房貸利率怎麼算？5大面向帶你深入了解！

更新日期：2024-01-24

購入房屋時除了房價高低，房貸利率怎麼算也是一大學問，利率怎麼談會比較優惠，以及房貸利息怎麼算的常見問題，讓旺來財經一次為你解答！快跟著我們一起看下去！

內容目錄

房貸利率是什麼

房貸利率是在辦理房屋貸款時，銀行提供給你的貸款利率，此利率會依每個人的條件、持有房屋的屋況而有所差異！房貸利率可分為固定利率及機動利率，以下分別介紹兩種利率：

固定利率：利率無法反映市場現況，即便央行升息或降息，也不會影響貸款人的房貸利率。
機動利率：可分為一段式、二段式、多段式、混合式，機動利率會隨著央行升息或降息而變動，房貸利率也會跟著調整。

目前銀行的貸款方案大多都以機動利率為主。

銀行房貸利率整理

在了解房貸利率如何計算前，可先了解目前的銀行房貸利率大約是多少。

銀行方案	利率	年限
兆豐銀行-優利方案	2.435%起	最長30年
陽信銀行-一般房貸	2.57%起	最長20年
華南銀行- 定儲利率指數房貸	2.5%起	最長30年
土地銀行-一般購屋貸款	2.425%起	最長30年
彰化銀行-購屋貸款	2.185%起	最長30年
上海銀行-指數型房貸	2.39%起	最長30年
中國信託-一般房貸	2.68%起	最長30年
國泰世華- 優質客戶購屋貸款	2.32%起	最長30年

房貸的還款方式及試算公式

房貸怎麼算？銀行的還款方式及房貸利率試算公式如下：

本金攤還

每月應還金額=每月應還本金＋每月應還利息

每個月給銀行固定的本金，利息則是以剩餘的本金x利率來做計算。前期須繳交較多本金，還款壓力也會較大，但後期隨著本金減少，應付的利息也會降低。

本利攤還

每月應還金額=固定本金＋每月應還利息

將本金與利息平均分配於還款的年限中，每個月的還款金額是固定的，所以隨時會調配本金與利息的比例，隨著繳款期數越來越多，利息也會隨之減少。

目前大多提供本利攤還的方式來還款，申貸人可自行規劃還款方式，對銀行而言，也能有效降低收不到款項的風險。

房貸利率計算時需要注意什麼

善用房貸試算工具

目前內政部提供了房貸試算，591也有提供房貸利息計算器，民眾只要依照網站中提供的房貸試算公式，將額度、還款年限、寬限期等資料填寫進去並試算，不論想進行首購房貸試算或大約計算還款金額都可以快速算出。

負債比不超過22倍

若個人負債比超過22倍，甚至更高，無論你想向銀行申請何種貸款，都較難過件，因此申貸前應多注意自己的負債比，確保自己能夠順利過件喔！

多注意合約內容

一定要留意合約上的利率、額度、還款年限，以及清償限制與違約金，若有提前清償貸款的打算，就可以根據合約中的規定，計算違約金或其他支出。

房貸利率怎麼算常見問題

Q、升息會影響房貸利率嗎？

會的，因為房貸利率中有部分為機動利率，會跟著央行升息而升高。只要你的房貸利息中採用了機動計息，那麼就一定會受到央行機動利率的影響喔。

Q、如何壓低非首購房貸利率？

各銀行在利率上大多都會給予首購族較高的優惠，非首購族可先詢問常往來的銀行是否有熟客方案，也可以透過轉貸搜尋優惠利率，若有配偶的民眾，也可以將第二屋登記在配偶名下，即可適用首購優惠。

Q、如何降低房貸利率？

• 優良信用紀錄：若是希望能獲得好的房貸利率，一定要注意自身信用條件，例如申請聯徵紀錄時，3個月內不可超過3次。
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• 工作收入穩定：若有穩定的工作及收入，可提交良好的財力證明，說明自己有穩定的還款能力，就能讓銀行願意給予較低的房貸利率。
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• 房屋條件良好：
⑴地段：位於市中心蛋黃區或即將發展的都市區。
⑵市價：可先查詢實價登錄資料，若房屋市價上漲，有機會降低利率。
⑶屋況：屋齡、坪數、格局都是銀行決定貸款利率的關鍵，例如超過50年的中古屋，房貸利率一定比新成屋要來的高。