更新日期：2024-05-08
現今房價持續上漲，除了新成屋、預售屋，地上權住宅也成為許多民眾考慮購買的房產商品。地上權住宅是什麼？有哪些優缺點？今天旺來財經將和你分享地上權住宅相關資訊，跟我們一起往下看吧！
內容目錄
地上權是什麼？
地上權是指只擁有土地使用權，卻沒有土地所有權，又可分為下列2種類型：
- 普通地上權：依民法第832條規定，是指以在他人土地的上下有建築物或其他工作物為目的，而使用其土地的權利。也就是說，土地使用權範圍與土地所有權人相同，土地上下所有空間都可使用。
- 區分地上權：依民法第841-1條規定，意思是以在他人土地上下的一定空間範圍內設定的地上權。簡單來說，土地使用權的範圍只包含一定的土地上下空間。
地上權住宅是什麼？
地上權住宅意思是僅擁有土地使用權和建物所有權，但沒有取得土地所有權狀的住宅。現今大多數的地上權住宅是政府釋出國有土地，建商得標後所興建的建物，土地所有權屬於政府，建物所有權則屬於建商，所以地上權住宅有限制使用期限，但期限會依地上權建案而有所不同。
通常地上權住宅可以分為地上權房屋和使用權房屋：
- 地上權房屋：指房屋沒有土地所有權，但有房屋所有權，因此可自行處置房屋產權，不用取得建商同意。
- 使用權房屋：指房屋僅有使用權，但沒有房屋和土地所有權，如果想處置房屋產權，必須經過建商同意才能進行。
由於本文主要介紹地上權房屋的相關資訊，因此以下說明內容以地上權房屋為主。
地上權住宅與一般住宅有什麼差別？
| 比較項目 | 地上權住宅 | 一般住宅 |
|---|---|---|
| 土地所有權 | 無 | 有 |
| 房屋價格 | 市價6～7成 | 一般市價 |
| 須繳納款項 |
• 房屋稅 • 地租（約申報地價1%～5%） |
• 房屋稅 • 地價稅 • 土地增值稅 |
| 貸款成數 | 3～5成 | 7～8成 |
| 轉手性 | 受限 | 較佳 |
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地上權住宅年限
由於地上權住宅沒有永久地上權，所以有使用年限的限制，通常約50～70年左右。一旦使用年限到期，土地所有權人就會將地上權收回，屋主也必須拆屋還地。
需要注意的是，地上權年限是從建商得標簽約日開始算起，如果想進行地上權年限查詢，可以到政府資料開放平臺、國產署網站，透過建案地址、地號比對查閱。
地上權優缺點
地上權優點
- 租金較接近一般住宅行情。
- 購屋族的資產配置空間更彈性。
- 不用繳交地價稅，若未來轉手時也免繳土地增值稅。
- 房價比一般住宅便宜2～4成，有機會入住市中心地段精華的住宅。
地上權缺點
- 使用年限僅50～70年，如果地上權年限到了，屋主必須拆除房屋，並將土地還給土地所有權人。
- 由於地上權住宅沒有土地所有權、有使用年限限制，房屋殘值還會逐年降低，因此銀行貸款成數低、利率高，須準備更多自備款，且轉手性也較受限。
- 雖然不用繳地價稅，但除了須負擔房屋稅，還須繳交地租給土地所有權人。另外，地租採浮動利率，因此可能會面臨地租比地價稅自用住宅優惠稅率金額高的情況。
地上權住宅常見問題
由於地上權住宅沒有增值性，且使用年限到期後屋主就必須拆屋還地，所以也沒有後續房產分配的問題，通常適合購買地上權住宅的族群如下：
• 老年人
• 單身族
• 頂客族
• 不想留資產給子女者
可以，雖然地上權住宅沒有土地所有權，但房屋所有權屬於屋主，因此屋主仍可進行房屋繼承和贈與。
如果因不符合銀行的申請條件而被拒貸，或是貸款成數不足，可以向審核寬鬆、貸款成數高、撥款迅速的民間貸款公司申辦，能幫助你取得資金。若有地上權住宅貸款需求，歡迎聯繫旺來財經。
結語
看完本文，你是否更了解地上權住宅了呢？旺來財經提醒你，若想購買地上權住宅，一定要評估自己的財務狀況，並確認是否能承擔地租、使用年限到期等問題再入手喔！
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