斡旋金陷阱有哪些？可以退嗎？一篇為你快速解答！

更新日期：2026-04-02

如果你看上了一間正在出售的房子，打算先支付斡旋金來爭取更好的價格，應該遵循哪些斡旋金定價原則？如果違約的話需要賠錢嗎？更多斡旋金重點都在這篇了，一起看看吧！

內容目錄

斡旋金是什麼？

斡旋金是當房屋買家的出價低於賣方開價時，買家會先付給仲介的一筆費用，用意在於表達購屋誠意，希望仲介能幫忙向賣方談判；金額通常為10～20萬、或房屋總價的2～3%。

若賣方接受出價：這筆斡旋金將變成定金，雙方可正式簽訂買賣合約。
若賣方不接受出價：斡旋金應全額退還。

但若買家在賣方接受出價後又違約不買，定金將會被沒收。

※貼心提醒：斡旋金目前並無明確的法令規範，主要依據買家和仲介簽署的「斡旋金契約」，並且以現金或支票來給付。

斡旋金注意事項

支付斡旋金雖然可以讓你有和賣方討論房子價格的機會，但也要留意下面5大事項，才能避免斡旋金陷阱，讓房屋議價過程更安心：

確認斡旋金契約內容

斡旋金契約除了規範買賣雙方的權利義務外，也要寫清楚「議價期限」（通常為3～10天），期間內如果雙方談不好房屋價格，契約就會失效，斡旋金也應全部退還。

斡旋金不是越高越好

買家給多少斡旋金，並不會直接影響賣方出售的意願，如果房仲提出「再加一點就買得到」、「不斡旋會被搶走」等話術，要提高警覺，避免被誤導。

避免房仲騙走斡旋金

有些不肖房仲會利用「買家反悔」、「賣方尚未同意」的時間差，沒收斡旋金。

若買家想反悔出價，一定要先確認賣方是否已同意
若是賣方同意後又反悔，則須加倍賠償

確認買房貸款有通過

如果有房屋貸款需求，應先確認自己的條件能否成功核貸；否則若在賣方同意後才發現不能貸款，只會多損失一筆斡旋金。

慎選房仲業者

除了看口碑與服務態度，也可查詢其是否為合法登記的地產業者，避免與來路不明的仲介交易。

延伸閱讀：
看房注意事項有哪些？4大面向、常見問題完整盤點
 買預售屋注意事項有哪些？4大階段重點總整理！

斡旋金可以退嗎？

不一定，會根據下面3種不同的斡旋金反悔情況來決定：

情況一：約定時間內議價失敗
在議價時間內，如果買賣雙方沒有討論出彼此都同意的價格，就需要將斡旋金全額退給買家。
情況二：賣方同意後，買家反悔
如果賣方在約定時間內同意買家的出價，也回覆了買家；若這時候買家反悔的話，賣方有權直接沒收斡旋金。
情況三：賣方同意出售後反悔
如果賣方在同意出價之後反悔不賣，需要支付雙倍的定金（斡旋金）給買家。

斡旋金爭議最常發生在「時間點認定」，也因為轉變成定金後就具備法律效力，所以在交付前，應謹慎考慮是否能承擔反悔後的房屋斡旋金風險。

延伸閱讀：房屋買賣流程？6大步驟避免買賣糾紛！

如何選擇可信的房仲業者？

選對房仲能降低斡旋金糾紛風險。建議消費者可依據以下3點判斷房仲是否值得信任：

查驗營業登記證號與公司資料
確認交易過程是否透明，並保留對話紀錄
選擇擁有正規加盟體系或高評價的仲介公司

有經驗的房仲會主動告知買家斡旋金用途與風險，且會建議使用要約書做為替代方案，降低不必要的金錢糾紛；接下來將為你比較2者的差異。

斡旋金、要約書差別？

	斡旋金	要約書
支付金額	通常是房屋總價的1%～3%，或一筆固定金額（10萬～20萬左右）	不必支付
協商結果	 成功：轉為定金  失敗：全額退回	 成功：簽約、交訂金  失敗：要約書失效
反悔違約	 買家：沒收定金  賣方：須加倍退定金	 買家：賠3%違約金  賣方：賠3%違約金
個別風險	買家的現金會被綁住	違約金可能高於斡旋金
賣家違約	需加倍退定金	須賠3%違約金

※名詞解釋：

定金：具有法律效力，如果買家違約，定金會被賣方沒收；賣方違約則需要加倍退還定金給買家。※法源依據：《民法》249條
訂金：沒有明確的法律規範，所以也不會有違約問題。買家如果之後不想購買，可以要求賣方退還訂金；賣方反悔的時候也只須把訂金還給買家就好。

斡旋金常見問題

Ｑ、斡旋金多少合理？

斡旋金沒有一定的價格，市場慣例大約是房屋總價的2～3%，或是10萬～20萬左右的固定金額，原則上應量力而為，避免因反悔而被沒收，造成負擔。

小型房屋：甚至只須5～10萬
豪宅、別墅：可能須30～50萬以上

Ｑ、斡旋金糾紛該怎麼避免？

內政部有規定，房仲需要主動告知買家（建議用文字方式告知），可以選擇內政部版要約書或交斡旋金其中一種方式來爭取議價的機會。
如果房仲沒有告知或強迫買家只能選擇某一種方式，屬於違反公平交易法第25條的規定，可以向地政局或消保官申訴。

Ｑ、斡旋金應選現金還是支票來支付比較好？

金額10萬元以內，可選用現金，但務必當場與房仲清點、確認收據；若支付較高金額（10萬以上），建議使用支票，並註明禁止背書轉讓、抬頭指定賣方，以確保安全。
※法源依據：《票據法》第30條
※禁止背書轉讓：指支票上有註明不能透過背書方式轉讓給第三方，只能由票面上的指定受款人提領，目的在於保障交易安全，防止冒領行為。