都更條件怎麼談？申請前先了解這9大重點！

更新日期：2024-11-20

台灣的都市化發展快速，有些早期建築已不符合居住標準，政府為了改善居住品質，努力推動都市更新計畫，究竟都更條件有哪些？都更流程又該如何進行？讓旺來財經一次為你說明。

都更意思是什麼？

都更的全名為都市更新，顧名思義是將老舊、品質不佳的房屋以重建、整建、維護等3種方式進行翻修或整頓，以下分別說明：

• 重建：將原本的建築物拆掉重建。
• 整建：改建或修建原本的建築物，或重新整修裡面的設備。
• 維護：改善建築物的狀況，例如：表面維修、拉皮等。

都更種類有哪些？

都更有下列3大種類：

公辦都更

資金來源為政府，實施者為中央或各縣市的主管機關，或是受委託的都更事業機構，就屬於公辦都更。不動產開發相關業者可透過公開評選程序，通過即可受主管機關的委託成為實施者。

民辦都更

由擁有一定比例土地及合法建築物所有權的建商委託都更事業機構主導進行，通常資金來源為建商本身。

自辦都更

實施者為擁有土地及合法建築物所有權的一般民眾自行組織的都更團體，可分為自辦或委辦2種（委託都更事業機構或建設公司等），資金來源多半為銀行貸款或自行籌措。

都更條件有什麼？

• 取得法定同意比例
• 房屋位於都市計畫區域內。
• 房屋符合地方政府更新單位劃定標準。
• 房屋需為合法建築，30年以上可重建，20年以上但未滿30年則僅可整建、維護。
• 基地面積需達1000平方公尺以上，若僅達500平方公尺，需經都更審議會同意。

都更獎勵

除了建物更新、美化市容以外，申請都更通過還有以下獎勵喔！

容積獎勵

政府給予的都更容積獎勵非常多，最高可享有建築基地基準容積1.5倍，或是各原建築容積加上該建築基地0.3倍的基準容積。例如，100坪的建物，符合容積獎勵條件的話，最多可蓋回100 x 1.5＝150坪的新屋。更多容積獎勵類別的詳細說明可見都市更新建築容積獎勵辦法。

稅賦減免

按都市更新條例第67條，地價稅、土地增值稅、房屋稅、契稅都有相關減免優惠。

相關補助

依都市更新入口網公告的自主更新補助辦法及須知，主要有3種補助項目：

• 重建規劃費補助：提供擬定都市更新事業、權利變換計畫，補助金額依所有權人數計算，前者最多500萬元，後者上限300萬元。
• 整建維護規劃費補助：幫助擬定都市更新事業計畫，並進行建築物耐震詳評和結構補強設計，補助額度依總樓地板面積和補強工程費用來計算。
• 整建維護工程費補助：用以進行建築物外牆修繕、增設電梯和結構補強，前2者的補助額度上限皆為工程經費的45%，後者依樓地板面積來計算補助額度，最多55%。

都市更新優缺點

優點

• 房價上漲：將原本的舊屋改建為新屋，屋況變好，房價自然也跟著上漲。
• 汰舊換新：屋況、公設、設備品質都有大幅提升，享有更好的居住品質。
• 獎勵補助：若都更順利，可享有政府提供的獎勵補助。
• 更加安全：都更後，因建築結構穩定度改善、公共安全設備更新，建築整體安全性上升。

缺點

• 公設比例提高：都更後通常公設比都會提高，也因此私人使用區域變少。
• 房屋支出增加：由於公設比提高，管理費也因此提升。另外由於房屋稅是以房屋評定現值計算，重建完成且過了補助期後，房屋稅可能會提高。
• 非一坪換一坪：房屋都更後並非一坪換一坪，若房屋位於非蛋黃區，重建建商需拿回更多坪數才能獲利，原屋主可獲得的房地就更少。
• 等待時間過長：都更需要耗費的等待時間較為漫長，過程可能長達10年以上，若中途有住戶反悔，都會影響進度。

都更注意事項

都更要注意什麼？若需要委託建商辦理都更，在談都更條件時務必注意以下4點：

• 所有權人
  1. 都更土地範圍：所有權人需確認好範圍，避免都更後的範圍不如預期。
  2. 工程不中斷原則：應按照建照、開工、興建、完工、申請使用執照、交屋，註明每項步驟的時間，以免建商拖延。
• 都更區住戶
  1. 協議合建：如果所有權人與建商採取協議合建，表示住戶是單獨簽約，可能會有分配不一的狀況，較不適合產權複雜的地區。
  2. 權利變換：建商委託估價，提出分配方法後由政府審核，非常公平，但無法先得知分配比例，適合土地面積廣且產權複雜的地區。

※貼心提醒：若是簽署協議合建，可加註擇優條款保障自己的權益。

都更申請流程

1. 初步整合階段：此為都更計畫最為繁瑣、耗時也最長的階段，需確認建築物在都更單元內，並整合土地範圍內的所有權人及住戶。
2. 報送事業概要：取得符合都市更新條例§37規定的都更同意比例後，召開公聽會，表明整體計畫構想，並向主管機關報送事業概要。
3. 報送事業計畫：規劃都更案的實質細節，並確保計畫可行性，包含主導者、建築設計、安置計畫、財務計畫等，且需按都市更新條例§37取得更高的同意比例。通過後採協議合建者，可直接執行計畫，若為權利變換者，則需進入權利變換計畫流程。
4. 權利變換計畫：針對更新前、後的權利價值估價，選配程序等，重新計算土地、建物、權利金的分配，並更新都更分配比例。
5. 進入計畫執行：開始後續重建、改建或維修流程。

※貼心提醒：自行申請劃定都更單元時，需先召開更新單元範圍說明會，此都更說明會注意事項可參考臺北市自行劃定更新單元重建區段召開更新單元範圍內說明會及相鄰土地協調會須知或各縣市都更處發布規定。

都市更新和危老重建的差異

	都市更新	危老重建
基地類型	符合都更條件的地區	1.房屋為都市計畫範圍內的合法建築，且非歷史或文化建築 2.符合危老建築物資格
申請期限	無	至116年5月31日止
同意門檻	多數決，依都更地區差異，同意比例規定有所不同	所有權人全數同意
面積限制	1000平方公尺以上	無面積限制
獎勵上限	上限為1.5倍法定容積	最高達1.4倍的基準容積或該建築基地1.25倍的原建築容積
稅賦減免	房屋稅、地價稅、契稅、土地增值稅	房屋稅、地價稅
申辦時間	平均以「年」來計算	平均為3～6個月
建物分配	協議合建或權利變換	與合建之建方協議

延伸閱讀：危老重建是什麼？6大重點詳細解說！

都更條件常見問題

結語

以上就是都更條件的介紹，也要提醒大家，雖然都市更新沒有申請期限，但每項流程都需要花費不少時間，若有都更想法，記得好好和住戶們討論，才能有效進行喔！

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