以房養老是什麼？5分鐘為你詳細說明！

更新日期：2024-04-25

現今台灣社會已進入高齡化，許多銀行紛紛推出以房養老貸款，以解決年長者退休後資金不夠用的情況。以房養老是什麼？銀行以房養老利率和成數多少？以下就讓旺來財經來為你說明！

以房養老是什麼？

以房養老意思是申請人將名下房屋抵押給銀行，銀行會每月給付一筆款項給申請人，以作為養老金。由於以房養老貸款與一般房屋貸款的資金流向相反，因此又稱為不動產逆向抵押貸款。

需要注意的是，若申請人過世或以房養老貸款年限到期，但申請人沒有繼承人或繼承人無意願、無力償還貸款，銀行就可以向法院聲請拍賣該房屋，以取回本金和利息。

以房養老和一般房貸的差別？

比較項目	以房養老	一般房貸
貸款年限	最長35年，或申請人過世為止	最長可達40年
撥款方式	銀行每月撥款	銀行一次撥款
還款方式	• 貸款年限到期後，申請人須一次清償貸款 • 若在貸款期間申請人過世，繼承人須一次清償貸款或銀行將房屋法拍清償	每月攤還貸款本金和利息
貸款餘額	時間越長，借款越多，貸款餘額也越多	時間越長，還款越多，貸款餘額也越少

從上表可以看到，以房養老不僅在撥款和還款方式上跟一般房貸不同，而且貸款餘額會隨著貸款時間越長、借款越多而增加，因此建議如果想申請以房養老，一定要評估好自己或子女的財務狀況再決定比較好。

以房養老優缺點

以房養老優點

• 房屋可繼續居住：申請以房養老後，申請人仍保有房屋所有權和使用權，因此可以繼續居住在自己的房屋，不用另外尋找住處。
• 每月有穩定收入：每月銀行都會撥款給申請人，以作為養老金和日常生活開銷，所以不用擔心晚年生病、無人照顧卻沒有現金可用的狀況。
• 減輕子女的負擔：現今社會進入高齡化、物價上漲，青壯年的經濟壓力加重，如果申請人用年輕買的房屋來申請以房養老，可以減輕子女照顧的負擔。

以房養老缺點

• 房屋可貸成數有限：由於以房養老屬於長期性的現金支出，且房價波動風險大，因此銀行房屋鑑價會採取保守態度，可貸成數最高僅7成左右。
• 貸款年限到期風險：以房養老貸款年限最長35年，如果申請人在貸款年限到期後仍健在，可能會面臨無力還款，導致房屋被法拍的情況。
• 撥款金額逐漸減少：雖然申請以房養老後，申請人每月可以穩定領取資金，但由於利息內扣，每月撥款金額會逐漸減少，且如果中央銀行升息，可領到的金額就會更少。
• 子女繼承意願問題：由於以房養老貸款會牽涉到房屋繼承問題，通常銀行會要求法定繼承人擔任通知義務人，或是申請人提供子女同意書才可以辦理，因此建議申請前一定要跟子女討論好，否則很難順利申貸。

以房養老條件

如果想申請以房養老貸款，申請人須符合以下條件：

• 票信、債信往來正常
• 年齡＋貸款年限≧90
• 屋齡＋貸款年限≦60
• 房屋須為單獨持有且為自住使用
• 年滿60歲且具完全行為能力（部分銀行為55歲或65歲）

※貼心提醒：由於每間銀行的以房養老貸款條件都不同，因此以上僅提供參考，如果想要進一步了解，可以直接向申辦的銀行詢問。

以房養老承作銀行有哪些？

目前有15間銀行承作以房養老貸款，以下是旺來財經整理的以房養老銀行方案：

銀行	貸款利率	貸款成數	貸款年限
	2.16%～2.96%	最高7成	最長30年
	2.67%起	最高7成	最長30年
	• 分段式：前2年2.338%起，第3年起2.638%起 • 一段式：2.608%起	最高7成	最長35年
	3.19%起	依該行鑑估辦法核定	7～30年
	2.363%起	最高7成	最長30年
	未提供	最高2000萬	7～30年
	2.69%～3.24%	最高7成	最長30年
	依該行定儲利率指數（月）加0.77%機動計息	依該行不動產鑑估規定辦理	7～30年
	2%～2.5%	依該行不動產鑑價規定核定	7～25年
	2.45%～4.00%	未提供	最長30年
	2.45%起	最高6成	最長30年
	2.54%起	未提供	最長30年
	前2年2.62%起，第3年起2.82%起	最高7成	最長30年
	該行月調整房貸利率加碼0.87%	未提供	最長30年
	2.73%～3.29%	最高7成	最長30年

以房養老常見問題

結語

以上是以房養老的介紹。雖然以房養老優點很多，但需要注意的風險也不少，建議你，申請前先做以房養老試算、與子女討論是否有能力清償貸款，並做好還款計畫，才可以安心享受退休生活。

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