法拍屋怎麼買？購買流程＆注意事項帶你了解！

更新日期：2025-12-02

現今房價居高不下，讓不少想擁有自己的窩的購屋族望之卻步。除了考慮中古屋，價格相對實惠的法拍屋也成為許多人「彎道超車」的購屋選項！但是，法拍屋怎麼買？有哪些眉角要留意？買法拍屋可以貸款嗎？別擔心！跟著旺來財經，一起往下探索法拍屋的神秘面紗，讓您聰明買、安心住！

內容目錄

法拍屋是什麼？

簡單來說，法拍屋就是由法院公開拍賣的房屋。為什麼會被法拍呢？主要原因是債務人積欠稅務、遲繳或無力清償債務。此時，債權人就可以向法院聲請「強制執行」，將債務人名下的房屋進行查封、拍賣，以清償欠款。

如果想找到喜歡、符合自己所需的法拍屋，可以透過以下4種管道進行法拍屋查詢：

雖然法拍屋通常無法事先進入屋內查看，但「做好功課」才能降低風險！除了參考上述管道的公告，記得利用以下 2 種方式深度調查：

※貼心提醒：如果想詳細了解法拍屋投標單填寫方式，可到司法院全球資訊網查詢。

得標後，得標人必須在7天內繳清尾款（拍賣金額扣除保證金的餘額）。
繳清尾款後的7～10天內，法院會核發「不動產權利移轉證明書」，得標人必須在1個月內攜帶不動產權利移轉證明書到地政事務所辦理房屋過戶登記，否則每超過1個月會被處以應納登記費1倍的罰鍰，最高罰20倍。

辦理房屋過戶登記後，就正式成為該房屋所有權人。

開始拍賣法拍屋後，若該房屋都沒有人投標就會流標，之後再進入下一次拍賣程序。法拍屋總共有4次拍賣次序與1次應買，每一拍價格都不同，下列以一棟市價1200萬元的法拍屋來說明：

如果第四拍又流標，法院就會撤回該房屋的強制執行，並核發債權憑證給債權人，債權人則可憑證再次聲請拍賣房屋。

通常法拍屋的拍賣公告上會備註該房屋是否有經過點交程序，而法拍屋有無點交會關係到得標人是否能取得房屋使用權，以下是詳細說明：

有點交：
- 定義：得標後，由法院主動負責將法拍屋的「所有權」和「使用權」都交給得標人。
- 優勢：如果原債務人或第三方佔用該房屋不願搬離，法院可以依據《強制執行法第99條》，要求對方在期限內（通常是 15 天內）搬離。
- 建議：強烈建議民眾優先選擇購買有點交的法拍屋，交屋過程較有公權力保障。
無點交：
- 定義：得標後，法院只會移轉「所有權」，不會協助得標人取得房屋的「使用權」。
- 風險：若遇到原債務人、租客或第三方佔用房屋，得標人必須自行與對方協調處理。若無法達成共識，您需要透過訴訟途徑才能取得房屋使用權，過程曠日費時。

得標後7天就要付清尾款，若不能準時繳款，保證金可能被沒收，所以建議投標人在投標前2週就先找好願意承作法拍代墊的銀行，並提出貸款申請，避免得標後找不到承辦銀行或銀行還未審核完，導致來不及在期限內付清尾款。

法拍屋有貸款需求嗎？

\讓你的購屋流程更順暢、資金更靈活/

房屋價格較便宜：通常法拍屋價格比市價便宜2～3成，對購屋族來說可降低購屋成本。
投資報酬率較高：若買到屋況不錯、坪數大、所在地段良好的法拍屋，購屋後又加以裝潢、整修，當未來房市行情上升時將房屋轉賣，有機會賺取價差。
產權轉移有保障：由於法拍屋是透過法院強制執行程序進行拍賣，得標人繳清尾款後，法院會主動核發不動產權利移轉證明書，不用取得原屋主的同意就能辦理房屋過戶，因此產權轉移比一般房屋買賣更具有法律保障。