更新日期：2025-09-04
如果你看上了一間正在出售的房子，打算先支付斡旋金來爭取更好的價格，要記得斡旋金不是越高越好！那斡旋金多少合理？違約的話需要賠錢嗎？更多斡旋金重點都在這篇了，一起看看吧！
延伸閱讀：房屋買賣流程？6大步驟避免買賣糾紛！
斡旋金是什麼？
斡旋金是一種用來議價房屋價格的保證金，當你想要買下某棟房子，但對於價格不太滿意時，房仲會請你先支付一筆斡旋金給賣家，表示你有購屋的誠意，再和賣家進行議價。
如果在討論階段賣家同意了你的出價，你支付的這筆斡旋金就會變成定金，雙方也可以正式簽訂買賣的合約。
斡旋金注意事項
支付斡旋金雖然可以讓你有和賣家討論房子價格的機會，但也要留意下面5大事項，才能避免斡旋金陷阱，讓房屋議價過程更安心：
- 確認斡旋金契約內容：斡旋金契約書除了會有買賣雙方的權利義務外，也要寫清楚議價的期限（通常為3～7天），在這段時間內如果雙方談不好房屋價格，契約就會失效，斡旋金也應全部退還。
- 斡旋金不是越高越好：買家給多少斡旋金，並不會直接影響賣家把房子賣出的意願，如果房仲告訴你「斡旋金越高越容易成交」，要提高警覺，避免被話術誤導。
- 避免房仲騙走斡旋金：有些不肖房仲可能會利用買方反悔與賣家尚未同意的時間差，沒收斡旋金。若你想反悔出價，一定要先確認賣家是否已同意。
- 確認買房貸款有通過：如果你有向銀行借錢買房的需求，建議先確認自己的條件能不能成功申請貸款，否則和賣家討論成功後才發現不能貸款，只會多損失一筆斡旋金。
- 慎選房仲業者： 除了看口碑與服務態度，也可查詢其是否為合法登記的地產業者，避免與來路不明的仲介交易。
如何選擇可信的房仲業者？
選對房仲能降低斡旋金糾紛風險。建議消費者可依據以下三點判斷房仲是否值得信任：
- 查驗營業登記證號與公司資料
- 確認交易過程是否透明，並保留對話紀錄
- 選擇擁有正規加盟體系或高評價的仲介公司
有經驗的房仲會主動告知買方斡旋金用途與風險，且會建議使用要約書做為替代方案，降低不必要的金錢糾紛。
斡旋金可以退嗎？
不一定，會根據下面3種不同情況來決定：
- 約定時間內議價失敗：在議價時間內如果買賣雙方沒有辦法成功討論出一個彼此都同意的價格，就需要將斡旋金全額退給買家。
- 賣家同意後買方反悔：如果賣家在約定時間內同意買家提出的價格，也回覆買家要賣，這之後買方後悔不想買的話，賣家就可以直接沒收斡旋金。
- 賣家同意出售後反悔：如果賣家在同意賣出房屋之後反悔不賣，需要支付雙倍的定金（斡旋金）給買家。
斡旋金、要約書差別？
| 斡旋金 | 要約書 | |
|---|---|---|
| 支付金額 | 通常是房屋總價的1%～3%，或一筆固定金額（10萬～20萬左右） | 不必支付 |
| 協商成功 | 斡旋金會轉為定金 | 雙方簽約或先交訂金 |
| 協商失敗 | 全額退回 | 要約書失效 |
| 買家違約 | 賣家沒收定金 | 須賠3%違約金 |
| 賣家違約 | 需加倍退定金 | 須賠3%違約金 |
※名詞解釋：
- 定金：具有法律效力，如果買方違約，定金會被賣家沒收，賣方違約則需要加倍退還定金給買家。
- 訂金：沒有明確的法律規範，所以也不會有違約問題，買方如果之後不想購買，可以要求賣家退還訂金，賣方反悔的時候也只需把訂金還給買家就好。
斡旋金常見問題
Ｑ、斡旋金多少合理？
斡旋金沒有一定的價格，現在的行情大約是房屋總價的1～3%，或是10萬～20萬左右的固定金額，通常不會太高。
Ｑ、斡旋金糾紛該怎麼避免？
內政部有規定，房仲需要主動告知買家（建議用文字方式告知），可以選擇內政部版要約書或交斡旋金其中一種方式來爭取議價的機會，如果房仲沒有告知或強迫買家只能選擇某一種方式，就會違反公平交易法第25條的規定。
結語
斡旋金雖然是買屋過程中常見的一環，但背後潛藏的風險不可忽視。無論是金額合理性、契約條款，還是房仲行為，稍有不慎就可能讓你損失金錢或陷入糾紛。因此，在支付斡旋金之前，務必多做功課、詳細了解流程，並與具信譽的房仲合作，才能確保交易過程安全無虞！
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