更新日期：2024-05-03
在台灣常見的房屋類型有新成屋、預售屋、中古屋等，但也有不少人選擇自地自建，打造心中的理想新家，這時自地自建貸款便是過程中不可或缺的一部份。自地自建貸款和一般房貸有何不同？利率高嗎？以下是自地自建貸款的介紹，一起來看！
內容目錄
自地自建貸款是什麼？
在自有土地上自行規劃、設計和建造房屋，和購屋時向銀行申請的房貸不同，若是要辦理自地自建貸款，不少人會收到申請土地建物融資的建議，又稱為土建融，適用於購買建築基地並興蓋房屋的法人或個人。用途為協助建築業者、個人進行自地自建後出售、出租、自用的需求。
自地自建貸款管道
土地融資
以土地作擔保品申貸，適合尚未有土地，需要資金購地；或是已經有土地，需要資金興建房屋的人申請。土地融資貸款成數約為該地鑑價金額5~7成。
建築融資
以未興建完成的建物作擔保品，申貸取得興建房屋的資金。有別於土地融資是既定有價土地作擔保，再加上銀行也會擔心房屋在一定期間內沒有完工，因此個人申請建築融資的條件較為嚴格。建築融資成數為營建計畫中工程費用的5~7成。
※貼心提醒：申請建築融資需附上興建計畫書、財務計畫書、營建合約等供銀行審核，且撥款方式為按工程進度撥款。銀行會檢查工程是否有按照進度進行，因此建議辦理前尋找專業團隊擬定計畫書。
土建融
以建築基地和建物共同作擔保申請貸款，也就是「土地融資+建築融資」的合稱。坊間常看到的土建融，就是指2種貸款一次申請。
※貼心提醒：根據中央銀行不動產貸款規定，借款人應切結購買土地於一定期間內動工興建，除有不可歸責借款人因素外，最長以18個月為原則，否則銀行將逐步按合理比例收回貸款，並採階梯式逐年加碼計息。
自地自建貸款比較
| 土地融資 | 建築融資 | |
|---|---|---|
| 貸款成數 | 鑑價金額5~7成 | 工程費用5~7成 |
| 貸款利率 | 年利率2.5%~7% | 年利率3.5%~8% |
| 貸款年限 | 一年續約一次，最長5年 | 一年續約一次，最長5年 |
建築融資的貸款成數需要留意報價合理性，例如一坪工程費用報價18萬，但業界行情是12~15萬，那成數可能就會打折。行情費用會依照中華民國全國建築師公會的各縣市建築物工程造價為主。
※貼心提醒：
1.實際自地自建貸款利率依各銀行為主，通常公股銀行利率較低。
2.無論是土地融資或建築融資，自地自建房屋後都可轉為一般房貸，延長還款年限。
自地自建貸款管道選擇
- 土地融資：適合自備款70%~100%的人。
- 土建融：適合自備款50%~70%的人。
- 土建融+額外籌資：適合自備款30%~50%的人。
※貼心提醒：若無法額外籌資，也可以透過變更建築設計，如坪數縮小、樓層減少等方法降低成本。
自地自建貸款申請文件
土地融資
- 買賣合約
- 土地謄本
- 建造執照
- 土地所有權狀
- 都市計畫區段圖
- 土地使用分區證明
- 街道名稱之地籍、平面、空照圖
建築融資
- 建造執照
- 財務計劃書
- 建築施工圖面
- 建築基地照片
- 房屋營造計畫書
- 合建契約（有合建才需要）
個人資料
- 戶籍謄本
- 財力證明
- 印鑑章、印鑑證明
- 撥款存摺封面影本
- 雙證件正本+影本（正本僅核對身分用）
自地自建貸款流程
- 提出申請：向自地自建貸款銀行提出土地或建築融資申請。
- 進行審核：提供相關資料供銀行進行現場勘驗等審核流程，並針對自地自建貸款試算出可貸額度與利率。
- 對保簽約：通過審核後行員與你對保確認合約並簽約。
- 抵押設定：依照提供擔保品進行抵押權設定。
- 完成撥款：設定完成後撥款，再次提醒建築融資是依工程進度撥款喔！
自地自建貸款常見問題
完善的興建計畫和財務書盤點自有備款與財力證明了解該地的土地使用分區
建議多和專業的建設團隊討論，還有機會合理的提高工程費用！
不可以喔！青年安心成家為購屋貸款，不在自地自建的範圍。另外，若想申請房貸，必須等房屋完工、取得使用執照和權狀。
為了避免有心人士囤地炒作，土地融資貸款需在貸款6個月內取得建造執照，並在1年內開始興建（合計最長1.5年），如果違反規定的話銀行是會收回貸款的。
結語
以上就是自地自建貸款的介紹。自地自建固然辛苦，需要申請人、建設團隊、銀行三方的協力合作，但若蓋出夢想房屋的話，一切辛苦都值得了！有其他貸款需求也歡迎諮詢旺來財經。
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