更新日期：2024-10-31
許多人可能因投資或工作表現良好而獲得一筆額外資金，會計畫提前清償房貸，但房貸提前還款好處與缺點有哪些？如何辦理？以下就讓旺來財經來為你詳細說明！
房貸提前還款有哪些方式？
如果你想要提前償還房貸，有以下3種方式：
| 房貸提前全部還款 | 房貸提前部分還款 | ||
|---|---|---|---|
| 貸款年限不變 | 貸款年限縮短 | ||
| 適合族群 | 有大筆資金可用者 | 可用資金充足，想降低還款壓力者 | 可用資金充足，想降低總利息支出者 |
| 還款條件 | 繳滿銀行規定期數 |
• 繳滿銀行規定期數 • 還款金額沒有超過本金的1/3 |
|
| 還款方式 | 一次清償所有本金 | 提前清償部份本金，貸款年限維持不變，以降低每月還款金額 | 提前清償部份本金，每月還款金額維持不變，以縮短貸款年限 |
房貸提前還款優缺點
房貸提前還款好處雖然多，但也要留意相關風險，才能更好地評估提前清償是否划算喔！以下旺來整理了相關優缺點給你參考：
房貸提前還款優點
- 利息支出減少，每月還款金額降低。
- 可以縮短負債時間，並將省下的資金做其他運用。
- 若房貸是機動利率，可能會隨著央行升息或降息而變動，因此提前清償房貸可降低利率提高，還款壓力增加的風險。
房貸提前還款缺點
- 如果之後再申請貸款，需要重新付手續費、開辦費等相關費用。
- 在綁約期內提前償還房貸屬於違約，必須支付一筆違約金給銀行。
- 由於房貸金額較高，提前清償房貸後，可能手上可用資金不多，影響到日常生活的支出。
如何計算房貸提前還款違約金？
向銀行申請房貸通常都需要綁約3年，3年後想提前還款就不用付違約金，但如果在綁約期內提前清償房貸，就必須支付違約金給銀行。每間銀行的違約金收取標準都不同：
| 標準 | 違約金收取方式 | 銀行 |
|---|---|---|
| 嚴格 | 提前償還全部或部份本金，都要付違約金 | 第一銀行、彰化銀行等 |
| 中間 | 提前償還全部本金，不論有無申請塗銷抵押權，都要付違約金 | 台灣銀行、永豐銀行等 |
| 寬鬆 | 提前清償全部本金，並申請塗銷抵押權，才需要付違約金 | 土地銀行、合作金庫等 |
另外，各銀行計算違約金的方式也不一樣，有以下2種：
- 契約借款金額：以契約借款金額的百分比作為違約金，例如房貸金額800萬，還款50萬，在借款日起1年後申請提前清償全部本金，需要加收契約借款金額1%的違約金，那麼違約金就是800萬×1%＝8萬元。
- 提前清償本金：以提前償還本金的百分比作為違約金，例如房貸金額800萬，還款50萬，在借款日起1年後申請提前清償全部本金，需要加收提前償還本金1%的違約金，這樣違約金即為50萬×1%=5000元。
※貼心提醒：想了解更多銀行房貸提早還款資訊，可下載各銀行辦理各項消費性貸款提前清償違約金收費標準彙整表查看。
房貸提前還款試算
房貸提前還款利息怎麼算？若以貸款金額600萬，貸款利率2.06%，貸款年限30年，還款方式為本息攤還且無寬限期為例，以下為房貸無提前還款和第5年結束後，房貸提前還款50萬的比較：
| 房貸無提前還款 | 第5年結束後，房貸提前還款50萬 | |
|---|---|---|
| 第5年月付金 | 22,358元 | 22,358元 |
| 第6年月付金 | 22,358元 | 20,224元 |
| 總繳利息 | 2,048,732元 | 1,908,559元 |
從上表可以看到，如果在第6年提前清償房貸，不僅第6年起月付金減少，房貸提前還款利息也節省了約14萬元。
房貸提前還款流程
- 通知銀行：主動通知銀行，並提出房貸提前還款申請。
- 銀行清算：銀行收到申請後，清算貸款人名下的房貸餘額。
- 銀行通知繳款：銀行清算完成後，通知貸款人需要繳交的金額。
- 申請塗銷抵押權：貸款人清償完所有房貸金額後，可向銀行申請塗銷抵押權，並領取清償證明。
- 辦理抵押權塗銷：貸款人攜帶身分證、印鑑證明、清償證明等文件，到地政事務所辦理抵押權塗銷，房貸就全部清償完成。
結語
以上就是房貸提前還款的介紹。旺來財經提醒你，申請前可以先做試算，了解房貸提前還款是否划算，並選出適合自己的還款方式，才能安心、輕鬆的脫離債務人生。
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