更新日期：2024-08-23
隨著社區和住商混合大樓的增加，越來越多民眾開始重視公設比及公設的內容。公設比是什麼？公設比多少合理？關於公設比的計算方式和其他相關大小事，讓旺來財經帶你一起看下去！
公設比是什麼？
所謂的公設比意思是指房屋所有權狀中，非屬房屋實際使用坪數部分占房屋總坪數的百分比，簡單來說，就是消費者所購的房屋中，包含多少公設面積的比例。
公設是什麼？
公設就是公共設施，指社區或大樓全體或部分住戶共享的設施及空間，按不同性質還可分為大公設與小公設2類：
大公設
全體住戶共同持分且可共同使用的空間，如大廳、車道、閱覽室和健身房等。
小公設
部分特定住戶持分和使用的空間，如電梯間、各樓層的樓梯間及通道等。
公設比計算方式
由於公設比的計算方式並沒有法源依據，一般會以「建物權狀中持有公設坪數／建物總坪數（主建物＋附屬建物＋公設）x 100%＝公設比」為主。要注意的是，若權狀上有登記停車位面積，會視為私人所有，需先扣除才能進行公設比計算或公設比回推。
公設比多少合理？
有民眾會好奇，公設比32%算高嗎？實際上，目前還沒有制定明確的公設比法規，因此不同房型的公設比上限和範圍並不一定，但仍有普遍認同的合理區間可參考：
| 房型 | 公設比 |
|---|---|
| 公寓、透天類 | 0%~15% |
| 華廈類 | 15%~25% |
| 社區大樓 | 30%以上 |
| 辦公大樓 | 30%~40% |
提醒你，2005年公設比相關法規有進行修法，建築技術規則建築設計施工編第95條規定8樓以上新建案需有2座直通的安全梯、第114條規定11樓以上需有排煙室等，以及2018年內政部頒布修正命令，原先屬室內空間的雨遮被納入公設，因此後續建造的大樓公設比相對較高。
公設比注意事項
公設比的高低和公設的組成，會一定程度地影響住戶居住品質的好壞。若你有買房的意願，需留意以下公設比5大重點，避免被無良的建商欺騙，或購入後才發現不合需求：
低公設比並非好事
低公設比的建案可能是建商刪減了某些休閒娛樂設施，或縮小電梯和樓梯間的面積，並不表示實際可使用面積較大，並且，良好且足夠的公設反而有助於增加居住品質。
新建案公設比提高
現在的新建案公設比日趨提高，可能是因建築法規的修訂或受人口結構影響，需設置額外的安全通道及防火設備，或是商用空間增設男廁、女廁和茶水間等等，而非規劃更多的休閒娛樂設施，建議你購買前可先詢問清楚，依自己的需求決定該選擇哪一形式的房屋。
留意權狀車位坪數
一般來說，地下室的停車空間分為車位和車道2個部分，而普遍權狀中的車位加車道登記面積為10坪左右，若小於這個數字太多，很可能是廠商刻意壓低，使車道面積變大，並被分攤進公設空間，導致樓上住戶以較高的價格買到不符實際使用坪數的房屋，因此無論有無購買車位，都需注意車位坪數是否合理。
評估使用率和費用
賞屋時，可先了解和觀察公設的內容和細節有沒有符合自己的需求，並評估為了維護公設所付出的管理費是否在能接受的範圍後，再確認自己購屋的意願。
戶外空地不是公設
會納入公設比計算的多是有屋頂或建築結構的部分，因此社區中的戶外中庭或花園等，都屬於法定空地，不應該視為公設面積。
結語
以上便是公設比的相關介紹，建議你，購屋前弄清自身需求，再評估公設比內容及其他公設比注意事項，才能買得值得。若你有房屋貸款需求，也歡迎諮詢旺來財經，我們有政府核可的專業團隊，能協助你快速取得資金，順利買到想要的物件！
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