更新日期：2024-12-11
若想要購入興建建物的土地，你應該先了解建地是什麼，以及甲、乙、丙、丁4種建地差異。甲種建築用地缺點有哪些？丁種建築用地可以蓋房子嗎？更多建築用地定義和其他必知資訊，讓旺來一次告訴你！
建築用地是什麼？
台灣土地主要可分為都市土地、非都市土地等，而所謂的建築用地，是指分布於此2種土地中，可用於興建建築物的土地，以下分別說明：
- 都市用地中的建築用地：經過都市計畫劃定的土地即為都市用地，而都市用地通常都屬於建築用地，只是會因土地使用分區不同，分為住宅地、商業地和工業地等等類型。
- 非都市用地中的建築用地：根據非都市土地使用管制規則第3條，非都市土地也可分為多種不同的使用分區，其中的甲、乙、丙、丁4種建築用地即為建地。
以下文章將以非都市土地的4種建築用地為主進行說明。
甲種建築用地
定義
位於一般農業區或特定農業區內的建築用地，供山坡地範圍外之農業區內建築使用者使用。
優點
- 價格較低：由於生活機能和交通便利性等條件都相對都市用地更差，因此價格較便宜。
- 可建住宅：甲種建築用地蓋房子可作居住使用。
- 可建無公害小型工業設施：允許設置無公害小型工業設施，但作業廠房最大基層建築面積不得超過100平方公尺，動力（含電熱，不含空調設備）不得超過11.25千瓦。
缺點
- 生活機能較差：周邊的商店、餐廳、學校、醫院等設施較少，生活便利性較低。
- 交通較為不便：由於位於郊區，大眾運輸系統較不完善，且未經過都市規劃，道路多狹窄又曲折，交通較為不便。
- 公共設施不足：非都市用地通常不會有天然氣管線，公共設施管線（排水系統、電纜線等）規劃也不充足。
- 銀行鑑價較低：甲種建地由於有以上3種缺點，銀行鑑價通常不高。
使用限制
- 建蔽率：60%
- 容積率：240%
適合對象
- 想要發展休閒農業、經營民宿者
- 需要人口密度低，但生活機能不會太差的居住社區者
- 需要大且獨立，但價格較低廉的工作空間之藝術家、設計師等
乙種建築用地
定義
鄉村區中的建築用地，可供居住及低強度之商業使用。
優點
- 價格較低：由於生活機能和交通便利性等條件都相對都市用地更差，因此價格較便宜。
- 可建住宅：可興建住宅作為使用。
- 允許商用：可供低強度之商業使用。
- 可建無公害小型工業設施：允許設置無公害小型工業設施，但作業廠房最大基層建築面積不得超過200平方公尺，動力（含電熱，不含空調設備）不得超過11.25千瓦。
缺點
- 生活機能較差：周邊的商店、餐廳、學校、醫院等設施較少，生活便利性較低。
- 交通較為不便：鄉村區的道路未經過都市規劃，通常狹窄又曲折，且大眾運輸系統也不完善，交通較都市不便許多。
- 公共設施不足：通常較缺乏天然氣管線，公共設施管線（排水系統、電纜線等）規劃也不充足。
- 銀行鑑價較低：乙種建地由於有以上3種缺點，銀行鑑價通常不高。
使用限制
- 建蔽率：60%
- 容積率：240%
適合對象
- 從事農林漁牧業，想要工作場域離家近者
- 想要吸引都市民眾前往，以發展鄉村旅遊者
丙種建築用地
定義
山坡地、保育區內的建築用地，通常建商購買後需先做好水土保持與保育計畫，才能開始興建建物。
優點
- 環境較好：通常位於山坡地內，擁有較優良的空氣品質和居住環境。
- 可建住宅：可興建住宅作為使用。
- 可建無公害小型工業設施：允許設置無公害小型工業設施，但作業廠房最大基層建築面積不得超過200平方公尺，動力（含電熱，不含空調設備）不得超過11.25千瓦。
缺點
- 生活便利性差：周邊的醫院、餐廳、商店等設施較少，生活機能很差。
- 交通較為不便：山坡地道路多狹窄又曲折，交通不便。
- 公共設施不足：天然氣管線、公共設施管線（排水系統、電纜線等）等規劃都不充足。
- 開發限制較多：政府為保護山坡地、保育地環境生態，因此設定了嚴格的開發限制，包含開發前需先做好水土保持和保育計畫，且丙種建築用地建蔽率和容積率皆較其他建地縮減許多。
- 自然災害問題：開發山坡地容易發生土石流等自然災害問題，因此需留意水土保持。
- 銀行鑑價較低：由於以上缺點，向銀行申請丙建貸款，鑑價可能不高。
使用限制
- 建蔽率：40%
- 容積率：120%
※貼心提醒：林肯大郡事件後，政府也針對丙種建築用地限制容積率，有些地區會降到80%。
適合對象
- 想要結合優美自然景觀，以發展民宿、咖啡廳等觀光休閒產業者
丁種建築用地
定義
一般農業區或特定農業區內的工業建築用地，可以合法建造工廠，但不可作為住宅使用。
※貼心提醒：由於丁種建築用地的建蔽率、容積率較高，加上土地價格低廉，有些建商會用來興建住宅。不過，雖然丁建住宅較便宜，但有違法嫌疑，也無法申請政府優惠房貸方案，建議你不要購買。
優點
- 價格更為便宜：丁種建築用地價格較其他3類建地更低。
- 可建合法工廠：可合法建造工廠，並申請工廠登記證。
- 空間使用率大：丁建建蔽率70%、容積率300%，空間較其他建地更充足，可興建面積較大的廠房。
缺點
- 生活機能較差：周邊的商店、餐廳、學校、醫院等設施較少，生活便利性較低。
- 交通較為不便：丁建的道路未經過都市規劃，通常較為狹窄，交通不便。
- 環境品質不佳：周遭可能聚集工廠，容易有噪音、空汙等問題。
- 銀行接受度低：受到丁種建築用地用途等條件影響，銀行審核丁建貸款時會較其他建地嚴格許多。
使用限制
- 建蔽率：70%（地方政府可視實際需要酌予調降，並報請內政部備查）
- 容積率：300%（地方政府可視實際需要酌予調降，並報請內政部備查）
- 限定設施種類：丁種建地可蓋的工業設施需為限定的29種項目之一。
適合對象
- 想以較低的成本興建工廠者
丁種建地可蓋的工業設施
- 廠房或相關生產設施（特定農業區、一般農業區及鄉村區，除既有工廠及相關生產設施外，限於經地方政府認定之低污染事業使用）
- 附屬辦公室
- 附屬倉庫
- 附屬生產實驗或訓練房舍
- 附屬單身員工宿舍
- 附屬露天設施或堆置場所
- 附屬停車場等必要設施
- 防治公害設備
- 工廠對外通路
- 兼營工廠登記產品有關之買賣業務（不得單純經營買賣業務）
- 高壓氣體製造設備及其他附屬設備
- 工業技術開發或研究發展設施
- 汽車修理業
- 倉儲設施（賣場除外，如屬已開發工業區者，以經工業主管機關規劃者為限）
- 綠帶及遊憩設施（限於已開發工業區並經工業主管機關規劃者）
- 教育設施（限於已開發工業區並經工業主管機關規劃或核准設置幼稚園者）
- 衛生及福利設施（限於已開發工業區並經工業主管機關規劃或核准設置托兒機構者）
- 社區安全設施（限於已開發工業區並經工業主管機關規劃者）
- 標準廠房（限於已開發工業區並經工業主管機關規劃者）
- 加油站及汽車加氣站（限於已開發工業區並經工業主管機關規劃或核准設置者）
- 公共及公用事業設施（限於已開發工業區並經工業主管機關規劃者）
- 運輸倉儲設施（限於已開發工業區並經工業主管機關規劃者）
- 轉運設施（限於已開發工業區並經工業主管機關規劃者）
- 職業訓練及創業輔導設施（限於已開發工業區並經工業主管機關規劃者）
- 試驗研究設施（限於已開發工業區並經工業主管機關規劃者）
- 專業辦公大樓（限於已開發工業區並經工業主管機關規劃者）
- 環境保護及景觀維護設施（限於已開發工業區並經工業主管機關規劃者）
- 企業營運總部（以經中央主管機關依「推動企業營運總部行動方」等相關規定核定者為限）
- 其他工業設施
建地查詢方式？
若想知道自己的名下土地是否為建地，可透過以下2種方式進行土地種類查詢：
- 線上查詢：至全國土地使用分區資料查詢系統，或地籍圖資網路便民服務系統輸入相關資料進行查詢。
- 土地登記謄本：翻閱自家土地謄本或臨櫃申請，就可查看土地分區資料，若該欄位空白，則通常屬於都市土地。
建築用地可以貸款嗎？
可以，但根據種類不同，銀行審核門檻和給予的貸款方案都有差異，其中以丁種建地最難貸款成功，另外，名下建地僅為持分的話，由於產權不完整，借貸風險高，銀行也較不願意接受。若擔心銀行核貸不過，可向民間機構申請，不僅審核門檻寬鬆、還款彈性、撥款快速，持分土地貸款也不會通知其他持有人。
延伸閱讀：
建地貸款怎麼辦理？這1管道讓你輕鬆申貸！
持分土地貸款辦理方法？3分鐘帶你了解！
結語
以上便是建築用地的相關介紹，再次提醒你，若想要購買較便宜的建地住宅居住，最好先審慎評估自身需求和了解相關法律規定，並以甲、乙、丙種建地為主，才能安心取得理想的物件喔！
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