中古屋貸款3重點!教你如何避免貸款成數不足

中古屋貸款3重點!教你如何避免貸款成數不足

近來中古屋成為許多首購族的買房選擇,而中古屋和新成屋、預售屋的差別有哪些?申請中古屋貸款又有什麼該注意的重點?以下是中古屋貸款的完整介紹,看完之後若有買房需求,說不定中古屋也是很好的選擇喔!

中古屋是什麼?

中古屋意思是什麼?指的是經過一次以上轉手買賣的成屋,或是興建完工後領取使用執照超過3年以上的房屋。議價空間較新屋高、公設比比新屋低,屬於實際坪數多、總價低的房子。

中古屋與老屋的差別

中古屋和老屋並不一樣,老屋為有居住安全疑慮,超過30年以上的房屋,台灣1999年921地震發生後,各區域建築物的耐震安全標準都因修訂法規提高,而中古屋絕大都是2000年後蓋的房子,所以都應能承受6級地震。

中古屋有什麼優缺點?

優點

  1. 價格較低:中古屋平均交易價格會比預售屋或新成屋低,大約是屋齡每多一年降低2.5%的幅度,很適合預算較低的人購買。
  2. 實地勘察:不像預售屋大多只能根據建商的藍圖想像格局,中古屋可實地勘查房屋的動線、建材、屋況等等。
  3. 公設比低:最近的新房子平均公設比大多超過30%,中古屋的公設比不僅相對較低,室內可用空間也增加很多。

缺點

  1. 貸款條件:中古屋的貸款條件會比新成屋差一點,以貸款年限來說,中古屋貸款年限可能就無法到30年,寬限期也會比新成屋少。中古屋貸款成數也會比預售屋、新成屋低一些,建議準備較多的自備款,以免出現中古屋貸款成數不足的情況。
  2. 修繕成本:屋齡較高的中古屋,可能會有管線老舊、壁癌、漏水等問題,購入後需要一筆修繕費。另外,早期的公寓或大廈可能沒有規劃車位,因此也要計算車位成本。

購入中古屋前的四個建議

  • 看房時段:可以將時間分散,早上、中午、晚上都撥空去看看屋況,有許多瑕疵在特定的光線條件下才會顯露,也會有當初沒想到的、不同時段因應而生的需求。
  • 房屋結構:梁柱、牆壁、格局、採光等等,看看有沒有漏水、壁癌等狀況。
  • 房屋產權:可以調閱數位的電子謄本,了解房屋的產權狀況。
  • 房屋建材:確認房子是不是海砂屋、輻射屋這類對身體健康有害的材質,也可以多了解防震狀況以維護自身權益。

中古屋貸款3重點

中古屋貸款注意3重點 旺來財經

如果對中古屋有基本的認知後,我們就來看中古屋貸款有什麼要注意的重點。

貸款年限

最簡易的算法是貸款人或所有權的年齡加上貸款年限需小於75,或是貸款年限加屋齡須小於50,可先自己粗估看看。

貸款成數

前面提到購買中古屋的自備款比例較高,因為中古屋貸款成數比新屋低,大約落在6~7成。此外,中古屋的建築結構、座落地點也會影響貸款成數。

  • 建築結構
    加強磚造房屋耐用年限為35年,鋼骨混凝土、鋼骨鋼筋混凝土、鋼筋混凝土的耐用年限為50年,有些屋齡較高的中古屋可能還會使用加強磚造結構。耐用年限越短,貸款成數越低,所以要確認好中古屋的建材喔!
  • 座落地點
    銀行會將房子依座落地區分級,等級從A到D,越前面等級越高,貸款成數也越高。台北市所有行政區都屬於A級,其他直轄市、新竹縣市、彰化縣部分區域也屬於A級,除此之外的縣市都會被銀行視為較不理想的中古屋物件,額度會較低。

申請條件

除了中古屋本身,申請人的信用條件、財力證明也是中古屋貸款很重要的審核條件,若有信用瑕疵問題,或是收入不穩定,年紀超過65歲等情形,申貸就會吃力很多,核貸機率也很低。

※如果因為申請條件被銀行拒絕,或是對貸款成數不滿意,也可以向民間貸款,民間中古屋貸款成數最高9成,審核條件也相當寬鬆,可以諮詢旺來了解更詳細的方案。

中古屋貸款流程

中古屋貸款 - 旺來財經
  1. 填表申請:向貸款機構提出書面申請,並檢附中古屋貸款審核文件。
  2. 房貸試算:根據提供文件進行鑑價,進行中古屋貸款試算,評估房屋價值。
  3. 條件審核:依個人申請條件、鑑價結果規劃中古屋貸款方案,並回報給你。
  4. 對保簽約:雙面見面確認方案內容,包含額度、利率、還款規定等等,進行簽約。
  5. 抵押設定:至地政機關辦理抵押權設定手續。
  6. 立即撥款:流程結束撥款至指定帳戶,依照合約還款。

中古屋貸款常見問題

Q:中古貸款利率為多少?

銀行中古屋貸款約為年利率2~4%,民間月利率最低1%,雖說民間利率較高,但審核條件簡單、貸款成數也較高,專員會依據個人申請條件做調整,條件好還是有機會降低利率。

Q:如何避免中古屋貸款成數不足的問題?

銀行鑑價價格不會和我們購入的中古屋價格完全一樣,為了避免錯估中古屋貸款成數,除了可以在實價登錄網多了解區域行情外,也可用銀行網站的房貸試算平台,或是直接請固定往來的銀行幫忙估價,都是不錯的方法。

Q:購買中古屋需準備多少自備款?

一般我們建議至少要準備3成,購買中古屋除了建物本身以外,還須將房屋買賣流程的規費、契稅等考慮進去,也要評估是否有其他裝修費用。所以3~4成的自備款最好。延伸閱讀:購屋族必看!房屋買賣流程、費用完整解說!

結語

台灣房市熱度不減,讓中古屋成為首購族的選擇,只要在看房多下點功夫,買入一間CP值高的中古屋並非難事。如果對中古屋貸款有任何疑問,或是向銀行申貸遇到困難,都歡迎隨時洽詢旺來財經。

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