更新日期：2024-12-05
法拍土地由於價格較便宜，也引起許多民眾購買的興趣，不過，你知道法拍土地怎麼買嗎？買法拍土地會有哪些風險？以下旺來財經將仔細說明法拍土地的相關資訊，讓你能更好地評估適不適合自己，快來看看吧！
法拍土地是什麼？
當土地所有人未能清償債務時，債權人可依法向法院聲請強制執行，拍賣抵押的土地進行還款，而該片由法院依強制執行法公開拍賣的土地，就稱為法拍土地。
想購買法拍屋看這裡：法拍屋怎麼買？購買5步驟一次說明！
法拍土地查詢方式有哪些？
想要了解相關資訊或進行土地法拍價格查詢，可透過下列3種方式：
- 司法院法院拍賣公告
- 法務部行政執行署拍賣公告
- 合法法拍土地仲介網站或報紙
法拍土地怎麼買？
買法拍土地流程如下：
- 聲請查封：
債權人準備好執行名義（法院勝訴判決，或是土地抵押權登記證明等）、地政資料謄本等資料後，向法院聲請強制執行。法院確認事實後，會通知地政機關進行現場查封。 - 決定拍賣底價：
由法院指定的不動產鑑價公司初步評估土地拍賣底價，函送地政機關進行查封登記後，法院再就此價格詢問債務人以及債權人的意見，獲得共識後決定土地首次拍賣的底價。 - 拍賣公告：
法院會在拍賣14天前公告拍賣土地的現狀、底價、拍賣日期等資訊，想買法拍土地的人，可於以上提供的查詢管道查看是否有喜歡的拍賣標的，以及拍賣標的的相關資料。 - 進行拍賣：
法拍總共有5個拍次，包含4次拍賣及1次應買，每次拍賣最多折價2成，若成功拍定，就進入權利移轉等流程；若拍賣最高出價未達到公告的最低價或無人投標，就是流標，要再進行下一次拍賣。 - 權利移轉：
得標後，如果該法拍地有優先承買權人，可以依照第3人拍定當時的條件優先承買。若沒有，則得標人需在7天內繳清尾款，並等待法院核發不動產權利移轉證明後，再到地政事務所塗銷查封登記和抵押權。 - 分配價金：
法拍所得款項扣除法拍程序所需費用後，會依照法定優先順序進行分配，例如抵押權優先於一般債權等，分配後如果有剩餘款項會返還給債務人。 - 點交：
若得標的法拍地屬於可點交物件，得標人可依強制執行法第99條，以公權力排除債務人或第3人占用的情況；若為不點交物件，則只能自行處理協商交地等相關事宜。
法拍土地不點交的原因有哪些？
法院法拍土地若有以下6種情形，就屬於不點交物件：
- 無權占用：沒有使用權和所有權之親戚或第3人等，未經所有權人同意而使用該標的物。
- 無償借用：法拍土地所有權人無償借給親戚或第3人使用等。
- 土地共有拍賣：土地產權不完整，僅拍賣持分的部分。
- 使用狀況不明：書記官至現場無法判斷誰在使用該標的物。
- 正常租約情況：依民法第425條第1項規定，買賣不破租賃。
- 屬於應有部分：如公設、停車位、公用道路等。
買法拍土地注意事項？
雖然法拍土地會較市價便宜一些，但購買前也需留意下列4大法拍土地風險，才能更好地保障自己的權益：
有無優先購買權
若為地上權人、典權人、承租人或共有人等，就具備法拍土地優先購買權，即優先於第3人承買該標的物的權利，且可以與得標人相同條件購入，也就是說，得標人就算出價最高，最後也不一定會得到該標的物，因此建議你查詢時留意法拍公告內的使用情形，是否有註記該法拍地有優先購買權人，再評估投標意願。
是否有土地租約
若法拍土地帶有租約，根據民法第425條第1項規定的買賣不破租賃原則，合法租客有權占用該土地，必須到租約期滿，所有權人才可真正得到土地的使用權，不過，由於帶有租約的法拍土地屬於不點交物件，若遇到惡意霸占的租客，只能自己與其進行協調，額外需花費的成本非常高。
是否有禁止處分
禁止處分是指政府機關或法院因特定事由，禁止債務人對該地進行所有權移轉、變更、分割等登記，避免債務人透過移轉財產而得利。因此當法拍土地受禁止處分時，得標人需額外花上至少1個月的時間，請求相關機關依法塗銷禁止處分登記，這段時間內將無法進行土地買賣、過戶或貸款等行為。
土地建物分開賣
年代較久遠的不動產，常發生土地與建物分開出售的情況，若土地與建物所有權人不同，日後在各種使用權益上雙方就必須經常進行溝通，否則容易發生糾紛。建議你可先查看法拍土地的地號與該土地上建物的建號是否坐落於相同位置，若是的話就不必太擔心此問題。
法拍土地怎麼買常見問題
投標法拍土地時，需先準備拍賣底價20%～30%的金額作為保證金，未得標可領回，得標則需於7天內繳足剩餘尾款，若繳不出來，保證金就會直接被法院沒收。另外，若有委託代標業者，還需再支付一筆約得標金額3%～5%的代標費。
確認好想投標的法拍土地後，可先至法院民事執行處領取投標單及保證金信封袋，繳完保證金，並填妥標的物資料和投標價格後，攜帶印章、身分證、投標單及保證金信封袋，在拍賣時間的30分鐘內到投標室進行投標，並等待投標結果即可。
可以，若想貸款購入法拍土地，可在投標前向銀行申請代墊款，但承作銀行並不多，且由於申請時還未取得所有權，對銀行來說等同於無擔保品貸款，因此利率較高，審核也相當嚴格。
結語
希望透過以上介紹，能讓你順利購入想要的法拍土地，也要再次提醒你，購買法拍土地前務必再三留意相關風險，才不會吃虧。若擔心銀行不願核貸，歡迎聯絡旺來財經，我們有合法專業團隊，且審核寬鬆，撥款又快速，能幫助你盡早取得支付尾款的資金！
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