賦減免優惠

危老重建其他問題

1. 危老重建與都市更新的差別?

都市更新不像危老重建有申請時效限制,在申請身分、流程進行上較危老重建複雜。

2. 危老重建可以合併鄰近的建築物基地或土地嗎?

重建計畫範圍為:符合危老之原建築基地+合併之建築物基地或土地,無面積限制,所以是可以的喔!但在計算容積獎勵時要注意下列2點:
• 合併之建築物基地或土地,享有容積獎勵面積不得超過危老之原建築基地面積。
• 合併之建築物基地或土地,享有容積獎勵面積超過1000平方公尺部分,無獎勵。

結語

以上就是危老重建的介紹,由於危老重建有申請時效,加上需要全部所有權人同意才可申請,建議若有危老重建想法的居民盡早與其他所有權人協商喔!

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