更新日期：2025-03-06
平時繳房貸已經很辛苦，報稅季更是讓你壓力山大？別擔心，政府有針對自住族提供房貸抵稅優惠，最高甚至能抵免30萬！想要聰明節稅，就快跟著本文了解房貸抵稅的申請條件、必備證明文件，以及利息減免的計算方式吧！
房貸抵稅是什麼？抵稅上限是多少？
房貸抵稅是綜合所得稅列舉扣除額中的「自用住宅購屋借款利息」，簡單來說，就是納稅人可以將因購買自用住宅，而產生的房屋貸款利息從個人綜合所得中扣除，以達成節稅的效果。
每戶可用的房貸抵稅上限為30萬元，但要先扣除全戶儲蓄利息，剩下的金額才是可認列的部分。
※貼心提醒：房貸利息支出是「列舉扣除額」的項目，和「標準扣除額」只能擇一申報，因此如果所有列舉扣除的金額加總，低於標準扣除額（2025年一人為13.1 萬）時，就可以直接用標準扣除額報稅。
房貸抵稅條件有哪些？5大限制要留意
房貸抵稅條件雖然不算嚴格，但也不是所有房貸都符合申請資格喔！想透過房屋來抵稅，就要先看看你是否符合下面這5項條件：
房屋必須為自有
用來申請抵稅的房屋，必須是由納稅人本人、配偶，或是受撫養親屬所持有，而且其中至少一人必須要在課稅年度內將戶籍遷入，才算是符合申請房貸抵稅條件。
※受撫養親屬：
- 未成年子女
- 已成年但在校就學、身心障礙或無謀生能力
- 60歲以上無謀生能力的直系尊親屬
房屋必須為自用
房屋除須是自有，還要為自住用途，整年都不能全戶出租給別人（部分出租可），也不能在這裡進行營業登記，否則就是不符合房貸抵稅條件而無法申請。
每戶只能申報一屋
房貸抵稅主要是政府為了減輕單一自用住宅持有者負擔，而提供的節稅利多，因此不管你的名下有幾間房屋，都只能選擇其中一間進行申報。第二、第三間以上的複數房產，通常都會被視為投資置產，因此並不符合房貸抵稅條件。
必須為銀行房貸才能申請
有些人可能會因為房貸不過或是成數不足，而選擇申請民間貸款來完成交屋。雖然一樣有房貸利息支出，但只有金融機構（包括銀行、郵局、農漁會等）核發的貸款，才符合房貸抵稅條件，民間房貸是不能申請的喔！
報稅前一年就要符合條件
新手報稅常遇到的陷阱題，就是國稅局在進行房貸抵稅條件判定時，是以「課稅年度」，也就是報稅前一年的1/1～12/31為基準，而不是依報稅當年的狀態來審核喔！如果你是今年才買房或遷入戶籍，就要等到明年才能申報了。
房貸抵稅證明文件有哪些？
房貸抵稅證明文件主要可以區分為3大類，分別是「證明房屋為自有自用」、「確認貸款用途確為買房」，以及「房貸利息實際金額多寡」。申請人的必備證明文件包括：
- 房屋的所有權狀。
- 房貸抵稅申請人的戶籍謄本。
- 課稅年度的房貸利息單據正本（須載明房屋地址、所有權人、所有權取得日、申請人姓名及貸款用途）。
此外，如果有下面這些例外狀況，你也可以補充一些證明文件，來加強房貸抵稅條件的認列：
- 如房屋為部分出租時：可提供載明出租範圍的租賃合約影本，以劃分可抵免的自用區域，以及不可申報的出租部分。
- 如有房屋轉貸情形時：要附上原貸款的餘額證明書、清償證明書，以及新貸款的契約書或建物異動資料，來進行房貸抵稅條件的審核。
- 有其他用來買房的貸款時：如果是以修繕貸款或信用貸款來補足買房資金，申請時要記得附上權狀影本和建物謄本，來證明兩者之間的關聯。
房貸抵稅變化題！試算範例一次看
就算所有條件都符合申報規定，想用房貸抵稅來省荷包，還是要實際算過才知道可不可行。下面我們先用圖片說明各項扣除額的關係，並整理了4個常見的報稅情境，讓你能直接套用自己的情況，來做房貸抵稅試算：
範例1：一般房貸抵稅試算
假設小華2024年的房貸利息支出一共為36萬，而儲蓄利息為2萬，那麼他在2025年報稅時，可抵免的房貸利息支出為：
房貸利息36萬－儲蓄利息2萬＝34萬（超過30萬上限）
結論：小華今年的房貸抵稅為列舉扣除額上限30萬，超過的4萬要自行負擔
範例2：部分出租時的房貸抵稅試算
假設小華的房屋有三分之一出租給其他室友，那麼他可用來申請房貸抵稅的金額，就是：
房貸利息支出36萬×自用範圍2/3－儲蓄利息2萬＝22萬
結論：小華今年的房貸抵稅金額為有22萬，若沒有其他列扣項目，就可以直接用列舉扣除額進行申報。
範例3：買房不到一年的房貸抵稅試算
假設小華在2024年1～6月都是租房，每月房租2.5萬；7月才買房開始繳房貸，每月房貸利息2萬。那麼，他在申報綜合所得稅時，可以進行抵免的金額如下：
- 房貸利息支出：2萬×6個月＝12萬，小於房貸抵免上限30萬，可全額申報。
- 租金支出：2.5萬×6個月＝15萬，小於租金抵免上限18萬，可全額申報。
結論：2025申報所得稅時，房租已經從列舉扣除額改為特別扣除額，所以小華可依自身狀況選擇標準扣除額或列舉扣除額，因為特別扣除額是可以額外再扣除的項目，不用併入考慮。
試算範例4：父母也可房貸抵稅的情境
假設小華父親也有其他正在繳貸款的房屋，而2024年的利息支出為35萬，無儲蓄利息。這時候小華就要評估，是選擇與父親合併扶養申報，還是兩人分別申報會比較划算：
- 小華：房貸利息36萬－儲蓄利息2萬＝34萬
- 小華父親：35萬
結論1-合併扶養申報：基於一戶一屋原則，父親的房貸利息支出不可申報，只有小華可以房貸抵稅。但是小華可額外獲得扶養免稅額14.55萬＋長照特別扣除額12萬（如符合資格）＝26.55萬。
→無法報稅的金額：（34-30）+35-26.55=12.45萬（符合長照資格）
→無法報稅的金額：（34-30）+35-14.55=24.45萬（符合長照資格）
結論2-兩人各自申報：小華和父親都可以將房貸利息支出作為列舉扣除額申報，各自扣抵最高30萬。
→無法報稅的金額：小華個人負擔4萬、小華父親個人負擔5萬
房貸抵稅常見問題
只有部分出租、部分自用時，可以申請房貸利息抵免綜合所得稅，全部出租則不適用。申報時記得附上載明自用區域的租賃契約，方便稅務機關認定計算。
不行。房貸抵稅的減免對象，是「自用住宅購屋借款利息」，頭期款不屬於貸款，也不會衍生利息，因此無法在申報綜合所得稅時列舉扣除。
理財型房貸雖然也叫房貸，但它並不是買房用的貸款，而是用於理財規劃的消費性貸款，因此並不符合房貸抵稅條件，無法申報減免。
延伸閱讀：理財型房貸是什麼？和一般房貸有哪些差異？
結語
生活已經夠辛苦，千萬別讓屬於你的節稅權益白白溜走囉！趕快跟著我們上面整理的房貸抵稅秘笈，來試算對自己最有利的所得稅申報組合，聰明省下大筆稅金吧！
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