更新日期：2025-08-06
不少人會因為繼承等原因獲得持分土地，然而持分土地價值低，相關的規範也較多，讓持分土地買賣有更多細節要注意。若想買賣持分土地，該如何進行呢？歡迎和旺來財經一起了解！
持分土地是什麼？
持分土地意思為一塊土地的產權由2人或2人以上共同持有，並可依持分情形分為公同共有及分別共有：
- 公同共有土地：所有人共同持有一塊土地，沒有明確的比例劃分，權狀上會註記1/1，除非法律另有規定，否則進行任何處置時都必須經過所有持有人同意。
- 分別共有土地：指每位持有人各自持有土地的特定比例，並有獨立的持分土地使用權，可利用持有土地進行出租等收益行為。
舉例：該土地有4位持有人，A持有35%、B持有40%、C持有15%、D持有10%，但若未對所有權比例進行明確規定，則4人的持有比例就會平均劃分，每人25%。
持分土地可以買賣嗎？
無論是公同共有或分別共有土地都可進行買賣，但2者的買賣規定不一樣，以下分別說明：
公同共有土地
由於公同共有土地是由所有持有人共同擁有，根據民法第828條第3項規定，若想出售土地，應取得所有持有人同意。
分別共有土地
- 出售應有部分：依土地法第34-1條第4項規定，出賣人出售其應有部分時，其他共有人享有優先購買權，若無共有人願意承購，即可找尋第三人購買。
※名詞解釋—優先購買權：指根據法律或契約約定，當財產所有權人出售特定財產給第三人時，擁有優先購買權者可以依照與第三人相同的購買條件，優先承購該財產。
- 出售整塊土地：由於出售整塊土地容易出現共有人們意見不同的狀況，為了確保土地經濟效益最大化，土地法第34-1條第1項規定，若符合以下情況，即可直接出售整塊土地，不用經過所有共有人同意：
- 超過1/2的共有人同意且其持分土地面積合計大於50%。
- 其中一個共有人持分的土地合計大於2/3。
※貼心提醒：欲出售整塊土地的共有人必須事先以書面通知其他共有人，出售土地後也要負責其他共有人應得的補償；但若未通知就直接出售土地，其他持有人有權要求出售人以市價與售價的差價進行補償。
持分土地買賣注意事項
如果想進行持分土地買賣，出售前一定要注意以下4點，除了讓買賣更順利，也可避免未來產生爭議：
- 先確認持分土地使用權為分別共有或公同共有，並了解2者的買賣規定，以免自己及其他持有人的權益受損。
- 出售時除了要注意土地交易價格，也要確認各項文書費用及稅金是要由買方支付或自行支付。
- 必須以書面通知其他持有人，讓他們有機會行使優先購買權，若其他持有人都沒有購買意願，必須請他們簽署「不行使優先購買權切結書」，以免日後發生糾紛。
- 本身有優先購買權者要留意：
- 若決定購買後又反悔，須承擔買賣契約違約的賠償責任。
- 買賣條件必須與原始買方相同，才可確保土地交易的公平性。
持分土地買賣流程
若是想自行買賣持分土地，只要確保有遵守土地法第34-1條的相關規定，找尋買家即可。然而土地買賣所涉及的步驟相當繁多複雜，大多人還是會委託代書或房地產仲介等機構，以下是委託機構的持分土地買賣流程：
- 提出申請：找尋適合的土地買賣機構後提出申請。
- 土地評估：委託機構會先確認持分土地的類型，並請委託人提供相關文件，進行估價及買賣規劃。
- 進行簽約：確認合約內容，合約中必須包含詳細的持分土地買賣計畫、出售金額、仲介費用等。
- 出售完成：委託機構會協助找尋持分土地賣家，成交後就會將扣除仲介費用後的款項撥款給客戶。
持分土地買賣所需文件
- 土地所有權狀
- 土地登記申請書
- 出賣人和承買人身分證件、印章
- 土地買賣所有權移轉契約正、副本
- 土地增值稅、契稅繳款（免稅）證明書
- 出賣人印鑑證明（申請登記時親自到場，提供身分證正本者免附）
- 其他相關法令規定應附文件
持分土地買賣常見問題
由於持分土地的產權較為複雜，除了事前有很多法條要注意外，即使符合出售整塊土地的人數及比例規定，在實際交易上也有可能發生其他持有人在出售後不願意搬遷、點交的狀況，導致持分土地並不是好售出的物件。
不一定，只要符合土地法第34-1條規定，即使不分割也可進行持分土地買賣，但若遇到持有人間意見不同無法協議的狀況，可以向地政機關申請持分土地強制執行分割，分割後土地會變為獨立產權，就能自行完整運用土地價值。
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結語
若想出售自己持有的土地又不想委託機構的話，可詢問優先購買權人，減少和第三人交易可能會有的風險。若有持分土地貸款的需求，歡迎諮詢旺來財經，我們是專業安全的代書貸款，讓你能快速用持分土地獲取資金！
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