房屋買賣流程?六大步驟讓您迎接璀璨新階段!

房屋買賣流程?六大步驟讓您迎接璀璨新階段!

無論是買房或賣房都是令人喜悅的事情,一個是可以擁有自己的房子,一個是能得到資金做更多運用,然而房屋買賣可不能馬虎行事,旺來財經從房屋買賣流程到應注意事項都整理給您,讓您買得安心、賣得安心,展開燦爛新人生。

房屋買賣流程一:付訂金

買賣雙方議定房屋價格。這個階段要注意議價方式,分為以下兩種:

  • 要約書:買方向房仲表示購買意願,不須先支付費用,若議價失敗則契約無效。契約成立後若任一方反悔,須支付對方總價款的3%。
  • 斡旋金:買方先將斡旋金交給房仲,向賣方展現誠意,以提高成交機會,若議價成功,斡旋金轉為訂金。契約成立後,買方反悔則斡旋金由賣方接收;賣方反悔則須加倍賠償斡旋金給買方。

雙方同意成交價與物件後,買方支付訂金(約成交價2~5%)給賣方。

房屋買賣流程二:簽約

雙方在地政士見證下核對身分及土地、建物權狀正本,並在當天申請土地及建物謄本,以確認產權是否完整。若雙方需要「履約保證」,可在此時告知房仲。簽約完畢由買方支付簽約金給賣方,或匯入履約保證專戶。

  • 買方準備:身分證、印章、簽約金(約總價一成)。
  • 賣方準備:印章、身分證、土地或房屋權狀。

※貼心提醒:何謂履約保證?又稱「成屋履約保證」、「交易安全制度」或是「買賣價金履約保證」。買賣雙方簽定不動產買賣契約後,買方陸續付出的價金先匯入建築經理公司在銀行開設的「履約保證專戶」中,經確認款項無誤後,建築經理公司會寄發履約保證書給買賣雙方,等買賣手續全部完成,過戶、交屋後,銀行才會將價金交付給賣方。

房屋買賣流程三:用印

買賣雙方將過戶、報稅所需文件交給地政士,地政士一同於增值稅申報書契稅申報書、所有權移轉契約書(公契)、登記申請書記申請書上蓋好雙方印鑑章,這樣的過程稱為用印。

  • 買方準備:身分證、印章、印鑑證明。
  • 賣方準備:身分證、印章、印鑑證明、房屋稅單、地價稅單。

買方若想要辦理房屋貸款,須在這個階段開始向銀行申請。另外,買方在此階段要支付「用印款」(大約成交價的10%)給賣方。

※貼心提醒:何謂權利人、義務人?買方在法律上取得房屋權利,稱為權利人。而賣方在法律上失去房屋權利,稱為義務人。

房屋買賣流程四:完稅

用印後30天內,地政機關會核發稅單供買賣雙方繳納。買方在這個階段須支付「完稅款」(約成交價的10%)給賣方。

※買方稅金費用:契稅、印花稅、登記規費。
※賣方稅金費用:房屋稅、地價稅、土地增值稅,一般會從履約保證專戶中扣除土地增值稅。

房屋買賣流程五:過戶

稅款繳完後,地政士會辦理房屋所有權移轉登記(過戶),若買方有貸款作為交屋款部分,須在這時辦理抵押權設定登記,接著銀行會將核貸金額撥入賣方指定帳戶,或約定交付尾款時,買賣雙方會同領款,由賣方點收及簽收。若賣方原本還有貸款未清償塗銷,須與買方貸款債權人約定代為清償。

房屋買賣流程六:交屋

通常過戶後1~2天內就會辦好交屋,買賣雙方一起查驗房屋,確認履約保證專戶中的款項匯入賣方帳戶中,並將地價稅、房屋稅、水電、瓦斯、管理費分算清楚,賣方交出鑰匙,完成房屋買賣程序。

房屋買賣各流程花費時間?

房屋買賣流程6步驟 - 旺來財經
  1. 付訂金:1天
  2. 簽約:1天
  3. 用印:1天
  4. 完稅:約20~30天
  5. 過戶:約3~5天
  6. 交屋:約1~2天

房屋買賣流程應付費用?

買方 賣方
契稅 土地增值稅
印花稅 交屋日前房屋稅
地政登記規費(土地及建物登記謄本費) 交屋日前地價稅
代書費 交屋日前水電瓦斯管理費等
貸款申辦費 代書費
房屋住宅險及地震險保費  

買方費用說明

  • 契稅:房屋核定契價x6%
  • 印花稅:(建物契價+土地現值)x0.1%
  • 地政登記規費:買賣登記費、設定登記費、謄本費、書狀費、閱覽費
  • 代書費:買賣代書費、抵押權設定代書費、簽約手續費、實價登錄代書費
  • 貸款申辦費:申請銀行房貸時的費用,每間銀行收取費用不等,約3000~6000元
  • 房屋住宅險及地震保險費:實際金額由貸款銀行核定

賣方費用說明

  • 土地增值稅:一般為20~40%,自用住宅優惠稅率10%
  • 交屋日前房屋稅:依交屋日,按比例分算(課稅期間7/1到次年6/30;開徵日期5/1到5/31)
  • 交屋日前地價稅:依交屋日,按比例分算(課稅期間1/1到12/31;開徵日期11/1到11/30)
  • 交屋日前水、電、瓦斯、管理費等:交屋日為分界點,買賣雙方按比例分擔。交屋日前費用由賣方負擔,交屋日後由買方負擔
  • 代書費:抵押權塗銷代書費、簽約手續費、實價登錄代書費

房屋買賣注意事項有哪些?

合法地政士

找合法的地政士才能確保過程中需要代書協助的環節可以順利完成。

確認契約內容

  • 簽約前:先確認內容有無遺漏,重要標明處如坪數、金額、持分與否等都要標示清楚,也要留意約定交屋、搬遷、貸款清償時間是否可行。
  • 簽約時:注意是否有雙方印鑑作證、立約日期,及雙方簽名有無確實填寫。

付款流程及方式

付款流程有簽約、用印、完稅、尾款4個階段。各階段的付款成數,依買賣雙方要求而有所不同,需在簽約時仔細確認,達成雙方共識。

尾款交付

為避免買家申請銀行貸款後就拿著錢消失,賣家可在過戶前要求買家開立限時兌現的現金本票,也可直接將貸款金額匯入賣家戶頭,或是履約保證專戶。

點交方式

點交時最好是由買賣雙房現場點交,共同確認房屋沒問題、尾款支付完畢,並由賣家繳交鑰匙,象徵房屋買賣流程結束。

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結語

房屋買賣流程繁雜,但為了自己的人生藍圖,必須咬牙撐過去!旺來財經在房屋買賣代書已經有30多年的經驗,客戶散發出的幸福感總是感染著我們,若您有房屋買賣相關問題,歡迎隨時來電諮詢,我們一起用快樂的心情迎接下一個人生階段!

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