更新日期：2026-03-24
想找比市價更划算的土地，法拍地會是很多人的首選！不過，你知道法拍土地怎麼買嗎？買法拍土地會有哪些風險？種類這麼多，又該如何挑選呢？以下旺來財經將仔細說明法拍土地投標前的必備知識，避免因資金不足或小細節沒注意而投標失敗，趕快往下看吧！
法拍土地是什麼？價格為什麼比較低？
指當土地所有人未清償債務，法院會依強制執行法公開拍賣這塊土地，以利清償債權人的債務。通常法拍土地價格偏低，有以下3點原因：
- 採取競標制度
- 流標後價格會逐次遞減
- 土地的所有風險都須由買方承擔
由於以上優點，加上投標法拍地時，買方無須額外負擔高額的土地增值稅，因為在價金分配的過程中，法院會優先扣除執行費、土地增值稅等，也讓法拍土地成為熱門項目。
法拍土地查詢方式有哪些？
想要了解相關資訊或進行土地法拍價格查詢，可透過下列3種方式：
- 司法院法院拍賣公告
- 法務部行政執行署拍賣公告
- 合法法拍土地仲介網站或報紙
想購買法拍屋看這裡：法拍屋怎麼買？購買5步驟一次說明！
法拍土地怎麼買？
買法拍土地流程如下：
篩選及實地勘察
- 在司法院、法務部的拍賣公告查詢有意向的土地
- 確認拍賣土地周圍環境，並留意公告屬於「點交」還是「不點交」
投標資金籌措
法院會在拍賣前14天會公告土地現狀、底價、拍賣日期等資訊。
- 保證金：通常為底價的20%（須以央行許可之金融機關發行的劃線支票為證明，一同放入投標袋）
- 代墊貸款：若本金不足，可先找好有辦理「代墊」的銀行，得標後可幫助結清尾款
※貼心提醒：法拍須於拍定7天內結清尾款，否則保證金會被沒收，土地將重新拍賣。另外，由於申請代墊時還未取得土地所有權，對銀行來說等同於無擔保貸款，因此利率較高，審核也相當嚴格。
正式投標（開標）
備妥身分證、印章、投標書及保證金支票，至各地方法院執行處的投標室，於拍賣時間開始30分鐘內放入標匭。
| 結果 | 說明 |
|---|---|
| 得標 | 法院當場發放「得標證明」，隨後進入權利移轉等流程 |
| 未得標 | 當場即退還保證金支票及相關文件 |
※貼心提醒：法拍總共有5個拍次，包含4次拍賣及1次應買，每次拍賣最多折價2成；若拍賣最高出價未達到公告的最低價、或無人投標，那就是流標，須再進行下一次拍賣。
權利移轉程序
得標後，若有法拍土地優先購買權人，可以依照第3人拍定當時的條件優先承買；若無，得標者可接續以下程序：
- 繳清尾款10～14天內，法院會核發「權利移轉證明」
- 移轉證明已具法律效力，持證明至地政機關辦理移轉登記即可
土地點交及處理
依照法院先前公告是否點交，可依法要求債務人限期內搬遷，否則將強制執行。
| 公告 | 處理方式 |
|---|---|
| 點交 | 可聲請法院協助排除佔用，確保順利取得土地 ※法源依據：強制執行法第99條 |
| 不點交 | 法院僅幫助轉移所有權，買方須自行協商佔用問題 |
法拍土地不點交的原因有哪些？
法院法拍土地若有以下5種情形，就屬於不點交物件：
- 無權占用：沒有使用權和所有權之親戚或第3人等，未經所有權人同意而使用該標的物。
- 無償借用：法拍土地所有權人無償借給親戚或第3人使用等。
- 為應有部分：產權不完整，僅拍賣「持分」部分（無明確分割）。
- 使用狀況不明：書記官至現場後，無法判斷是誰在使用該標的物。
- 正常租約情況：依法規定「買賣不破租賃」（房屋所有權轉移不影響原本已存在的租賃契約）
※法源依據：民法第425條第1項
更多土地資訊：持分土地注意事項＆買賣流程都在這！
買法拍土地注意事項？
雖然法拍土地會較市價便宜一些，但購買前也須留意下列4大法拍土地風險，才能更好地保障自己的權益：
有無優先購買權
- 地上權人、典權人、承租人或共有人等，皆具備法拍土地優先購買權（優先於第3人），可與得標人以相同條件購入
- 就算得標人出價最高，也有可能會被優先購買權人買走
※貼心提醒：務必留意法拍公告內的使用情形，確認是否有註記該法拍地有優先購買權人，再評估投標意願。
是否有土地租約
- 根據買賣不破租賃原則，合法租客有權占用該土地，必須到租約期滿，所有權人才可真正得到土地的使用權
※法源依據：民法第425條第1項
- 有合法租約的法拍土地屬於不點交物件，若遇到惡意霸占的租客，須自行協商，費時又費力
是否有禁止處分
- 政府機關或法院因特定事由，禁止債務人對該地進行所有權移轉、變更、分割等登記，避免債務人透過移轉財產而得利
- 得標人須額外花至少1個月的時間，請求機關依法塗銷禁止處分登記，期間內無法進行土地買賣、過戶或貸款等行為
土地建物分開賣
- 若土地與建物所有權人不同，日後在使用權益上就必須經常溝通，否則容易發生糾紛
- 通常都是年代較久遠的不動產，才會發生土地與建物分開出售的情況
※貼心提醒：建議可先查看法拍土地的「地號」與該土地上建物的「建號」是否坐落於相同位置，若相同的話便不用太過擔心！
法拍土地資金如何取得？
前面段落有提到，資金部分可找貸款代墊銀行來解決本金不足的問題，但銀行通常只會承作「點交」物件，若投標的是「不點交」、「持分」土地，或本身有信用瑕疵或負債比問題，銀行幾乎不會接受代墊撥款。
建議你可以直接來諮詢旺來財經，我們是安全合法的民間貸款管道，審核寬鬆、不看信用評分，並且撥款最快速（最快1天內），能馬上解決得標後7天內的付款壓力！
法拍土地怎麼買常見問題
投標法拍土地時，須先準備拍賣底價20%～30%的金額作為保證金，未得標可領回，得標則須於7天內繳足剩餘尾款。
若繳不出來，保證金就會直接被法院沒收。另外，若有委託代標業者，還需再支付一筆約得標金額3%～5%的代標費。
可以！得標者順利取得權利移轉證明後，可向法院聲請「共有物分割」，但可能要花上1～2年的時間；而法拍地分割最常見的方式多是「變價分割」（整塊土地賣掉後再分錢），很少會是直接拿到特定區塊。
- 無法要求拆除：若建物是在「原地主設定抵押權前」就存在，且擁有地上權，得標者並無權利拆除，僅能要求房主支付使用的租金。
- 可要求拆除：若建物為「原地主設定抵押權後」才興建，那就有機會向法院聲請併案拍賣或要求拆遷。
結語
希望透過以上介紹，能讓你順利購入想要的法拍土地，也要再次提醒你，購買法拍土地前務必再三留意相關風險，才不會吃虧。
若擔心銀行不願核貸，歡迎聯絡旺來財經，我們有合法專業團隊，且審核寬鬆，撥款又快速，能幫助你盡早取得支付尾款的資金！
YOU MIGHT ALSO LIKE
