更新日期：2025-01-17
如果你看上了一間正在出售的房子，打算先支付斡旋金來爭取更好的價格，要記得斡旋金不是越高越好！那斡旋金多少合理？違約的話需要賠錢嗎？更多斡旋金重點都在這篇了，一起看看吧！
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斡旋金是什麼？
斡旋金是一種用來議價房屋價格的保證金，當你想要買下某棟房子，但對於價格不太滿意時，房仲會請你先支付一筆斡旋金給賣家，表示你有購屋的誠意，再和賣家進行議價。
如果在討論階段賣家同意了你的出價，你支付的這筆斡旋金就會變成定金，雙方也可以正式簽訂買賣的合約。
斡旋金注意事項
支付斡旋金雖然可以讓你有和賣家討論房子價格的機會，但也要留意下面5大事項，才能避免斡旋金陷阱，讓房屋議價過程更安心：
- 確認斡旋金契約內容：斡旋金契約書除了會有買賣雙方的權利義務外，也要寫清楚議價的期限（通常為3～7天），在這段時間內如果雙方談不好房屋價格，契約就會失效，斡旋金也需全部退給買家。
- 斡旋金不是越高越好：買家給多少斡旋金，並不會直接影響賣家把房子賣出的意願，如果有房仲告訴你斡旋金越高，越容易買到房子，很有可能是想騙走你的斡旋金，一定要小心。
- 避免房仲騙走斡旋金：除了斡旋金話術外，由於買賣雙方的出價和意願都會由房仲來轉達，因此有些惡意房仲可能會利用買方反悔和賣家同意的時間差，來騙走沒收的斡旋金。
如果你在議價期間想反悔，可以先確認賣家是否已經同意出價，如果還沒再取消，才不會有被騙取斡旋金的機會。 - 退斡旋金不收手續費：如果需要把斡旋金還給買家，必須全額退回才可以，房仲不能用車馬費或手續費的名義要求買方又再支付一筆錢，或扣掉斡旋金部分金額。
- 確認買房貸款有通過：如果你有向銀行借錢買房的需求，建議先確認自己的條件能不能成功申請貸款，否則和賣家討論成功後才發現不能貸款，只會多損失一筆斡旋金。
不過，你也可以向民間貸款機構借錢，來解決無法向銀行貸款的問題，民間機構審核條件簡單，撥款也很快，不必擔心因為違約被沒收斡旋金。
斡旋金可以退嗎？
不一定，會根據下面3種不同情況來決定：
- 約定時間內議價失敗：在議價時間內如果買賣雙方沒有辦法成功討論出一個彼此都同意的價格，就需要將斡旋金全額退給買家。
- 賣家同意後買方反悔：如果賣家在約定時間內同意買家提出的價格，也回覆買家要賣，這之後買方後悔不想買的話，賣家就可以直接沒收斡旋金。
- 賣家同意出售後反悔：如果賣家在同意賣出房屋之後反悔不賣，需要支付雙倍的定金（斡旋金）給買家。
斡旋金、要約書差別？
除了斡旋金之外，要約書也可以用來向賣家表達買房的意願，買家只要在要約書寫上自己理想的金額後交給賣家，賣家如果同意就可以簽約，不必像斡旋金一樣先付一筆錢。下面是2者的比較表格：
| 斡旋金 | 要約書 | |
|---|---|---|
| 支付金額 | 通常是房屋總價的1%～3%，或一筆固定金額（10萬～20萬左右） | 不必支付 |
| 協商成功 | 斡旋金會轉為定金 | 雙方簽約或先交訂金 |
| 協商失敗 | 斡旋金退回給買家 | 要約書失效 |
| 買家違約 | 賣家沒收定金 | 賠給賣家房屋總價3％的違約金 |
| 賣家違約 | 退還2倍的定金給買家 | 賠給買家房屋總價3％的違約金 |
※名詞解釋：
- 定金：具有法律效力，如果買方違約，定金會被賣家沒收，賣方違約則需要加倍退還定金給買家。
- 訂金：沒有明確的法律規範，所以也不會有違約問題，買方如果之後不想購買，可以要求賣家退還訂金，賣方反悔的時候也只需把訂金還給買家就好。
斡旋金常見問題
Ｑ、斡旋金多少合理？
斡旋金沒有一定的價格，現在的行情大約是房屋總價的1～3%，或是10萬～20萬左右的固定金額，通常不會太高。
Ｑ、斡旋金糾紛該怎麼避免？
內政部有規定，房仲需要主動告知買家（建議用文字方式告知），可以選擇內政部版要約書或交斡旋金其中一種方式來爭取議價的機會，如果房仲沒有告知或強迫買家只能選擇某一種方式，就會違反公平交易法第25條的規定。
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