房貸利率怎麼算？5大面向解析，讓你不再當房貸小白！

更新日期：2025-12-02

購入房屋是人生大事，除了房屋價格的高低外，房貸利率怎麼算絕對是另一個必修學分 ！利率怎麼談最優惠？房貸利息怎麼算？這些常見問題，就讓旺來財經一次為你解答 ！

房貸利率是什麼？

房貸利率是在辦理房屋貸款時，銀行提供給你的貸款利率，此利率會依每個人的條件、持有房屋的屋況而有所差異！房貸利率可分為固定利率及機動利率，以下分別介紹兩種利率：

• 固定利率：利率無法反映市場現況，即便央行升息或降息，也不會影響貸款人的房貸利率。
• 機動利率：可分為一段式、二段式、多段式、混合式，機動利率會隨著央行升息或降息而變動，房貸利率也會跟著調整。

延伸閱讀：機動利率是什麼？5大方向為你解析！

目前銀行的貸款方案大多都以機動利率為主。

銀行房貸利率整理

在了解房貸利率如何計算前，可先了解目前的銀行房貸利率大約是多少。

銀行方案	利率	年限
兆豐銀行-優利方案	2.6%起	最長30年
陽信銀行-一般房貸	2.57%起	最長20年
華南銀行- 定儲利率指數房貸	2.6%起	最長30年
土地銀行-一般購屋貸款	2.575%起	最長30年
彰化銀行-購屋貸款	2.6%起	最長30年
上海銀行-指數型房貸	2.37%起	最長30年
中國信託-一般房貸	2.68%起	最長30年
國泰世華- 優質客戶購屋貸款	2.66%起	最長30年

房貸的還款方式及試算公式

房貸怎麼算 ？銀行的還款方式主要有以下兩種：

本金攤還(Principal Amortization)

• 計算方式：每月應還金額 = 每月應還本金 + 每月應還利息。
• 還款特性：每個月償還固定的本金，利息則是根據剩餘的本金來計算。
• 優點/缺點：前期還款壓力較大；但後期隨著本金減少，需要支付的利息也會跟著降低。

本利攤還(Principal and Interest Amortization)

• 計算方式：每月應還金額 = 固定本金 + 每月應還利息。
• 還款特性：將本金與利息平均分配在整個還款年限中，因此每個月的還款金額是固定的。本金與利息的比例會隨時間調整，隨著繳款期數增加，利息部分也會隨之減少。
• 優點/缺點：每月還款壓力平均，因此是目前銀行大多提供的還款方式。對銀行而言，也能有效降低收不到款項的風險。

選擇「本金攤還」或「本利攤還」對你的現金流影響巨大！如果你是高收入族群，希望盡快還清本金並節省總利息，可以考慮本金攤還。如果你是首購族或預算較固定，需要穩定且可預期的月付金，本利攤還會是更友善的選擇。申貸人可以根據自身的財務狀況來規劃還款方式，務必在簽約前確認清楚！

房貸利率計算時需要注意什麼？

在申請房貸和試算利率時，有3 個關鍵點你需要特別留意：

善用房貸試算工具

• 內政部提供了房貸試算服務。
• 591 也有提供房貸利息計算器。

只要依照網站中提供的公式，填入貸款額度、還款年限、寬限期等資料 ，不論是想進行首購房貸試算還是計算還款金額，都能快速得出結果。

負債比不超過22倍

若個人負債比超過22倍，甚至更高，無論你想向銀行申請何種貸款，都較難過件，因此申貸前應多注意自己的負債比，確保自己能夠順利過件喔！

多注意合約內容

合約就像是你的房貸「使用說明書」。你一定要留意合約上的利率、額度、還款年限，以及最重要的清償限制與違約金。如果你未來有提前清償貸款的打算 ，務必根據合約規定，計算潛在的違約金或其他支出。

申辦貸款前，建議先讓專業顧問為你評估自身條件。如果你在核貸條件或合約內容上需要專業建議，歡迎諮詢旺來財經，協助你順利取得房貸！

房貸利率怎麼算常見問題

結語

以上就是房貸利率怎麼算的介紹，提醒你，房貸並非小數目，因此申請房貸前一定要記得進行房貸利率試算，並制定還款計畫，才不會在升息時引發你的財務危機喔！

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