更新日期：2024-06-28
不少人會因為繼承等原因獲得持分土地，然而和完整產權土地比起來，持分土地的價值相對較低，相關的規範也較多，讓持分土地買賣有更多細節要注意。持分土地如何處理？若要買賣又該如何進行呢？以下持分土地買賣的介紹，歡迎和旺來財經一起了解！
持分土地是什麼？
持分土地意思為一塊土地的產權由兩人或兩人以上共同持有，並可依持分情形分為公同共有及分別共有：
- 公同共有土地：常發生於繼承、祭祀公業的祭田，所有人共同持有一塊土地，沒有明確的比例劃分，且除非法律另有規定，否則進行任何處置時都須經過所有持有人同意。
- 分別共有土地：指每位持有人各自持有土地的特定比例，並有獨立的持分土地使用權，可利用持有土地進行出租等收益行為。
舉例：該土地有4位持有人，A持有35%、B持有40%、C持有15%、D持有10%，但若未對所有權比例進行明確規定，則4人的持有比例就會平均劃分，每人25%。
持分土地可以買賣嗎？
無論是分別共有或公同共有土地，都可進行持分土地買賣，可依出售的狀況分為以下兩種：
出售其應有部份
只要依土地法第34-1條第四項規定，通知其他共有人以保障其他共有人的優先購買權，若無共有人願意承購，即可找尋第三人購買。
※名詞解釋—優先購買權：只要與第三人開出相同的價格，擁有優先購買權者即可優先承購該土地。
出售整塊土地
由於出售整塊土地容易出現持有人們意見不同的狀況，為了確保土地經濟效益最大化，土地法第34-1條有明確的規定：
- 若超過1/2的共有人同意，且這1/2共有人的持分土地相加後大於50%，即可不須經過所有共有人同意，將整塊土地出售。
- 若其中一個共有人持分的土地相加後大於2/3，即可不受同意人數的限制，自行將整塊土地出售。
※貼心提醒：欲出售整塊土地的共有人須事先以書面通知其他共有人，也須在出售土地後負責其他共有人應得的補償。
持分土地買賣流程
若是想自行買賣持分土地，只要確保有遵守土地法第34-1條的相關規定，找尋買家即可。然而土地買賣所涉及的步驟相當繁瑣，因此大多人還是會委託代書或房地產仲介等機構，以下是委託機構的持分土地買賣流程：
- 提出申請：找尋適合的土地買賣機構後提出申請。
- 土地評估：委託機構會先確認持分土地的類型，並請委託人提供相關文件，進行估價及買賣規劃。
- 進行簽約：確認合約內容，須包含詳細的持分土地買賣計畫、出售金額、仲介費用等。
- 出售完成：委託機構會協助找尋持分土地賣家，成交後就會將扣除仲介費用後的款項撥款給客戶。
持分土地買賣所須文件
- 土地所有權狀
- 土地登記申請書
- 土地買賣所有權移轉契約正、副本
- 土地增值稅、契稅繳款（免稅）證明書
- 出賣人、承買人之身分證件、印章、印鑑證明
- 其他相關法令規定應附文件
持分土地買賣注意事項
- 一定要先確認持分土地使用權為分別共有或公同共有，以免自身及其他持有人的權益受損。
- 確保其他持有人的優先購買權，若未通知其他持有人就售出土地，其他共有人有權要求出售人以市價與售價的差價進行補償。
- 出售時請確認土地交易價格，也要確認各項文書費用及稅金是要由買方支付還是自行支付。
持分土地常見問題
由於持分土地的產權較為複雜，除了事前有很多法條要注意外，即使符合出售整塊土地的人數及比例規定，在實際交易上也有可能發生其他持有人在出售後不願意搬遷、點交的狀況，導致持分土地並不是好售出的物件。
• 優先購買權人若決定購買後又反悔，須承擔買賣契約違約的賠償責任。
• 優先購買權人的買賣條件須與原始買方相同，才可確保土地交易的公平性。
不一定，只要符合土地法第34-1條之規定，其實不分割也可進行持分土地買賣，但若在出售土地時遇到持有人間意見不同無法協議的狀況，可以向地政機關聲請持分土地強制執行分割，分割後土地會變為獨立產權，就能自行完整運用土地價值。
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結語
以上就是持分土地買賣的介紹，建議大家若想出售自己持有的土地又不想委託機構的話，可詢問優先購買權人，減少和第三人交易可能會有的風險。若有持分土地貸款的需求，歡迎諮詢旺來財經，我們是專業安全的代書貸款，讓你能快速用持分土地獲取資金！
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