房地合一稅2.0總整理！6重點帶您深入了解！

更新日期：2024-01-05

政府為了防止投資客炒作房地產及穩定房市發展，修改原本的房地合一稅制度，並於110年7月1日實施房地合一稅2.0。本文整理房地合一稅2.0的重要資訊，讓您一次清楚了解！

內容目錄

房地合一稅是什麼？

房地合一稅意思是將以往分開繳納的土地增值稅和出售房屋的所得稅合併，並以合併後的實際總價，扣除相關成本及費用後，如果還有獲利的部分，就會被課徵所得稅。也就是說，如果您進行房屋、土地買賣後有獲利，就必須向政府繳納房地合一稅。

房地合一稅2.0課徵範圍

105年1月1日以後取得的房屋、土地。
105年1月1日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權。
105年1月1日以後取得的預售屋及其坐落基地。
符合一定條件之股份或出資額。

資訊來源：財政部全球資訊網

房地合一稅2.0和1.0的差別

政府為抑制投資客投機炒作房地產，並健全房市發展，因此修正所得稅法，推出房地合一稅2.0。那麼房地合一稅2.0與1.0有什麼差別呢？以下將分別說明：

短期套利者課重稅

個人	適用稅率	房地合一稅1.0	房地合一稅2.0
境內居住者	45%	1年以內	2年以內
	35%	超過1年，未逾2年	超過2年，未逾5年
	20%	超過2年，未逾10年	超過5年，未逾10年
	15%	超過10年	超過10年
非境內居住者	45%	1年以內	2年以內
非境內居住者	35%	超過1年	超過2年

※貼心提醒：法人部分，由於政府為防止個人藉設立營利事業短期交易來避稅，於是規定法人比照個人課稅，營利事業須依持有期間按差別稅率分開計稅（45%、35%、20%）。

擴大課稅範圍

為防止個人藉由不同交易型態來炒作房地產，房地合一稅2.0增加2項課稅標的：

個人和營利事業交易預售屋及其坐落基地。
營利事業交易持股或出資額過半數，且股權或出資額價值50%以上是由境內房地構成。

土地漲價總數額增設減除上限

為防止個人利用土地增值稅與所得稅稅率差異來避稅，房地合一稅2.0規定土地漲價總數額以公告土地現值計算的數額，扣除前次移轉現值為減除上限，公式如下：

土地漲價總數額減除上限＝交易當年度公告土地現值－前次移轉現值

5種交易型態不受影響

為了降低房地合一稅2.0實施後對房市造成很大的衝擊，因此規定有5種交易型態不受影響：

維持稅率20%
- 個人及營利事業不是自願因素交易，例如調職、房地遭強制執行。
- 個人及營利事業參與都更或危老重建，取得房地後第一次移轉。
- 個人及營利事業以自有土地與建商合建。
- 營利事業興建房屋完成後第一次移轉。
維持稅率10%：持有自住房地，並且設籍滿6年出售，若課稅所得400萬以下則免稅。

詳細資訊：財政部臺北國稅局

房地合一稅2.0申報時間和文件

房地合一稅2.0申報時間

房地合一稅有以下4個申報時間點。

一般房屋交易：房地完成所有權移轉登記日的隔天起算30日內申報。
使用權房屋交易：房屋使用權交易日的隔天起算30日內申報。
預售屋交易：預售屋及其坐落基地交易日（簽約日）的隔天起算30日內申報。
股權交易：符合視為房地交易的股份或出資額交易日的隔天起算30日內申報。

房地合一稅2.0申報文件

申報書
買賣交易契約書影本
想扣抵的費用相關文件

房地合一稅計算方式是什麼？

房地合一稅2.0計算公式如下：

房地合一稅＝課稅所得×適用稅率

其中課稅所得的計算公式為：

課稅所得＝成交價格－取得成本－相關費用﹘土地漲價總數額

舉例來說：甲購買一間1000萬的房地產，持有3年後出售1200萬，接著扣除1000萬的取得成本、45萬的仲介及代書費用、15萬的土地漲價總數額，算出課稅所得為1200萬－1000萬－45萬－15萬＝140萬，而140萬×35%的適用稅率＝49萬，所以甲需要繳納49萬的房地合一稅。

※貼心提醒：如果民眾想做房地合一稅2.0試算，可以到財政部稅務入口網進行計算。

房地合一稅2.0常見問題

Q、房地合一稅2.0可有免稅額嗎？

有，只要房地符合自住條件，且課稅所得400萬元以內者，可以免課房地合一稅，超過400萬者，就按最低稅率10%課稅。以下為房地合一稅2.0自用住宅優惠稅率條件：
• 個人或其配偶、未成年子女設有戶籍、持有並居住於該房屋連續滿6年。
• 交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。
• 個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用自住房地租稅優惠規定。

Q、房地合一稅2.0對預售屋的影響？

一般來說，預售屋如果在成屋前轉賣，因大約需要2～4年的施工期，大多都會被課徵35%以上的房地合一稅。而房地合一稅2.0實施後則改成，預售屋興建完成後，將重新計算持有期，也就是說，預售屋從預售階段到成屋，大約7～9年才能有較大的獲利空間。

Q、房地合一稅2.0對重購退稅有影響嗎？

不論民眾重新購買自住房地是先買後賣，還是先賣後買，只要符合下列4項條件，仍可以申請重購退稅，並不會影響自身權益：
• 房屋出售前1年內無出租、提供營業或執行業務使用。
• 申請重購退稅的房地在5年內不得出售、出租、營業、遷出戶籍。
• 出售舊房地或重購新房地在2年內辦完移轉登記，且符合自住規定。
• 個人或其配偶、未成年子女應居住於該出售及購買且已設定戶籍之房屋。