中古屋貸款成數不足？這3大重點要注意！

中古屋相較預售屋或新成屋便宜，是許多人的買房選擇，但中古屋貸款好辦嗎？申貸前有什麼該注意的事項？成數不足怎麼辦？這些疑問旺來通通幫您整理好了，快一起往下看吧！

中古屋定義是什麼？

指經過一次以上轉手買賣的成屋，或是興建完工後領取使用執照超過3年以上的房屋。通常中古屋的議價空間較新屋高、公設比相對低，屬於實際可用坪數多、總價低的房子，且屋況普遍不錯，有些中古屋甚至不用重新整修就可以入住。

您可能也聽說過新古屋，新古屋產生的原因有二，可能是投資客買下後找時機轉賣，或建商滯銷所導致，屋齡通常在3～10年，且沒有人住過，與中古屋相比屋況更好。

中古屋與其他房屋類型的差別？

房屋類型	預售屋	新成屋	新古屋	中古屋	老屋
屋齡	0年	3年以下	3～10年	3年以上	30年以上
價格	最高	高	中偏高	中偏低	最低
有沒有人住過	無	無	無	有	有
貸款成數	8.5成	8成	7.5成	7成	6成

※老屋指有居住安全疑慮、超過30年以上的房屋，也就是一般說的危老建築。

中古屋有什麼優缺點？

優點

1. 價格較低：中古屋平均交易價格會比預售屋或新成屋低，適合預算較少的民眾購買。
2. 公設比低：最近的新房子平均公設比大多超過30%，中古屋的公設比相對較低，室內可用空間增加許多。
3. 可實地勘察：不像預售屋大多只能根據建商的藍圖想像格局，中古屋可實地勘查房屋的動線、建材和屋況等。

缺點

1. 貸款條件差：中古屋貸款成數低，須準備較多自備款，且還款年限普遍無法貸到30年。
2. 修繕成本高：屋齡較高的中古屋，可能會有管線老舊、壁癌或漏水等問題，購入後需要一筆修繕費。

購入中古屋前的注意事項？

• 房屋產權：可以調閱數位的電子謄本，了解房屋的產權狀況。
• 房屋結構：應檢查梁柱、牆壁、格局、採光等，看看有沒有漏水或壁癌等狀況。
• 看房時段：可以在早上、中午和晚上都去看看屋況，有許多瑕疵在特定的光線條件下才會顯露。
• 房屋建材：確認房子是不是海砂屋、輻射屋這類對身體健康有害的物件，並多了解防震狀況以維護自身權益。

中古屋貸款的3大重點？

貸款年限

銀行房屋貸款年限為20～40年，若借款人歲數太大或屋齡過高，便會影響到還款期數。銀行為了降低風險，大部分會有以下限制：

• 年齡＋貸款年限＜75年
• 屋齡＋貸款年限＜50年

貸款成數

中古屋貸款成數大約落在6～7成，除了屋齡和房屋現況外，還有以下2點會影響到核貸額度：

• 建築結構
  加強磚造房屋耐用年限為35年，鋼筋混凝土或鋼骨建材為50年。耐用年限越短，貸款成數越低，所以要確認好中古屋的建材喔！
• 坐落地點
  銀行會將房子依坐落地區分級，等級從A到D，A為最高等，貸款成數最高。台北市全區屬於A級，其他直轄市、新竹縣市和彰化縣有部分區域是A級，剩餘的縣市除非房屋狀況良好，否則額度普遍不高。

申請條件

除了中古屋本身，借款人的信用評分和財力證明也是向銀行申請貸款很重要的審核條件，若有信用瑕疵或收入不穩定等情形，銀行核貸的機率很低。

中古屋貸款成數不足怎麼辦？

銀行評估貸款成數是以鑑價為主，而不是用購入價格計算，加上銀行放款保守，所以還是有可能遇到成數不足的狀況，此時您可透過以下2種辦法填補資金問題：

• 申請銀行其他貸款：例如信貸、轉增貸或房屋修繕貸款等，但是千萬不要短時間內向銀行申辦太多次貸款，否則信用評分會受到影響。
• 申請民間房屋二胎：將已有貸款的房子拿去向其他機構辦理第二次抵押貸款。旺來提供各種二胎融資方案，月利率0.6%起，詳情可參考以下文章或來電諮詢專員！

延伸閱讀：房屋二胎是什麼？銀行和民間方案有何差別？

中古屋貸款流程？

1. 填表申請：向貸款機構提出書面申請，並檢附相關文件。
2. 條件審核：進行中古屋貸款試算，評估房屋價值，依照鑑價結果規劃方案並回報給您。
3. 對保簽約：雙方見面確認方案內容，包含額度、利率、還款規定等，接著進行簽約。
4. 抵押設定：至地政機關辦理抵押權設定手續。
5. 立即撥款：流程結束撥款至指定帳戶，依照合約還款。

中古屋貸款常見問題

結語

以上就是中古屋貸款的介紹。台灣房市熱度不減，讓中古屋成為許多首購族的選擇，只要在看房時多下點功夫，找到一間狀況良好的中古屋並非難事，如此對申請中古屋貸款也非常有幫助喔！

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