更新日期：2024-12-12
為了打擊炒房，除了央行推出一系列信用管制外，政府也針對平均地權條例進行修法，其中一項即為禁止預售屋換約。那麼，預售屋換約是什麼？禁止換約有例外情形嗎？更多相關問答，旺來都為你整理好了，一起來看看！
預售屋換約是什麼？
所謂的預售屋換約，是指購屋人轉讓已和建商簽訂的預售屋買賣契約給第3人的行為。不過要注意，為了打房，政府三讀後宣布通過平均地權條例修正案，規定於民國112年7月1日後購入的預售屋，除非符合特殊情形，否則一律不得轉讓或轉售，建商也不得同意或協助契約轉讓或轉售，違者將按戶（棟）處50萬～300萬元以下的預售屋換約罰款。
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預售屋禁止換約例外情形
若為下列10種情形之一，可進行預售屋轉賣或轉讓：
免申請換約
- 法人因合併或清算而轉讓。
- 配偶、直系血親或兄弟姊妹間轉讓。
- 於112年6月30日前取得的預售屋。
- 買受人死亡，其繼承人因繼承辦理契約名義人變更。
申請後可換約
- 原買受人死亡，其繼承人無意保留。
- 買受人購買前已受雇1年以上，購買後因非自願離職而失業超過6個月。
- 買受人本人或其家庭成員罹患重大傷病或特定病症，需6個月以上全天照顧。
- 買受人或其家庭成員原設籍居住之房屋，因災害毀損而無法居住，需另行租屋。
- 買受人或其家庭成員因重大意外事故，致第3人死亡或重大傷害，需6個月以上全天照顧。
- 共同買受人之間的轉售或轉讓，原先可能為夫妻、朋友或家人共同購買，後續想改為1人單獨持有。
※貼心提醒：6種申請後可換約的預售屋轉讓情形，每人每2年（自地方主管機關核准日之次日起算）限申請1戶，免申請情形則不受此限。
預售屋換約應備文件
- 買方（新買方）：身分證正本、印章
- 賣方（原買方）：身分證正本、預售屋買賣契約書正本及附件、建商收款證明、印章
預售屋換約流程
- 簽訂讓渡合約：確認該預售屋為可換約物件及其他相關細節後，買賣雙方簽訂預售屋權利讓渡契約（私契）。
- 買方付款：買方依契約約定時間匯款至履約保證專戶。
- 進行換約：買賣雙方至建設公司辦理換約手續。
- 照會撥款：照會完成後，買賣雙方簽訂履約保證專戶結案出款單，將履保專戶款項匯至賣方帳戶。
- 賣家申報稅款：賣方於私契簽約日起30天內，需申報預售屋換約房地合一稅。
預售屋換約注意事項
想進行預售屋換約，務必注意下列5大事項：
法律禁止紅單轉售
購買預售屋時，通常代銷會要求先支付約5～10萬元的訂金，收款後再給予1張紅色的預約單，證明已收取訂金及註明保留的戶型，並提供7～10天的保留期，而該預約單就是俗稱的紅單。但要提醒你，為防止投機行為，實價登錄2.0已明令禁止預售屋紅單轉售，若不小心觸法，將會受到按戶（棟）處15萬～100萬元的罰鍰喔！
確認原買賣契約書
預售屋需符合10大特殊情況才能換約，因此購買前建議先向建商詢問清楚，若你為轉單的新買家，應檢閱原買賣契約書，確認該預售屋可轉售，以及完工日期、使用建材等內容細項，沒有問題再進行換約程序。
是否有客變或二工
新買家接手預售屋前，應留意是否有客變或二工的情況，如果有，就必須花時間處理增減帳問題，讓前買方先付清相關費用或退款，也要確認能否接受改變後的格局，若入住時才感到不滿意，只能自己再花錢進行合法裝修。
釐清所需負擔費用
預售屋換約過程有許多應支付的相關費用，並且買賣雙方都無法利用預售屋換約避稅，土地增值稅、契稅、印花稅和地政規費等費用，由新買方負擔，原買方則需支付房地合一稅及換約手續費等，辦理時應先釐清，才不會造成糾紛。
留意換約的時間點
若換約時間點已接近房屋完工日期，新買方就需一次補足自備款和換約產生的差價，不僅無法享受預售屋頭期款分期支付的優勢，若沒有事先做好資金規劃，還可能使自己面臨龐大的財務壓力。
結語
以上就是預售屋換約的相關介紹，旺來財經再次提醒你，修法後原則上預售屋禁止轉售，若要進行預售屋買賣交易，務必確認上述提及的5大注意事項，才能保障自己的權益。
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