預售屋換約全解析！最新規定＆注意事項都在這篇

更新日期：2025-08-29

為了打擊炒房，除了央行推出一系列信用管制外，政府也針對平均地權條例進行修法，其中一項即為禁止預售屋換約。那麼，預售屋換約是什麼？禁止換約有例外情形嗎？更多相關問答，旺來財經都為你整理好了，一起來看看！

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預售屋換約是什麼？

所謂的預售屋換約，是指購屋人轉讓已和建商簽訂的預售屋買賣契約給第3人的行為。

不過要注意，為了打房，政府三讀後宣布通過平均地權條例修正案，規定於民國112年7月1日後取得的預售屋原則上一律不得轉讓或轉售，建商也不得同意或協助契約轉讓或轉售，違反者將按戶（棟）處50萬～300萬元罰鍰。

延伸閱讀：買預售屋注意事項有哪些？4大階段重點總整理！

預售屋禁止換約例外情形

雖然政府原則上禁止預售屋換約，但仍有部分特殊情況不受此限制。預售屋禁止換約例外情形可分為免申請與需申請2種：

免申請即可換約

1. 於112年6月30日前取得的預售屋。
2. 買受人在簽約後死亡，其繼承人因繼承辦理契約名義人變更。
3. 法人依法解散、撤銷或廢止登記清算後，清償債務所剩餘的財產歸屬。
4. 配偶、直系血親或二親等內旁系血親（即兄弟姐妹）間的讓與或轉售。
5. 法人合併或改制後，由合併或改制後存續或新設立的法人，依法承受或概括承受。
6. 夫妻法定財產制或共同財產制關係消滅後，因剩餘財產差額或共同財產分配，由一方或雙方共同承受。

需申請才能換約

1. 原買受人死亡，其繼承人無意保留。
2. 買受人因非自願離職而失業超過6個月。
3. 買受人本人或其家庭成員罹患重大傷病或特定病症，需6個月以上全天照顧。
4. 買受人或其家庭成員原設籍居住之房屋，因災害毀損而無法居住，需另行租屋。
5. 買受人或其家庭成員因重大意外事故，致第3人死亡或重大傷害，需6個月以上全天照顧。
6. 共同買受人之間的轉售或轉讓，原先可能為夫妻、朋友或家人共同購買，後續想改為1人單獨持有（出讓人僅限自然人）。

※貼心提醒：6種需申請才能換約的預售屋轉讓情形，每人每2年（自地方主管機關核准日之次日起算）限申請1戶，免申請情形則不受此限。

預售屋換約流程

1. 確認資格與細節：賣方需先向建商確認該預售屋是否符合換約規定，並了解可換約的時間點，買方則需審閱原預售屋契約內容與賣方付款證明。
2. 簽訂讓渡契約：買賣雙方簽訂預售屋權利讓渡契約（私契），約定簽約款、換約款的金額與支付日期。
3. 買方付款：買方依契約約定時間匯款至履約保證專戶。
4. 進行換約：買賣雙方至建設公司辦理換約手續，賣方將預售屋相關權利義務移轉給買方。
5. 撥款給賣方：買賣雙方簽訂履約保證專戶結案出款單，將履保專戶款項匯至賣方帳戶。
6. 賣家申報稅款：賣方於簽訂讓渡契約日的次日起30天內，需申報預售屋換約房地合一稅。

預售屋換約注意事項

想進行預售屋換約，務必注意下列4大事項：

確認原買賣契約書

預售屋需符合上段提到的特殊情況才能換約，因此購買前建議先向建商詢問清楚，若你為轉單的新買家，應檢閱原買賣契約書，確認該預售屋可轉售，以及完工日期、使用建材等內容細項，沒有問題再進行換約程序。

是否有客變或二工

新買家接手預售屋前，應留意是否有客變或二工的情況，如果有，就必須花時間處理增減帳問題，讓前買方先付清相關費用或退款，也要確認能否接受改變後的格局，若入住時才感到不滿意，只能自己再花錢進行合法裝修。

釐清所需負擔費用

由於預售屋換約不是一般的房屋移轉，不用繳契稅、印花稅、土地增值稅等稅金，但預售屋換約過程中賣方（原買方）和買方（新買方）仍有許多應支付的費用，以下為買賣雙方各自承擔的預售屋換約費用：

費用和稅金項目	賣方（原買方）	買方（新買方）
房地合一稅	持有2年內：45% 持有2～5年：35% 持有5～10年：20% 持有10年以上：15%	無
履約保證費	房屋成交總價的萬分之3	房屋成交總價的萬分之3
建商換約手續費	萬分之5	無

留意換約的時間點

若換約時間點已接近房屋完工日期，新買方就需一次補足自備款和換約產生的差價，不僅無法享受預售屋頭期款分期支付的優勢，若沒有事先做好資金規劃，還可能使自己面臨龐大的財務壓力。

預售屋換約常見問題

結語

以上就是預售屋換約的相關介紹，旺來財經再次提醒你，若要進行預售屋換約，需先確認自己是否符合資格，並了解換約流程和注意事項，才能保障自己的權益。

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