銀行土地貸款如何申請?有什麼細節要注意?

銀行土地貸款如何申請?有什麼細節要注意?- 旺來財經

最後更新日期:2021-12-27

當我們需要一筆資金時,除了向親朋好友借錢以外,也有可能以手上持有的不動產(如土地或房屋)向銀行借貸,畢竟不動產是人一生中單價最高的資產,既保值又有增值空間,可以變賣又能貸款,但真的是這樣嗎?如果要用土地向銀行借貸,該如何申請呢?有哪些限制或要注意的事項嗎?請看本篇文章詳細介紹。

銀行土地貸款是什麼?

所謂的銀行土地貸款,就是申貸人提供名下的土地作為擔保品,向銀行申請貸款,透過該地區的地政機關進行土地抵押權設定,完成後自銀行取得資金的借貸方式。基本上申貸人所購買土地的地點和預計用途將會決定後續土地貸款類型,而銀行在受理土地貸款時,會要求申貸人必須說明對該筆土地的預期用途,並提供貸款計畫,例如農地必須有農耕之實,建地須確實有興建建物的計畫等。

土地有哪些種類?

土地可區分為以下三大類:

都市土地

編劃為都市計畫土地使用分區中的土地,按土地使用分區類別可分為住宅區、商業區、工業區等12種。若想了解自家附近的土地使用分區為何,可至內政部營建署城鄉發展分署全國土地使用分區資料查詢系統詳細查詢。

非都市土地

都市計畫範圍外的土地,依據非都市土地使用管制規則第3條之規定:「非都市土地依其使用分區之性質,編定為甲種建築、乙種建築、丙種建築、丁種建築、農牧、林業、養殖、鹽業、礦業、窯業、交通、水利、遊憩、古蹟保存、生態保護、國土保安、殯葬、海域、特定目的事業等使用地。」因此非都市土地的使用方式是根據使用分區而定。

未編定土地

指人煙稀少的深山或離島地區。

值得一提的是,上述土地種類真正可以向銀行貸款者,僅有農業用地、建築用地及工業用地,雖然可以用土地作為擔保品來借貸,但並非所有土地種類都能用來抵押貸款,其中建築用地的價值最高,山坡地最低,河川地目前無法貸款。

各家銀行土地貸款有何不同?

並非所有銀行都受理土地貸款,目前僅有台灣銀行和台灣土地銀行可承作,且有土地種類限制,以下是兩者之比較:

土地銀行土地貸款

土地銀行土地貸款

貸款方案:企業綜合融資

  • 貸款對象:國內公民營企業(不含獨資合夥行號等非法人組織)。
  • 貸款用途:
    • 資本性支出資金
    • 週轉性支出
    • 保證款項
    • 票據承兌、貼現
    • 開發國內即期或遠期信用狀
    • 開發國外即期或遠期信用狀
    • 其他
  • 貸款額度:
    • 資本性支出資金:以不超過所需資金7成為原則。
    • 其他項目:得視實際需要核給綜合融資額度,並在額度內循環動用。
  • 貸款期間:
    • 資本性支出資金:
      • 購建土地廠房及營業場所:最長20年,寬限期最長3年。
      • 購置或更新機器設備及其他:最長7年,寬限期最長2年。
    • 其他項目:動用期限最長1年。
  • 貸款利率:按貸放當時該行有關利率及手續費規定辦理。
  • 償還方式:
    • 資本性支出:本金按月攤還,利息按月繳付。
    • 週轉性支出:利息按月繳付,本金到期一次清償為原則。
    • 其他:依本行有關規定辦理。
  • 擔保:依該行有關規定辦理。

貸款方案:承購公有房地放款

  • 貸款對象:承購公有或公營事業機構房地之法人或自然人。
  • 貸款用途:承購公有或公營事業機構之房地。
  • 貸款額度:最高按承購房地價款之7成核貸。
  • 貸款期間:
    • 承購土地:依實際所需時間核定,最長以不超過5年為原則。
    • 承購房地:最長不得超過30年。
  • 貸款利率:依貸放當時該行有關放款利率規定辦理。
  • 償還方式:
    • 承購土地:依約定方式攤還本金,並按月付息。
    • 承購房地:依下列各款擇一辦理:
      • 按月平均攤還本金並照放款餘額計息,每月償還本息一次,或按月平均攤還本息。
      • 放款期限在5年以內者,於貸放後每月付息,到期還本。
      • 放款期限超過5年以上者,得在前5年只付利息不還本金,第6年起按月平均攤還本金並照餘額計息或按月平均攤還本息。
  • 擔保:依該行有關規定辦理。

貸款方案:購買工業用地及購建廠房貸款

  • 貸款對象:實際從事工業或有興辦工業意願及能力之公司、行號或自然人。
  • 貸款用途:
    • 購買工業用地。
    • 購買廠房(含自行興建完工之廠房,以下同)。
    • 興建廠房。
  • 貸款額度:
    • 購買工業用地或廠房以自申請日起往前計算2年內購置或興建完成者為限,並以所有權移轉登記日為其基準日,以取得成本及認定價孰低7成為原則。
    • 興建廠房:預估廠房造價7成為原則。
  • 貸款期間:最長20年,含寬限期3年。
  • 貸款利率:依貸放當時該行有關放款利率規定辦理。
  • 償還方式:利息部分按月繳納,本金部分自寬限期滿之日起,依下列各款擇一辦理:
    • 按月平均攤還本金。
    • 依年金法按月平均攤還本息。
    • 本金7成得按年金法本息平均攤還,餘本金3成到期一次償還。
  • 擔保:依該行有關規定辦理。

台灣銀行土地貸款

台灣銀行土地貸款

貸款方案:建築貸款

  • 貸款對象:依法登記之工商企業或個人。
  • 貸款用途:以興建並銷售、出租建物為目的所需之資金。
  • 貸款期間:最長5年。
  • 貸款利率:依該行規定計收。
  • 還款辦法:
    • 銷售型個案:以各個建物與其基地持分出售所得價款全數一次轉償,利息按月計收,但得依個案需要,約定最低清償比率。
    • 營運型個案:在建物興建完成前,利息按月計收;或本息平均攤還,但得依個案需要,按月平均攤還本金至少30%,利息按月計收,貸款期限到期,剩餘本金最長分5年,利息按月計收;或本息平均攤還。
  • 擔保:
    • 應提供該行認可之擔保品。
    • 依該行規定徵提保證人。

貸款方案:公有房地標售貸款

  • 貸款對象:公有房地或本行行有房地標售得標之法人及自然人。
  • 貸款用途:配合政府機關或公營事業機構標售房地作業,協助得標人繳納標價。
  • 貸款期間:最長5年,但承購土地及其上經保存登記之建物者,最長30年。
  • 貸款利率:依該行規定計收。
  • 還款辦法:寬限期間按月付息,寬限期滿,本金按月平均攤還並付息;或按月攤還本息。
  • 擔保:
    • 承購之土地,或土地及其上建物。
    • 依該行規定徵提保證人。

由上述方案可知,銀行土地貸款的申請條件各方面都比較嚴謹,也較不容易放款,且土地貸款年限視貸款方案也有不同的期限,且利率也依申貸人的條件和各銀行規定而有所差異,因此申貸人前往欲申請的銀行洽詢較符合個人需求。

銀行土地貸款申辦須具備什麼條件?

銀行的土地貸款條件較為嚴格,以下項目皆具備才容易過件:

  1. 年滿20~60歲之國民,不限任何職業。
  2. 有穩定收入或財力證明,具正常的還款能力。
  3. 信用紀錄良好,3年內沒有銀行拒絕往來、呆帳、逾期催繳或半年內沒有強制停卡的狀況。
  4. 具有建地、工業用地全部所有權,或是想要購地、興建廠房。

銀行土地貸款申辦須準備什麼資料?

不論要申請哪家銀行的土地貸款,建議您可先備妥以下文件:

  1. 身分證及第二證件
  2. 土地所有權狀
  3. 財力證明(薪轉存摺6個月內的往來明細及封面)
  4. 戶籍謄本
  5. 印鑑章與印鑑證明

申請銀行土地貸款流程為何?

銀行的土地貸款流程較繁瑣,申請時間也較長,以下是申請程序:

土地貸款流程圖 - 旺來財經
  1. 填表申請:填寫貸款申請書,並簽署聯徵同意書,同意銀行向聯徵中心調取申貸人的信用資料。
  2. 土地估價:銀行會有專人至現場了解土地位置和現況,根據土地現值公告並評估其潛在價值及預期增值空間,進行土地貸款試算,估計可貸款的額度與利率。
  3. 條件審核:由銀行內部的審核程序決定是否願意核貸給申貸人。
  4. 對保簽約:申貸人須準備雙證件、印章和其他銀行所需文件(依各銀行規定而有所不同),並留意合約內容,也要記得向銀行索取副本,給自己多一份保障。
  5. 抵押設定:對保和簽約流程結束後,必須經過抵押權設定。
  6. 核貸撥款:上述程序完成後,銀行就會核發貸款金額。

銀行土地貸款Q&A

Q:銀行土地貸款會評估哪些條件?

銀行是多數人想要申請土地貸款時的首選,畢竟利率較低,申貸人能負擔的成本與可承受的風險也比較低,然而與房屋貸款條件類似,銀行對於土地貸款會優先考量以下2大條件:
1、土地鑑價的價值
2申貸人的信用條件
因此向銀行提出土地貸款申請時,必須要提供貸款原因、未來土地規劃用途,例如建地要有建築計畫、農地要有農耕證明;接下來銀行會委託鑑價業者進行土地鑑價,根據擔保品的地目、使用分區、坪數、座落地點、是否鄰近馬路……等條件,都會影響鑑價結果,通常貸款額度會以近期的實價登錄為依據。
鑑價完成後,銀行審查申貸人及保證人的信用資料,透過聯徵中心調閱申貸人過去在所有行庫的繳款紀錄(包含貸款和信用卡)、貸款金額等,作為准駁的參考,畢竟銀行相當重視申貸人是否具備穩定的還款能力,而非無力償還時才將土地拍賣的做法,因此申貸人的信用條件也是影響能否核貸的重要因素。

Q:銀行土地貸款不易申辦的原因為何?

如果申貸人因一時急需用錢,單純以名下持有的土地作為擔保品要向銀行借貸,而非用來起造建物,銀行較不輕易核貸,其考量原因如下:
風險較高
假如在貸款期間有第三人於該土地上建造建物,或主張建物為他人所有……等各種狀況,比較容易發生不動產糾紛,使得銀行不願蹚渾水。
擔保品不易控管
為了要確保與維護擔保品的狀況,銀行必須每隔一段時間就要派人去現場勘查,並拍照存證,對銀行來說是浪費人力成本。
銀行對空地貸款限制多
銀行對土地貸款最看重的是「貸款用途」,且尚有成數限制、利率限定、興建計畫、償還來源等條件限制,若以上條件都無法具備,通常銀行較不容易核貸。
土地使用分區、類別之因
由於土地其流通性無法與房屋相比,且其周遭機能與地目是否相符、未來是否具備議題性等,也連帶影響其價值,可能會發生2筆土地位於同一區段但價值天差地別的情況,最後申請不了貸款;再加上新北橫跨山區與平地,幅員廣大,並非所有土地種類都能用來抵押貸款,這也是銀行難以核貸之因。

Q:銀行土地貸款無法過件的原因為何?

若以個人名義申請銀行土地貸款,並非所有人向銀行申請貸款時都能順利過件,也有申貸人將相關文件準備妥當卻遭銀行拒絕核貸,導致無法成功申請貸款,常見的銀行土地貸款無法過件原因有以下8項:
1、工作收入為領現金的方式,無薪資轉帳證明,被銀行視為繳款能力有疑慮。
2、曾有貸款或信用卡遲繳、未繳紀錄。
3、信用紀錄空白,也就是俗稱的「信用小白」。
4、債務協商進行中。
5、聯徵紀錄與信用評分不佳,銀行不願往來。
6、負債比及信用卡循環信用過高。
7、土地僅持分一部分,產權不完整。
8、年齡超過60歲以上,或沒有收入及財力證明。

銀行土地貸款無法申請就來找旺來財經

若您不符合銀行土地貸款的申請條件,或是一時急需用錢、名下的土地為持分地,都歡迎您來找旺來財經,不論是銀行不接受的貸款條件、想借低利民間借款、或想以持分土地貸款利率低的條件取得資金解決財務危機,我們都能為您立即處理,即刻撥打24小時服務專線0939-171-627,或填寫線上諮詢表單,將有專人為您服務。

正是因為辦理繼承登記要跑完政府機關所有流程耗時又耗力,向這樣複雜又麻煩的事只要交給專業的地政人員為您妥善處理就好。辦理繼承就交給旺來財經,我們有專精遺產繼承登記辦理的團隊,專門為申請人處理繁複的案件。有任何繼承相關問題,都歡迎您撥打服務專線0939-171-627,或線上填單,將有專人為您一對一服務。

24服務專線 - 旺來財經
線上免費諮詢 - 旺來財經
Top - 旺來財經
Call Now Button立即諮詢