更新日期：2025-10-07
現今台灣社會已進入高齡化，許多銀行紛紛推出以房養老貸款，以解決年長者退休後資金不夠用的情況。以房養老是什麼？銀行以房養老利率和成數多少？以下就讓旺來財經來為你說明！
以房養老是什麼？
以房養老，全名為「不動產逆向抵押貸款」，意思是：你將名下的自住房屋抵押給銀行，銀行每月撥款給你，讓你退休後有固定收入可以使用。
與傳統房貸不同，它是「貸款人收錢、銀行出錢」的概念。直到申請人過世或契約到期，銀行才會收回本金與利息，必要時可能會透過法拍房屋處理。
以房養老和一般房貸差在哪？
| 比較項目 | 以房養老 | 一般房貸 |
|---|---|---|
| 貸款年限 | 最長35年，或申請人過世為止 | 最長可達40年 |
| 撥款方式 | 每月撥款 | 一次撥款 |
| 還款方式 | 無需按月還款，過世後再清償 | 每月還本付息 |
| 貸款餘額 | 時間越長，借款越多，貸款餘額也越多 | 時間越長，還款越多，貸款餘額也越少 |
| 目的 | 養老資金 | 購屋或投資 |
📌小提醒：以房養老適合有房、但缺現金的長者，不適合未來有房屋留給子女的強烈需求者。
以房養老優缺點有哪些？
以房養老優點
- 房屋可繼續居住：即使貸款成功，你仍是房子的所有人，可以安心居住到生命最後一天。
- 每月有穩定收入：銀行每月撥款，當作養老金支出，對於無子女或退休無收入者非常實用。
- 減輕子女的負擔：不必依賴子女資助，也不會增加他們的經濟負擔。
- 彈性財務規劃：某些銀行提供一次領或部分領的選擇，適合彈性規劃資金。
以房養老缺點
- 可貸金額有限：多數銀行僅願意貸到房屋鑑價的 5～7 成，資金有限。
- 利率上升撥款可能減少：若央行升息，你實際每月可領的金額可能會變少。
- 貸款年限到期風險：若你活得比貸款年限還長，就可能需一次還清，否則房屋可能被法拍。
- 繼承爭議與手續繁瑣：若你未事先與子女溝通好，未來他們繼承房產時可能發生紛爭，或貸款無法順利承作。
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以房養老條件
如果想申請以房養老貸款，申請人須符合以下條件：
- 票信、債信往來正常
- 年齡＋貸款年限≧90
- 屋齡＋貸款年限≦60
- 房屋須為單獨持有且為自住使用
- 年滿60歲且具完全行為能力（部分銀行為55歲或65歲）
※貼心提醒：由於每間銀行的以房養老貸款條件都不同，因此以上僅提供參考，如果想要進一步了解，可以直接向申辦的銀行詢問。
提供以房養老承作銀行有哪些？
| 銀行 | 貸款利率 | 貸款成數 | 貸款年限 |
|---|---|---|---|
| 臺灣銀行 | 2.285%〜3.085% | 最高7成 | 最長30年 |
| 中國信託 | 2.79%起 | 最高7成 | 最長30年 |
| 合作金庫 |
|
最高7成 | 最長35年 |
| 華南銀行 | 3.19%起 | 依該行鑑估辦法核定 | 7～30年 |
| 兆豐銀行 | 2.488%起 | 最高7成 | 最長30年 |
| 彰化銀行 | 一段式機動利率方案2.56% | 最高2000萬 | 7～30年 |
| 高雄銀行 | 2.81%起 | 最高7成 | 最長30年 |
| 台灣企銀 | 依該行定儲利率指數（月）加0.77%機動計息 | 依該行不動產鑑估規定辦理 | 7～30年 |
| 陽信銀行 | 2%～2.5% | 依該行不動產鑑價規定核定 | 7～25年 |
| 第一銀行 | 2.45%～4.00% | 未提供 | 最長30年 |
| 玉山銀行 | 一段式利率 2.8%起 | 最高6成 | 最長30年 |
| 台新銀行 | 2.85%起 | 未提供 | 最長30年 |
| 上海商銀 | 前2年2.60%起，第3年起2.80%起 | 最高7成 | 最長30年 |
| 安泰銀行 | 該行月調整房貸利率加碼0.87% | 未提供 | 最長30年 |
| 土地銀行 | 2.73%～3.29% | 最高7成 | 最長30年 |
以房養老常見問題
Q、以房養老貸款期間可以賣房屋嗎？
可以，但賣屋後的金額必須先償還以房養老貸款，清償後還需要辦理抵押權塗銷，才能進行新交易的產權變更登記。
Q、若借款人過世，銀行會立刻收回房子嗎？
不會，但會停止撥款。繼承人若不償還貸款，銀行可聲請法拍房屋。
Q、我還有其他房產，也能以房養老嗎？
可以。名下多屋者可選擇其中一間辦理，保留其他做為繼承使用。
結語
以上是以房養老的介紹。雖然以房養老優點很多，但需要注意的風險也不少，建議你，申請前先做以房養老試算、與子女討論是否有能力清償貸款，並做好還款計畫，才可以安心享受退休生活。
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