更新日期：2025-10-02
隨著房價節節高升，許多人開始尋找價格較親民的選擇，「國宅」就是其中之一。但到底什麼是國宅？和一般住宅有什麼不同？又該如何購買？本篇文章一次整理國宅購買的條件、優缺點、最新申請方式，讓你不再霧煞煞！
國宅是什麼？
國宅全名為國民住宅，是早期為滿足特定族群的住屋需求，由政府直接規劃、獎勵投資興建、輔助或提供貸款給人民自建自購的住宅。
國宅一開始是給公務人員、低收入戶等弱勢族群使用，但之後供過於求，空屋愈來愈多，因此政府停止興建國宅，並將政策改成「出租為主，出售為輔」，但在國民住宅條例廢止前，已完成興建、進入配售的國宅和相關補助仍會繼續實施。
小知識：2015年《國民住宅條例》已廢止，但舊有已完工或已進入配售程序的國宅仍可申請購買或承租。
國宅、合宜住宅、社會住宅差在哪？
除了國宅以外，政府後續又推出合宜住宅和社會住宅等政策，這3種政策有什麼差別？以下是3者的比較：
| 國宅 | 合宜住宅 | 社會住宅 | |
|---|---|---|---|
| 租售規劃 | 出售為主，出租為輔 | 出售為主，出租為輔 | 只租不售 |
| 租期 | • 一次可租2年 • 一般戶累計最長11年，特殊身分不受限制 |
一次可租5年，可以續租 | • 一次可租3年 • 一般戶最長可租6年；特殊身分戶最長可租12年 |
| 租金 | 約市價4～6折 | 約市價7折 | 約市價7～8折 |
| 申請方式 | 依收件順序排候補 | 電腦抽籤，優先戶可以優先選擇 | 公開抽籤 |
| 限制 | 不能申請租屋補助，也不能轉租 | ||
國宅優缺點
國宅優點
- 管理費比較便宜
- 扣除車位面積後，公設比較低
- 房價和租金較低（但都更後有些國宅價格不一定便宜）
國宅缺點
- 管理委員會品質不一
- 停車位不多，有些社區必須抽籤分配
- 大多屋齡超過20年以上，屋況較老舊
- 戶數較多且有設計開放式中庭，需要留意出入人口
- 早期國宅會將車位面積登記在公設面積上，因此公設比較高
- 租約期限到後，若要改變承租身分，需要重新排隊登記，不能直接續租
國宅申請資格有哪些？
符合以下條件，就有機會承租或購買國宅：
- 年滿20歲，在當地設有戶籍
- 有配偶或與直系親屬設籍在同一戶
- 符合行政院公告收入較低家庭標準（延伸閱讀：財政部電子稅務服務網站）
- 本人、配偶、戶籍內直系親屬及配偶都沒有自用住宅
例外情況：
- 年滿40歲單身
- 父母雙亡，戶籍內有未滿20歲或已滿20歲仍在學、身心障礙、沒有謀生能力的兄弟姊妹需要照顧
國宅改建與都更後的影響
許多老舊國宅逐漸面臨都市更新，一旦納入都更計畫，房價往往水漲船高。雖然這可能對屋主有利，但也會造成購屋門檻提高，讓想買便宜國宅的族群反而望之卻步。因此，如果你有意購買國宅，建議優先查詢是否已納入都更範圍，可至地方政府的都市計畫平台查詢。
參考資料：內政部都市計畫通盤檢討平台
國宅買賣要注意的4件事！
- 確認屋況：多數國宅屋齡老，購買前務必親自看屋。
- 瞭解社區管理：人多複雜，中庭開放，需注意安全與居住品質。
- 查清車位狀況：不少國宅車位採抽籤制，有可能抽不到。
- 計算實際單價：別只看「權狀坪數」，記得扣掉車位坪數再算！
國宅常見問題
由於國宅價格較低，吸引許多人申請，如果你想進行國宅申請查詢，以臺北市為例，可以上臺北市政府都市發展局的等候承租國宅查詢系統。
可以。貸款成數最高可達85%，利率約在1.637%～2.47%之間，期限最長30年，寬限期可達5年。
不可以，因為國宅已經有租金補貼，所以不能再另外申請租屋補助。
結語
國民住宅是臺灣住房政策演進中的重要階段。做出決策前，務必將屋況的維護成本、社區環境的複雜性以及未來都市更新的可能性納入全面考量。成功的國宅交易需要平衡「福利價格」與「長期居住品質」，將其視為一項資產而非僅僅是便宜的住所，才能做出最明智的選擇。
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