更新日期：2024-08-05
現今房價高漲，不少購屋族除了選擇中古屋，也會考慮價格便宜的法拍屋。法拍屋怎麼買？需要注意什麼？若買法拍屋可以貸款嗎？本文將說明法拍屋購買相關資訊，歡迎想了解的民眾跟著旺來財經一起往下看！
法拍屋是什麼？
法拍屋是指由法院公開拍賣的房屋。由於債務人積欠稅務、遲繳或無力清償債務，債權人就可以向法院聲請強制執行，查封、拍賣債務人名下的房屋，以清償欠款。
法拍屋怎麼買？
購買法拍屋步驟一：挑選法拍屋
如果想找到喜歡、符合自己所需的法拍屋，可以透過以下4種管道取得法拍屋資訊：
- 司法院全球資訊網
- 各縣市地方法院布告欄
- 專營法拍的房屋仲介網站或報紙
- 法務部行政執行署拍賣公告查詢系統
購買法拍屋步驟二：了解法拍屋條件
挑選好想買的法拍屋後，建議在投標前一定要了解該房屋的條件和現況。雖然無法先進去屋內查看，但除了透過上述管道的公告，也可利用以下2種方式來了解房屋條件：
- 調閱該房屋的土地、建物謄本，詳細了解房屋基本資料。
- 實際到法拍屋所在地勘查，並詢問當地里長、周邊鄰居等該房屋的相關事項和狀況。
購買法拍屋步驟三：進行法拍屋投標
確定好想買的法拍屋後，就可以向法院領取投標單、保證金信封，並填妥想投標的法拍屋資料和價格，接著攜帶投標單、保證金、身分證及印章，在法院公告的拍賣時間前30分鐘到投標室進行投標。如果得標成功就能辦理得標手續，沒得標即可領回保證金。
※貼心提醒：如果想詳細了解法拍屋投標單填寫方式，可到司法院全球資訊網查詢。
購買法拍屋步驟四：繳尾款並辦理過戶
得標後，得標人必須在7天內繳清尾款（拍賣金額扣除保證金的餘額）；若有先申請銀行法拍屋貸款，銀行就會代墊尾款。繳清尾款後，法院會核發「不動產權利移轉證明書」，得標人就可攜帶此證書到地政事務所辦理房屋過戶登記。
※貼心提醒：如果得標人有申請銀行法拍屋貸款，辦理房屋過戶後，就能將房屋抵押權設定給法拍代墊銀行，把代墊貸款轉為利率較低的一般房貸。
延伸閱讀：法拍屋貸款是什麼？成數與利率一次報你知！
購買法拍屋步驟五：完成交屋
辦理完房貸、點交法拍屋後，就正式成為該房屋所有權人。
購買法拍屋時需要注意什麼？
法拍屋拍賣次序
開始拍賣法拍屋後，若該房屋都沒有人投標就會流標，之後再進入下一次拍賣程序。法拍屋總共有4次拍賣次序與1次應買，每一拍的拍價價格都不同，下列以一棟市價1200萬元的法拍屋來說明：
- 一拍：通常拍賣價格為房屋市價的9折，即為1200萬×0.9＝1080萬元。
- 二拍：一拍底價的8折，即為1080萬×0.8＝864萬元。
- 三拍：二拍底價的8折，即為864萬×0.8＝691.2萬元。
- 應買：與三拍價格一樣，也就是691.2萬元。
- 四拍：三拍底價的8折，即為691.2萬×0.8＝552.96萬元。
如果第四拍又流標，法院就會撤回該房屋的強制執行，並核發債權憑證給債權人，債權人則可憑證再次聲請拍賣房屋。
法拍屋有無點交
通常法拍屋的拍賣公告上會備註該房屋是否有經過點交程序，而法拍屋有無點交會關係到得標人是否能取得房屋使用權，以下是詳細說明：
- 有點交：得標後，由法院負責將法拍屋所有權和使用權交給得標人。若債務人不搬離或第三方佔有該房屋，法院可依強制執行法第99條來處理。
- 無點交：得標後，法院會核發權利移轉證明書給得標人，但若遇到債務人或第三方佔有該房屋，得標人必須自行與對方協調、處理。
從上述可知，沒有點交的法拍屋在交屋過程中較無公權力保障，因此建議民眾選擇購買有點交的法拍屋會比較好。
買法拍屋好嗎？有哪些限制？
雖然法拍屋價格低於市價，且在產權轉移上也較一般房屋有保障，但購買前還是要注意以下3點法拍屋限制：
- 通常投標前必須支付法拍屋底價的2～3成作為保證金，否則無法進行投標。
- 無法事先進屋檢查，只能透過拍賣公告資訊、實地勘察周邊環境、詢問鄰居等方式來了解法拍屋狀況。
- 目前只有少數銀行有承作法拍代墊，但由於得標後要在7天內繳清尾款，因此如果發現法拍屋自備款不足，必須在投標前1周就找好法拍代墊銀行。
法拍屋怎麼買常見問題
可以，但由於投標法拍屋會涉及到不動產、法律等相關專業知識，程序上也較複雜，如果擔心辦理過程中有疏漏，也可以請合法的委託代標業者協助處理。
除了需要準備法拍屋底價的2～3成作為保證金，以及得標後的尾款，如果還有委託代標業者，則還要支付得標金額3%～5%的代標費用。
不可以，由於法拍屋的產權具有不確定性，銀行通常不接受法拍屋青年首購貸款，因此建議申辦一般房屋貸款。
延伸閱讀：首購房貸怎麼申請？青年首購條件報你知！
結語
以上是法拍屋怎麼買的介紹。旺來財經提醒你，如果想購買法拍屋，除了要先評估自己的還款能力、做好資金規劃，還必須詳細了解上述投標、購買細節和相關注意事項會比較保險喔！
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