更新日期：2024-06-06
許多公寓大廈、透天厝的頂樓住戶為了遮陽避雨或出租給他人，可能會在頂樓加蓋遮雨棚或鐵皮屋，但頂樓加蓋符合法規嗎？又需要注意哪些風險？如果你有租賃頂樓加蓋的計畫，歡迎看以下旺來財經整理的5大常見問題！
頂樓加蓋是什麼？
頂樓加蓋俗稱頂加，意思是建築主體興建完成並取得使用執照後，在頂樓進行二次施工增建的建物。許多頂樓住戶在頂樓加蓋建物的原因除了遮陽、遮雨，還可能會出租給其他人來賺取額外收入。
但需要注意的是，根據建築技術規則建築設計施工編第1條第19項規定，如果想在頂樓加蓋建物，總面積不可超過該層樓地板面積的1/8，否則就屬於違章建築。
頂樓加蓋所有權屬於誰？
有些房仲為了吸引民眾購屋，宣稱民眾買房後就可擁有頂樓加蓋所有權，但這不是事實！
根據公寓大廈管理條例第7條規定，公寓大廈共用部分不能獨立使用供做專有部分，而屋頂的構造也有包含在內，所以頂樓加蓋所有權屬於公寓大廈所有住戶，並非只屬於頂樓住戶。如果想在頂樓加蓋建物，必須取得所有住戶同意，經過共同協議建物使用和管理方式後簽訂分管契約，並到當地縣市政府主管單位申請建照和使用執照，才可以進行頂樓加蓋。
頂樓加蓋合法嗎？
頂樓加蓋是否合法會依使用目的而定，如果是用於遮陽、遮雨或排水，政府處理方式大多是拍照列管，不會強制拆除。但若是加蓋的建物總面積超過樓層面積的1/8，且出租給他人使用、居住，只要被人檢舉就可能會被拆除。
頂樓加蓋缺點有哪些？
若你想買有頂樓加蓋的房屋，或是有頂樓加蓋的計畫，一定要注意以下4大缺點：
可能有漏水、跳電風險
大部分頂樓加蓋所需要的電力與用水，都是使用原本建物的公共電盤和水管，若使用量過大，可能導致漏水，或是所有住戶跳電的風險。
容易產生公共安全危險
許多頂樓加蓋樣式是鐵皮屋、木造建築，若又沒有具備安全設施、明確的逃生動線或避難空間不足，一旦發生火災，可能會產生公共安全危險疑慮。
個人隱私、財產較無保障
有些頂樓加蓋建物與隔壁建築距離太近，很容易遭有心人士入侵，不僅個人隱私被洩漏，財產也被偷竊，甚至人身安全受到威脅。
未來可能面臨被拆除風險
目前大多數的頂樓加蓋都有違建事實，以臺南市為例，違章建築可依民國99年12月25日前後分為新違章建築和既存違章建築：
- 新違章建築：指民國99年12月25日以後興建完成的違章建築。
- 既存違章建築：指民國99年12月24日以前興建完成的違章建築。
以上2種違章建築的處理方式相同，只要該建築符合臺南市政府違章建築處理要點第5點的規定，一旦被區公所查報就會被拆除；若未符合者，則會拍照列管，並按季造冊報主管機關建檔，另定拆除計畫分類分期予以列管拆除。
頂樓加蓋如何檢舉？
可以，如果頂樓加蓋已經造成公共安全危險或侵害到其他住戶的權益，可以透過下列3種方式進行頂樓加蓋檢舉：
- 書面檢舉：準備好違建照片、資料等相關證據，寄到當地縣市處理違建的單位。
- 線上檢舉：到內政部營建署的新違章建築立即處理資訊系統，並上傳相關證據進行檢舉。
- 電話檢舉：上內政部營建署的新違章建築立即處理資訊系統，查詢、撥打當地縣市的處理違建單位電話；或是撥打1999市民專線檢舉。
※貼心提醒：內政部營建署的新違章建築立即處理資訊系統僅受理民國101年起施工中或新完工的違章建築，民眾使用前一定要注意！
結語
雖然在頂樓加蓋建物有增加使用空間、防止牆壁出現壁癌、漏水等好處，但也存在著不少風險。提醒你，頂樓加蓋前一定要留意相關法律規範，並做好完善的逃生規劃和應對計畫，才能住得安全、放心。
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