法拍屋怎麼買？購買流程＆注意事項帶你了解！

更新日期：2025-07-04

現今房價高漲，不少購屋族除了選擇中古屋，也會考慮價格便宜的法拍屋。法拍屋怎麼買？需要注意什麼？若買法拍屋可以貸款嗎？本文將說明法拍屋購買相關資訊，歡迎想了解的民眾跟著旺來財經一起往下看！

內容目錄

法拍屋是什麼？

法拍屋是指由法院公開拍賣的房屋。由於債務人積欠稅務、遲繳或無力清償債務，債權人就可以向法院聲請強制執行，查封、拍賣債務人名下的房屋，以清償欠款。

如果想找到喜歡、符合自己所需的法拍屋，可以透過以下4種管道進行法拍屋查詢：

挑選好想買的法拍屋後，建議在投標前一定要了解該房屋的條件和現況。雖然無法先進去屋內查看，但除了透過上述管道的公告，也可利用以下2種方式來了解房屋條件：

選好想買的法拍屋後，就可以向法院領取投標單、保證金信封，並填寫想投標的法拍屋資料和價格。
攜帶投標單、保證金支票（通常是法拍屋底價的2～3成）、身分證及印章，在法院公告的拍賣時間前30分鐘到投標室進行投標。如果得標成功就能辦理得標手續，沒得標即可領回保證金。

※貼心提醒：如果想詳細了解法拍屋投標單填寫方式，可到司法院全球資訊網查詢。

得標後，得標人必須在7天內繳清尾款（拍賣金額扣除保證金的餘額）。
繳清尾款後的7～10天內，法院會核發「不動產權利移轉證明書」，得標人必須在1個月內攜帶不動產權利移轉證明書到地政事務所辦理房屋過戶登記，否則每超過1個月會被處以應納登記費1倍的罰鍰，最高罰20倍。

※貼心提醒：如果得標人有申請銀行法拍屋貸款，辦理房屋過戶後，就能將房屋抵押權設定給法拍代墊銀行，把代墊貸款轉為利率較低的一般房貸。

辦理房屋過戶登記後，就正式成為該房屋所有權人。

開始拍賣法拍屋後，若該房屋都沒有人投標就會流標，之後再進入下一次拍賣程序。法拍屋總共有4次拍賣次序與1次應買，每一拍價格都不同，下列以一棟市價1200萬元的法拍屋來說明：

如果第四拍又流標，法院就會撤回該房屋的強制執行，並核發債權憑證給債權人，債權人則可憑證再次聲請拍賣房屋。

通常法拍屋的拍賣公告上會備註該房屋是否有經過點交程序，而法拍屋有無點交會關係到得標人是否能取得房屋使用權，以下是詳細說明：

有點交：得標後，由法院負責將法拍屋所有權和使用權交給得標人。若債務人不搬離或第三方佔有該房屋，法院可依強制執行法第99條要求債務人、佔有人限期（通常是15天內）搬離房屋。
無點交：得標後，法院只負責將法拍屋所有權交給得標人，但不會協助得標人取得房屋使用權，若遇到債務人或第三方佔有該房屋，得標人必須自行與對方協調、處理；如果雙方無法達成共識的話，得標人就必須透過訴訟取得房屋所有權。

從上述可知，沒有點交的法拍屋在交屋過程中較無公權力保障，因此建議民眾選擇購買有點交的法拍屋會比較好。

得標後7天就要付清尾款，若不能準時繳款，保證金可能被沒收，所以建議投標人在投標前2週就先找好願意承作法拍代墊的銀行，並提出貸款申請，避免得標後找不到承辦銀行或銀行還未審核完，導致來不及在期限內付清尾款。

房屋價格較便宜：通常法拍屋價格比市價便宜2～3成，對購屋族來說可降低購屋成本。
投資報酬率較高：若買到屋況不錯、坪數大、所在地段良好的法拍屋，購屋後又加以裝潢、整修，當未來房市行情上升時將房屋轉賣，有機會賺取價差。
產權轉移有保障：由於法拍屋是透過法院強制執行程序進行拍賣，得標人繳清尾款後，法院會主動核發不動產權利移轉證明書，不用取得原屋主的同意就能辦理房屋過戶，因此產權轉移比一般房屋買賣更具有法律保障。