土地線上估價怎麼進行？哪些面向是鑑價重點？

最後更新日期：2023-02-10

你名下有土地想透過土地貸款來取得資金嗎？又或是你目前正好看上一塊地想進行投資？在此之前先做好相關功課，並透過土地線上估價了解行情是最重要的！就讓本篇來與你分享土地線上估價如何進行，又有哪些鑑價重點吧！

內容目錄

土地線上估價有哪些管道？

▏銀行行員鑑價

這是最常見的鑑價方式，部分銀行都有提供線上估價試算的服務，如果沒有的話也可以打電話到所在地的分行詢問鑑價；所在地的分行對於該鄉都市內的價格比較了解，再加上內部有系統可以輔助查詢，最快可以半小時就完成估價，也有可能該分行業務較繁重，需要好幾天的時間。建議民眾主動提供完整地址與土地謄本方便行員作業。

延伸閱讀：銀行土地貸款如何申請？有什麼細節要注意？

▏委託鑑價公司估價

鑑價公司的種類很多，包括代書貸款公司、融資公司都有專職的鑑價人員，他們之所以熟悉土地估價行情，多半是也有在承作土地貸款地服務，加上民間管道的鑑價方式比較著重在土地本身行情，不會將申請人的信用狀況納入估價條件，所以準確性也會比銀行行員高出許多。不過需要注意的是，有些公司估價需要收取額外的土地估價費用，建議提出申請前可以詢問清楚。

延伸閱讀：代書貸款須注意什麼？學會「這5招」防止詐騙！

土地鑑價標準的三大層面

無論是要買土地或是名下有土地想透過土地貸款取得資金，自然得先了解影響銀行土地鑑價的面向有哪些，以下分成社會層面、區域層面、土地層面簡述：

▏社會層面

一塊土地的價格也反映了台灣普遍的社會文化、產業型態與經濟水平，地價自然也受自然條件、行政規劃、城鎮發展、法規制度影響，可以透過閱讀報章媒體了解台灣時事，以隨時掌握土地價格的趨勢。

▏區域層面

如果社會是一個較大的概括與視角，不同的鄉鎮市地區就是相對聚焦的範疇，包括區域間的地價水平、產業型態分布、城鎮人口密度、交通網路及公共建設等，建議可以深入了解一下名下土地所在的區域條件。

▏土地層面

最後，土地本身的條件是影響貸款價格的重要因素，包括自然條件、開發程度、形狀、長度、寬度、面積、土地使用限制和臨路條件等。

土地估價方法有哪些？

▏成本法

成本法是最容易理解的，所有商品的價格，都是透過成本計算，再加上適當利潤而定出最終的售價。而不動產商品也一樣可以用「成本法」來做估價，不動產當中最大的兩個成本為土地及建物，故而使用「成本法」估價，也可分為土地及建物兩部份。

▏比較法

許多物件的價值都是從比較差異而來的，比較法這種估價方式也相對簡易快速，乍看雖然直觀，但缺點是比較的物件若不同，估價的基準也會有差異，同時也比較不像成本法一樣有客觀參照的條件去比較。

土地線上估價還會參考什麼？

▏土地實價登錄

土地實價登錄是指政府要求不動產交易的買賣雙方在交易完成後誠實回報交易資料的制度，達到不動產公開透明。需要申報的交易資訊包含了：不動產地址、土地和房屋交易總價、標的格局、車位相關資訊等，政府將取得買賣雙方回報後的資料進一步公開。民眾可以在「內政部不動產交易實價查詢服務網」查詢。

▏土地公告現值

公告土地現值的計算，是由政府根據過去一年調查轄區內土地交易的價格動態，再分別計算出各區段的價格。公告土地現值固定於每一年的1月1日發布，所以每年都可能不同，每年更新也才能即時反映市價現值。由於公告土地現值可以反應土地的正常市場交易價格，因此也可以作為衡量土地價格、買賣交易時的重要參考依據，如果想知道自己土地的市場交易價是多少，公告土地現值就是最接近市價的參考指標！