公設比怎麼算？買房前必須知道的5重點！

更新日期：2025-07-24

隨著社區和住商混合大樓的增加，越來越多民眾開始重視公設比及公設的內容。公設比是什麼？公設比多少合理？關於公設比的計算方式和注意事項，讓旺來財經帶你一起看下去！

內容目錄

公設比是什麼？

公設比意思是房屋所有權狀中，非屬房屋實際使用坪數部分占房屋總坪數的百分比，簡單來說，就是消費者所購的房屋中，包含多少公設面積的比例。一般公共設施可分為大公設和小公設2種類型：

由於公設比的計算方式並沒有法源依據，一般會以「建物權狀中持有公設坪數／建物總坪數（主建物＋附屬建物＋公設）×100%＝公設比」為主。了解如何計算公設比後，下面舉一個簡單的公設比計算範例。

舉例：某間房屋的權狀上記載主建物坪數為25坪、附屬建物坪數為5坪、公設坪數為10坪，那麼該房屋的公設比為10坪÷（25坪＋5坪＋10坪）×100%＝25%。

※貼心提醒：如果停車位屬於私人所有，計算公設比前，必須將停車位坪數從建物總坪數扣除，算出的數值才會準確。

※名詞解釋──主建物：指室內面積，例如廚房、客廳、浴室、臥室等。

※名詞解釋──附屬建物：指與主建物相連且專屬使用的空間，例如陽台、露台等。

公設比的高低和公設的組成，會一定程度的影響住戶居住品質的好壞。若你有買房的意願，需留意以下4件事，避免被無良的建商欺騙，或購入後才發現不合需求：

有些建案的公設比較低，不代表實際使用面積較大，可能是建商刪減了某些休閒娛樂設施，或縮小電梯和樓梯間的面積。

一般合理的停車位坪數為10～12坪，若你發現權狀上登記的車位坪數小於4.5坪，很可能是廠商將給車輛進出的通道（即為車道）面積算入公設，代表你用房屋的價格買屬於公設的車道面積，因此無論有無購買車位，都需注意車位坪數是否合理。

公共設施越多，表示管理和維護費用越高，賞屋時，可先了解、觀察建物公設的內容和細節有沒有符合自己的需求，並評估是否能承擔相關費用。

會納入公設比計算的多是有屋頂或建築結構的部分，因此社區中的戶外中庭或花園等屬於建築法第11條第1項規定的法定空地，不能視為公設。

有民眾會好奇，公設比35%算高嗎？實際上，目前還沒有制定明確的公設比法規，因此不同房型的公設比上限和範圍並不一定，但仍有普遍認同的合理區間可參考：

近年新建案的公設比大多在30～35%左右，公設比為什麼這麼高呢？主要有以下4種原因：

人口結構改變：近年來單身族、雙薪家庭比例增加，許多建商會偏向規劃小坪數建案，而一層的戶數越多，大廳、電梯和逃生空間也越大，導致公設比提升。
建築法規規定：根據建築技術規則建築設計施工編第95條規定，8樓以上新建案需有2座直通避難層或地面的安全梯，第114條則規定11樓以上需有排煙室等。
雨遮不計入坪數：2018年內政部通過修正地籍測量實施規則，原先屬於室內空間的雨遮被納入公設，因此後續建造的大樓公設比較高。
住商混合大樓增加：為了滿足住宅和商業需求、充分利用土地，越來越多建商會興建住商混合大樓。由於商用樓層必須設置男廁、女廁和茶水間等空間，導致公設比提高。