更新日期：2024-11-08
現今房價持續上漲，除了新成屋、預售屋，地上權住宅也成為許多民眾考慮購買的房產商品。地上權住宅是什麼？有哪些優缺點？今天旺來財經將和你分享地上權住宅相關資訊，跟我們一起往下看吧！
地上權是什麼？
地上權是指只擁有土地使用權，卻沒有土地所有權，可依使用空間大小分為下列2種類型：
- 普通地上權：依民法第832條規定，是指以在他人土地的上下有建築物或其他工作物為目的，而使用其土地的權利。也就是說，土地上下所有空間都可使用。
- 區分地上權：依民法第841-1條規定，意思是以在他人土地上下的一定空間範圍內設定的地上權。簡單來說，土地使用權的範圍只包含一定的土地上下空間。
地上權住宅是什麼？
地上權住宅意思是僅擁有建物使用權和建物所有權，但沒有取得土地所有權狀的住宅。現今大多數的地上權住宅是政府釋出國有土地，建商得標後所興建的建物。房屋使用上和一般住宅沒有差別，但土地所有權屬於政府，民眾比較像是向政府長期承租土地。
地上權住宅優缺點
雖然地上權房屋有許多吸引購屋族的優點，但也有不少地上權缺點，以下旺來財經替你整理好地上權房屋優缺點，讓你購買前可先進行評估：
地上權住宅優點
- 租金接近一般住宅行情。
- 購屋族的資產配置空間更彈性。
- 不用繳交地價稅，若未來轉手時也免繳土地增值稅。
- 房價比同地段一般住宅便宜2～4成，有機會以優惠價格入住精華區。
地上權住宅缺點
- 使用年限僅50～70年，如果地上權年限到了，屋主必須拆除房屋，並將土地還給土地所有權人。
- 由於地上權住宅沒有土地所有權、有使用年限限制，房屋殘值還會逐年降低，因此銀行貸款成數低、利率高，且轉手性也較受限。
- 地租採浮動利率，因此若公告地價調漲，就可能面臨需繳納高額地價的問題。
地上權住宅、使用權住宅和一般住宅有什麼差別？
除了地上權住宅和一般住宅外，還有一種僅擁有房屋使用權的使用權住宅，那麼3者有哪些差異呢？旺來整理了以下表格讓你可進行快速比較：
| 比較項目 | 地上權住宅 | 使用權住宅 | 一般住宅 |
|---|---|---|---|
| 屋主權利 | 房屋使用權及房屋所有權 | 僅房屋使用權 | 房屋使用權、房屋所有權及土地所有權 |
| 房屋價格 | 市價6～7成 | 市價6成以下，市場資訊不透明 | 一般市價 |
| 須繳納款項 | • 房屋稅 • 地租（為申報地價1%～5%） |
• 房屋稅 • 地價稅 • 土地增值稅 |
|
| 貸款成數 | 3～5成，且承辦銀行少 | 產權不完整，銀行核貸機率非常低 | 7～8成 |
| 轉手性 | 受限 | 非常差 | 較佳 |
| 利息可否抵稅 | 可以，但限自住者 | ||
地上權住宅年限
由於地上權住宅沒有永久地上權，所以大多有50～70年左右的使用年限限制。地上權年限到了之後，通常屋主需拆除建物，並將土地歸還給土地所有權人，若建物還可使用，就直接移轉登記國有。另外要特別注意，地上權年限是從建商得標簽約日開始算起，而非屋主入住日當天起算喔！
※貼心提醒：若想確認建案的簽約日期，可以到政府資料開放平臺、國產署網站，透過建案地址、地號比對查閱，進行地上權年限查詢。
地上權住宅常見問題
由於地上權住宅年限到期後會有需拆屋還地的可能，較不容易發生後續房產分配的問題，因此適合以下4類族群購買：
• 老年人
• 單身族
• 頂客族
• 不想留資產給子女者
可以，雖然地上權住宅沒有土地所有權，但房屋所有權屬於屋主，因此屋主仍可進行房屋繼承和贈與。
若申請地上權房屋貸款被銀行拒絕，或不滿意銀行貸款方案，可以向審核寬鬆、貸款成數高、撥款迅速的民間貸款公司申辦，較有機會成功。若有地上權住宅貸款需求，歡迎聯繫旺來財經。
延伸閱讀：民間房屋貸款安全嗎？6大重點讓你貸得安心！
結語
看完本文，你是否更了解地上權住宅了呢？旺來財經提醒你，雖然地上權住宅較便宜，但並不能永久持有，最好審慎評估後再決定是否入手。若你已決定要購買，需要申請貸款，歡迎聯絡旺來財經，讓我們協助你快速取得資金，安心購入想要的物件！
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