更新日期：2024-08-14
當找到喜歡的房子或遇到滿意的買家，終於決定要進行房屋買賣時，你知道相關流程該怎麼進行嗎？以下文章整理了房屋買賣流程和注意事項等相關重點，讓你買賣房屋能更加順利！
房屋買賣流程一：預付約定金額
非法律強制規定的流程，通常是買賣雙方議定房屋價格時或議價後，買方預先支付給賣家的一筆金額。預付金額有以下3種方式，注意不要混淆：
議價時
- 斡旋金：買方先將斡旋金（通常為出價的2%～5%）交給房仲，向賣方展現誠意，以提高成交機會。若議價成功，斡旋金轉為定金，買賣雙方將負起和定金相同的違約責任。
議價後
- 定金：按民法第249 條的規定，契約上若註明定金，收取後就具法律效力，反悔時買賣雙方都需負違約責任。若買方反悔，則賣方沒收定金，賣方反悔時，則需加倍返還買方定金。
- 訂金：非法律用語，沒有明確規範，通常是買家為表達購買誠意，而預付的一小筆款項。買方若後續不願購買，可要求賣方退還訂金，賣方反悔時也只要返還訂金即可，沒有違約責任。
房屋買賣流程二：簽約
雙方在地政士見證下核對身分及土地、建物權狀正本、不動產買賣契約的內容和確立四期（簽約、用印、完稅、交屋）付款的本票，並在當天申請土地及建物謄本，以確認產權是否完整。若雙方需要「履約保證」，可在此時告知房仲。簽約完畢由買方支付簽約金給賣方，或匯入履約保證專戶。
- 買方準備：身分證、印章、簽約金（約總價1成）。
- 賣方準備：印章、身分證、土地或房屋權狀。
※名詞解釋—履約保證：買方可委託合法第三方機構保管價金和文件，並存入「履約保證專戶」中，等買賣手續全部完成，過戶、交屋後，第三方機構才會將價金交付給賣方。
※貼心提醒：根據票據法第3條，本票是指發票人簽發一定之金額，於指定之到期日，由自己無條件支付給受款人或執票人的票據。特別注意，因為本票有無條件支付的規定，在交屋時一定要記得領回並銷除。
房屋買賣流程三：用印
買賣雙方將過戶、報稅所需文件交給地政士，地政士一同於土地增值稅申報書、契稅申報書、所有權移轉契約書（公契）、登記申請書上蓋好雙方印鑑章，並送至相關機關，即完成用印流程。
- 買方準備：身分證、印章、印鑑證明。
- 賣方準備：身分證、印章、印鑑證明、房屋稅單、地價稅單。
買方若想要辦理房屋貸款，需在這個階段開始向銀行申請。另外，買方在此階段要支付「用印款」（大約成交價的10％）給賣方。
房屋買賣流程四：完稅
用印後30天內，地政機關會核發稅單供買賣雙方繳納。買方在這個階段須支付「完稅款」（約成交價的10％）給賣方。
- 買方稅金費用：契稅、印花稅、登記規費、房屋過戶後持有期間的房屋稅和地價稅。
- 賣方稅金費用：房屋過戶前持有期間的房屋稅和地價稅、財產交易所得稅或房地合一稅、土地增值稅。
房屋買賣流程五：過戶
稅款繳完後，地政士會辦理房屋所有權移轉登記（過戶），約定交付尾款時，買賣雙方可會同領款，再由賣方點收及簽收。若買賣雙方有在房屋買賣流程貸款，則依不同情況，改由以下方式付款：
- 買方有貸款：若買方有貸款作為交屋款部分，需在這時辦理抵押權設定，完成後由銀行將核貸金額撥入賣方指定帳戶。
- 賣方房貸未清償：可以買方支付的尾款，或與買方貸款債權人約定代為清償（金額視為買方尾款的部分給付），並在取得清償證明後辦理抵押權塗銷。
房屋買賣流程六：交屋
通常過戶後1～2天內就會辦好交屋，買賣雙方一起查驗房屋，確認履約保證專戶中的款項匯入賣方帳戶中，買方點交鑰匙、權狀、不動產買賣契約和四期付款本票等重要物品無誤，並將地價稅、房屋稅、水電、瓦斯、管理費分算清楚後，完成房屋買賣程序。
房屋買賣各流程花費時間？
完成所有房屋買賣流程時間，大約需花上30到45天，視個案情況而定。
- 付訂金：1天
- 簽約：簽約當天
- 用印：簽約當天
- 完稅：約20～30天
- 過戶：約3～5天
- 交屋：約1～2天
房屋買賣流程應付費用？
房屋買賣流程費用依買方和賣方有所不同，以下表格為你整理：
| 買方 | 賣方 |
|---|---|
| 契稅 | 土地增值稅 |
| 印花稅 | 交屋日前房屋稅 |
| 地政登記規費（土地及建物登記謄本費） | 交屋日前地價稅 |
| 代書費 | 交屋日前水電瓦斯管理費等 |
| 貸款申辦費 | 代書費 |
| 房屋住宅險及地震險保費 |
買方費用說明
- 契稅：房屋評定現值ｘ6％
- 印花稅：（房屋評定現值＋土地現值）ｘ0.1%
- 地政登記規費：買賣登記費、設定登記費、工本費、書狀費、閱覽費
- 代書費：買賣代書費、抵押權設定代書費、簽約手續費、實價登錄代書費等，根據案件報價
- 貸款申辦費：申請銀行房貸時的費用，每間銀行收取費用不等，約3000～6000元
- 房屋住宅險及地震保險費：實際金額由貸款銀行核定
賣方費用說明
- 土地增值稅：一般為20～40％，自用住宅優惠稅率10％
- 交屋日前房屋稅：依交屋日，按比例分算（課稅期間7/1到次年6/30；開徵日期5/1到5/31）
- 交屋日前地價稅：依交屋日，按比例分算（課稅期間1/1到12/31；開徵日期11/1到11/30）
- 交屋日前水、電、瓦斯、管理費等：交屋日為分界點，買賣雙方按比例分擔。交屋日前費用由賣方負擔，交屋日後由買方負擔
- 代書費：抵押權塗銷代書費、簽約手續費、實價登錄代書費等
房屋買賣注意事項有哪些？
進行房屋買賣時需注意以下5點事項：
合法地政士
找合法的地政士才能確保過程中需要代書協助的環節可以順利完成。
確認契約內容
- 簽約前：先確認內容有無遺漏，重要標明處如坪數、金額、持分與否等都要標示清楚，也要留意約定交屋、搬遷、貸款清償時間是否可行。
- 簽約時：注意是否有雙方印鑑作證、立約日期，及雙方簽名有無確實填寫。
付款流程及金額
房屋買賣付款流程有簽約、用印、完稅、尾款4個階段。各階段的付款成數，依買賣雙方要求而有所不同，需在簽約時仔細確認，達成雙方共識。
尾款交付
為避免買家申請銀行貸款後就拿著錢消失，賣家可在過戶前請代書要求買家開立限時兌現的現金本票，等到尾款支付後再交還買家當場撕毀票據，也可直接將貸款金額匯入賣家戶頭，或是履約保證專戶。
點交方式
點交時最好是由買賣雙方現場點交，共同確認房屋沒問題、尾款支付完畢，並由賣家繳交鑰匙，象徵房屋買賣流程結束。
結語
以上便是房屋買賣流程的介紹，提醒你，房屋買賣過戶流程複雜，需要注意的事項也非常多，因此進行每一個步驟的時候都要再三確認，以免陷入不必要的糾紛。
YOU MIGHT ALSO LIKE
