危老重建是什麼？6大重點詳細解說！

更新日期：2024-09-19

台灣老屋眾多，有些已造成都市安全隱憂，為了讓這些危老建物有機會重建，政府提供多項獎勵措施，但哪些房屋符合危老重建條件？辦理危老重建優缺點有哪些？以下就讓旺來財經為你詳細介紹！

危老重建是什麼？

危老重建全名為「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，是內政部國土管理署於2017年5月公布的法案，希望能重建台灣都市內有安全隱憂的危老建築，透過提供費用補助、稅賦減免、容積獎勵等鼓勵民眾申請，申請期限到2027/05/31。

申請危老重建條件

1. 合法建築
2. 非歷史或文化建築

※貼心提醒：若房屋是歷史建築的話，政府都會通知房子所有權人，不確定的話也可向所在縣市的文化局諮詢喔！

3. 建築位於都市計畫區內
4. 取得全體所有權人同意
5. 符合以下危險及老舊建築物資格之一：
   • 結構安全性能評估結果未達最低等級者。
   • 主管機關依法通知限期拆除、直接強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除者。
   • 屋齡30年以上，經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準，且改善不具效益者。
   • 屋齡30年以上，經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準，且未設置昇降設備者。

危老重建優點

政府為了鼓勵民眾主動提出危老重建申請，在建物及稅賦方面都有特別提供危老重建獎勵。

1. 容積獎勵：單一案件的容積獎勵最高可達建築基地基準容積1.3倍，或是原建築面積1.15倍，而2020年新增的「時程+基地規模獎勵」最高還可額外再有10%的基準面積。例如，100坪的危老建物，符合容積獎勵條件的話，最多可蓋回100 x （1.3＋0.1）＝140坪的新屋。以下為時程和基地規模獎勵的相關說明：
   • 時程獎勵：自2020年起，以8%、6%、4%、2%、1%的方式逐年遞減。
   • 基地規模獎勵：重建面積達200平方公尺時就可獲得2%容積獎勵，面積每新增100平方公尺就再給予0.5%容積獎勵。

※貼心提醒：若原房屋已超過法定容積標準，那就只能適用1.15倍原建築面積的獎勵喔！

除了上述提到的容積獎勵外，還有以下幾種類別，只要總和上限不超過30%，在設計建物時就可以考量進去。

其他容積獎勵類別
基地未達200平方公尺，且鄰接建物屋齡均未達30年	2%
符合危老建物條件	6%~10%
原容積大於基準面積	10%
智慧建築	2%~10%
退縮建築	8%~10%
建築物耐震設計	2%~10%
無障礙環境	3%~5%
協助取得開闢公設	5%
綠建築等級	2%~10%

2. 稅賦減免：可享地價稅、房屋稅的減免優惠，申請期限到2027/05/11。
   • 地價稅：重建期間全免，建物完成2年內減半。
   • 房屋稅：重建期間全免，建物完成2年內減半，10年內若無買賣或移轉可繼續減半，最長可達12年。
3. 費用補助：各縣市規定不同，以下以台北市舉例。
   • 耐震評估：初步評估時提供危老重建補助12,000~15,000元、詳細評估補助費用30%，最多至40萬。
   • 計畫補助：每案55,000元及行政作業費5,000元，但各縣市名額有限，申請前要先確認喔！
   • 利息補貼：自住房屋且符合申請條件的話，每戶最高有350萬元的重建工程貸款利息補貼，貸款期限最長20年、寬限期最多5年。
4. 提供貸款信用保證：依各縣市主管機關評定，提供必要的危老重建貸款信用保證，以提高銀行核貸率。
5. 建蔽率和高度管制放寬：建蔽率即為建築面積占基地面積比率。建蔽率和高度管制放寬標準依各地方主管機構訂定，但建蔽率放寬以住宅區為限，且不得超過原建蔽率。

危老重建缺點

雖然政府提供許多危老重建的優惠方案，但提醒你也要留意以下3種危老重建陷阱：

1. 支出費用：雖然有許多針對危老重建費用的配套措施，但依舊是筆不小的開銷，可能不是全部所有權人都有辦法負擔。
2. 基地問題：危老重建可能會有基地不方正、地形狹長或零碎的問題，除了平面配置不易，也較難兼顧外部或內部的空間規劃設計，有些重建案的公設比例也會有過高的狀況。
3. 全體同意：危老重建需要全體所有權人都同意，若是公寓大樓，有些住戶可能自己會進行小幅度的重新裝潢，獨立戶數的屋況仍維持得不錯；或是有人無法負擔額外開銷，因此要讓全體同意也有一定難度。

危老重建申請流程

申請危老重建可分成6個階段：

1. 向各縣市政府提出申請
2. 進行重建資格確認（需取得建築物過半數住戶同意）
   • 初步評估（可申請補助）
   • 詳細評估（可申請補助）
3. 重建資格認定後，取得100%所有權人同意
4. 重建計畫書和相關文件送審
5. 重建計畫核准，申請拆照與建照後進行工程
   • 可申請計畫補助
6. 施工完成後，取得使用執照
   • 向稅捐機關申請房屋稅及地價稅減免

危老重建與都市更新差異

雖然危老重建和都市更新一樣，都有把房屋拆掉重建的過程，但實際內容卻大不相同，以下表格整理了2者的差異。

	危老重建	都市更新
時間限制	至2027年5月31日截止	無限制
面積限制	無	1000平方公尺以上（符合條件可放寬至500平方公尺）
同意比例	所有權人100%同意	多數決，至少75%所有權人同意
辦理流程	提出重建計畫並交由政府審查	需辦理公開展覽、公聽會，還要經過政府審議
容積獎勵	最多1.4倍	最多1.5倍
稅收優惠	地價稅、房屋稅	地價稅、房屋稅、土地增值稅、契稅

整體來說，危老重建的辦理流程較為輕鬆，能較快速解決房屋老舊的問題，不必像都更一樣經歷許多複雜的程序，但稅賦優惠相對較少，且需全體所有權人同意的限制，也導致申請危老重建的難度更高。

危老重建常見問題

結語

以上就是危老重建的介紹，由於危老重建有申請時效，加上需要全部所有權人同意才可申請，建議若有危老重建想法的居民要盡早與其他所有權人協商，才不會錯過政府提供的補助及獎勵。若擔心政府不核准你的危老重建計畫，歡迎聯絡旺來，我們有合法專業團隊，可協助你用最優惠的房屋二胎或其他貸款方案，順利取得資金，完成房屋翻新的願望！

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