更新日期：2024-08-30
當你向銀行申請房屋貸款時，銀行一定會做房屋鑑價，以決定貸款金額。房屋鑑價是什麼？有哪些評估項目？如果你想更了解房屋鑑價的相關事項，就快來看本文的介紹，讓旺來財經帶你一起了解吧！
房屋鑑價是什麼？
房屋鑑價意思是透過專業鑑價管道進行調查與評估後，估算房屋有多少價值。無論房屋是因申請貸款、買賣、查封、法拍等因素，或是稅捐機關為了計算繼承和贈與的課稅金額，都需要透過房屋鑑價來了解房屋價值多少。
房屋鑑價管道有哪些？
房屋鑑價主要有4大管道，以下分別介紹：
銀行鑑價
銀行鑑價有以下3種方式。
- 銀行委託鑑價：銀行委託專業鑑價人員實際勘查房屋，並進行鑑價。
- 銀行行員估價：銀行行員會用鑑價資料庫查詢過往紀錄，並做專業評估，但只具有參考價值，並非最終確定的價格。
- 銀行鑑價線上：銀行串聯內部鑑價資料庫及內政部實價登錄平台，只要在銀行網路頁面輸入房屋相關資料，即可做房屋鑑價試算。
內政部網站
到內政部不動產交易實價查詢服務網，輸入相關資料，就可以查到房屋附近成交價格，以此初步評估房屋價格。
仲介業網站
各大房仲業者都有設置實價登錄等線上鑑價系統供民眾登錄查詢，並提供房屋成交資訊，如果有不了解的部分，也可再詢問各房仲業者。
不動產估價師
委託專業的不動產估價師或資產鑑定公司進行房屋鑑價，但需額外支出一筆不小的費用，建議你申請前先詢問清楚。
房屋鑑價有哪些評估項目？
常見的房屋鑑價評估項目如下。
- 房屋類型：房屋類型非規格化或小於15坪的房屋，鑑價金額比較低，銀行也較不願意承作貸款。
貼心提醒：規格化房屋類型以公寓、套房、透天或大樓等為主。
- 房屋地段：如果房屋位於市中心、捷運站、火車站等交通便利且生活機能良好，或是周邊無加油站、焚化爐等嫌惡設施的區域，房屋價值比較高。
- 屋齡和屋況：鑑價人員會以屋齡初步判斷房屋的折舊狀況，再評估內部裝潢、管線老舊程度、建築外牆等房屋情況後進行鑑價。另外，若是凶宅、危樓、海砂屋等有瑕疵的房屋，鑑價結果會較低，銀行受理貸款機率也低。
- 房屋持有面積：公寓、住宅大樓等多人持分的房屋或土地，也會影響鑑價結果。
- 周遭買賣成交行情：以內政部實價登陸系統提供的市場行情為依據，若房屋周遭買賣行情高，房屋鑑價結果就可能較高。
銀行房屋鑑價流程
- 銀行確認鑑價房屋的基本資訊。
- 銀行根據鑑價房屋的資訊，擬定估價計畫。
- 銀行根據申請人提供的房屋地址，收集房屋的相關資訊，例如建物登記謄本。
- 銀行鑑價人員會實際現場勘查房屋，觀察房屋位置、周邊環境等狀況。
- 銀行將房屋勘查結果及收集到的相關資料進行整理、分析，並做成一份房屋鑑價報告書。
房屋鑑價注意事項
當你選擇好管道，準備進行房屋鑑價之前，提醒你先注意以下幾點：
- 準備充足自備款：自備款建議準備3成左右，除了避免銀行鑑價結果不如預期，也可以做為買房的其他費用支出。
- 準備相關財力證明：房屋鑑價與實價登錄金額不一定相同，如果銀行鑑價比成交價低，為避免出現核貸成數不足的狀況，建議先準備足夠的財力證明來作為加分文件。
- 勿輕信房仲口頭承諾：如果你要購屋且向銀行申貸，不要輕易相信房仲業者口頭保證的價格，可請房仲提供3家以上銀行的房屋鑑價結果，作為相關準備款項的參考基礎。
- 勿多次同意聯徵調查：正式確定購屋之前，不要與多家銀行簽訂聯徵調查同意書，3個月內聯徵查詢次數超過3次，容易被銀行認為有經濟困難，還款能力低落的問題，因此建議你依據房屋鑑價結果選擇好房貸銀行後，再簽署同意書即可。
房屋鑑價常見問題
由於銀行會採取保守態度，也會根據房屋及申請人條件來調整鑑價金額，才會出現銀行房屋鑑價金額低於市價的情況。
依管道而定，通常銀行鑑價費用約5000～10000元，委請專業不動產估價師鑑價費用會較昂貴，落在10000～30000元左右，若你是透過銀行網頁或房仲網站進行線上房屋鑑價試算，則不需支付費用。
通常銀行房屋鑑價大約需要7～10天，但實際時間仍需要以各銀行的作業狀況為準。
結語
由於房屋鑑價會根據房屋周邊環境、市場行情等而有所變化，且可能出現各銀行鑑價落差大的情況，建議你，可以留意內政部的實價登錄資訊，並多多比較各銀行鑑價結果，才能更清楚的了解自己的房屋價值。若你想進行房屋貸款，卻不滿意銀行的房屋鑑價貸款成數，歡迎聯絡旺來財經，讓我們的專業合法團隊協助你獲得滿意的方案與額度！
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