貸款成數是什麼？5分鐘帶你快速了解！

更新日期：2024-03-01

許多人購買房屋時，通常都會向銀行申請貸款，這時貸款成數就成為大家最關心的重點。貸款成數怎麼算？有哪些因素會影響貸款成數？以下就讓旺來財經帶你深入了解！

內容目錄

貸款成數是什麼？

貸款成數是指貸款人向銀行申請房屋貸款時，可以申貸的比例。銀行會針對貸款人購買的房屋進行鑑價，並選擇鑑價金額與買賣金額中較低的價格，作為計算貸款額度的基準值，再根據貸款人的信用評分、工作收入等來決定房屋貸款成數。

通常影響房屋貸款成數的因素有以下6點：

如果房屋坐落於蛋黃區中，或距離火車站、捷運站1000公尺以內，因為地段價值高，貸款成數也會提高；反之，房屋地處偏遠或無尾巷中，貸款成數就會有所降低。

屋齡也會直接影響貸款成數，通常屋齡愈小，貸款成數愈高，所以預售屋、新屋的貸款成數會比中古屋高。一般來說，屋齡＋房屋貸款年限小於65年，貸款成數會比較高。

銀行會根據房屋坪數是否高於15坪，以作為提高貸款成數的判斷因素之一。因為坪數低於15坪，就屬於小坪數房屋，銀行會認為未來較難轉賣，或認為房屋可能經投資客炒作，因此只能給予較低的貸款成數，甚至不願意受理。

如果房屋周邊方圓100公尺以內有電塔、加油站、垃圾場、殯儀館等建築設施，銀行在做貸款成數評估時，願意給予的金額就不會很高。

如果是公務員、醫師、教師、律師或500大企業員工等收入較穩定的族群，通常銀行過件率及貸款成數都會比較高；若是像自由工作者、小吃攤販等收入不穩定，而且無薪轉證明，銀行給予的貸款成數就比較低，甚至可能連貸款申請都很難通過。

對於銀行來說，借貸會產生很多風險，所以銀行非常重視貸款人的信用狀況。申貸時，銀行會從聯徵中心調閱信用評分，如果信用分數過低，銀行可能會直接退件，就算成功通過審核，貸款成數也不會很高。

另外，透過銀行貢獻度，例如平時有無長期定存、購買資金或是否為固定與銀行往來的客戶等，也是決定貸款成數的重要因素。

若貸款人信用狀況良好，可以直接從貸款成數推算銀行評估的房屋鑑價價值。

計算公式為貸款金額÷貸款成數＝鑑價價值。鑑價價值可作為標準，評估賣家開出的售價是否合理。

舉例：假設你預計購入一間台中的透天，成交金額為1300萬，經銀行鑑價後評估價格為1100萬，貸款成數就要以1100萬為主，而貸款成數為7.5成，則貸款金額為：1100萬x75%=825萬。

Q、買房時要準備多少自備款？

準備房屋自備款時，應先評估房子的地段及大小，若房屋超過15坪，又在精華區，至少要準備至少3成的頭期款；若為套房貸款或是第二間房屋，則需要準備6成以上或是準備全款，因為銀行給予套房及第二間房貸款成數較低。

Q、房屋貸款成數不足可以解約嗎？

如果你在買房簽約時沒有特別註明「未達房貸成數可以無條件解約」，當你因為貸款成數不足而想解約時，就會被視為違約，訂金也會被沒收。因此你在購屋時，可以在合約上註明「若申請銀行房貸，核貸的成數未達O成或是無法通過房貸，可無條件解約。」，這樣就可以避免解約時訂金拿不回來。

Q、銀行貸款成數可以貸到9成嗎？

近年來，銀行房貸成數最高可達到7～8成，除非貸款人是年收入穩定又高薪的族群、銀行優質客戶或持有房屋位於精華地段等，否則通常銀行很難貸到貸款成數9成。

以上是貸款成數的介紹，提醒你，申請銀行房屋貸款前一定要先做貸款成數試算，並仔細比較各銀行，才能找到適合你的房屋貸款方案。如果你不符合銀行房貸條件或因貸款成數限制無法貸到自己想要的金額，也能申請民間貸款。歡迎諮詢旺來財經，我們有專業團隊為你服務，協助你解決資金需求。

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