土地使用分區是什麼？類別、查詢方式一篇就知道！

更新日期：2024-11-14

在土地上蓋建物前，土地使用分區是一項必須了解的先備知識。土地使用分區是什麼？有哪些類別？該怎麼查詢？以下文章有更多土地使用分區的相關資訊，感興趣的話就一起來看看吧！

內容目錄

土地使用分區是什麼？

所謂的土地使用分區，是指地方政府在規劃都市時，會將每塊土地劃分為不同的用途，而劃分完成後的土地需按其用途，依法律規定進行使用，例如，商業區土地只能蓋辦公大樓等商業使用建築，不可任意興建工廠。而土地使用分區類別會依都市計畫內土地和非都市計畫土地而有不同，以下土地使用分區類別將以都市計畫內土地為主進行說明。

土地使用分區類別有哪些？

都市計畫土地使用分區主要會有住宅區、商業區、工業區3大類，並依各縣市政府規劃不同，而有其他使用區和特定專用區等差異：

住宅區

興建居住用建築的土地，也可供特定營業場所使用，可再分為第一、二、三、四種住宅區：

第一種住宅區：只能建造獨棟或雙併建築的純住宅區，不可作非住宅使用。
第二種住宅區：可設置各式住宅和和日常用品零售業或服務業等，禁止工業及稍具規模之商業（如辦公大樓或百貨公司等）使用。
第三種住宅區：提供設置各式住宅及一般零售業，不可作為工業及稍具規模之商業使用。
第四種住宅區：可設置各式住宅、一般零售業及輕工業（如加工廠），禁止大規模工業及商業等使用。

商業區

僅供商業使用，可分為第一、二、三、四種商業區：

第一種商業區：供住宅區日常生活所需之零售業、服務業和有關商業使用。
第二種商業區：可作為住宅區與地區性之零售業、服務業和有關商業使用。
第三種商業區：提供地區性之零售業、服務業、娛樂業、批發業和有關商業活動使用。
第四種商業區：供全市、區域和臺灣地區之主要商業、專門性服務業、大規模零售業、專門性零售業、娛樂業及有關商業活動使用。

工業區

為促進工業發展而劃定，僅供工業使用，可分為以下4種：

特種工業區：除得供與特種工業有關之辦公室、倉庫、展售設施、生產實驗室、訓練房舍、環境保護設施、單身員工宿舍、員工餐廳及其他經地方政府審查核准之必要附屬設施外，應以都市計畫法臺灣省施行細則第20條第1項規定之特種工業、公共服務設施及公用事業設施之使用為限。
甲種工業區：以供輕工業及及無公共危險之重工業之工廠為限，不得為煉油工業、放射性工業、易爆物製造儲存業、液化石油氣製造分裝業之使用。
乙種工業區：供公害輕微之工廠與其必要附屬設施及工業發展有關設施使用為主，不得為都市計畫法臺灣省施行細則第18條第1項規定之建築物及土地使用，但公共服務設施及公用事業設施，不在此限。

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零星工業區：僅得為無污染性之工業及與該工業有關之辦公室、展售設施、倉庫、生產實驗室、訓練房舍、環境保護設施、單身員工宿舍、員工餐廳、其他經地方政府審查核准之必要附屬設施使用，或為汽車運輸業停車場、客貨運站、機車、汽車及機械修理業與儲配運輸物流業及其附屬設施等之使用。

其他使用分區

包含行政區、文教區、體育運動區、風景區、農業區、保護區等，必要時也可劃定特定專用區。

全國土地使用分區顏色怎麼看？

住宅區	黃色
商業區	紅色
工業區	棕色
行政區	藍色
文教區	紫色

※貼心提醒：想更詳細了解都市計畫書圖中各土地使用分區分別對應之顏色，可至都市計畫製作要點第七條下載相關圖例。

土地使用分區如何查詢？

若想確認自己的土地屬於哪一種使用分區，可利用以下2種方式查詢：

線上查詢：搜尋內政部不動產資訊平台的土地使用分區查詢頁面，點選各縣市連結進行土地分區查詢，或至內政部國土管理署的全國土地使用分區查詢系統輸入相關資料查看。
土地登記謄本：自行翻閱家中的土地登記謄本，可在標示部中找到土地使用分區為何，若家中沒有土地登記謄本，可向地政事務所申請。要注意的是，土地登記謄本標示部若為空白，則表示該土地為都市土地；反之則為非都市土地，因此土地登記謄本只能看出非都市土地的使用分區。

土地使用分區可以更改嗎？

按都市計畫法第26條第1項規定，都市計畫經發布實施後，就不可再任意更改，但每3～5年需通盤檢討一次，因此民眾還是有提出變更土地分區意見的機會。不過，若要在都市計畫實施後提出修改，除了需經過繁瑣的審核程序，甚至可能得依都市計畫法第27-1條，捐贈規定範圍內之土地、樓地板面積或一定金額給地方政府，因此民眾若有異議，建議在都市計畫發布前提出。