房貸年限怎麼選？適用對象、申請條件都在這！

更新日期：2025-03-24

現在銀行提供的房貸年限通常都是20年或30年，只有少數可達到40年，但你知道年齡、屋齡與首購身分會影響到貸款權益嗎？銀行審核房貸年限有哪些條件？本篇文章將為你拆解3種年限的申請限制，幫助你預先評估適合自己的貸款門檻，馬上跟著旺來財經一起往下看！

內容目錄

房貸年限有哪幾種選擇？

一般銀行的房貸年限最長都是20年或30年，只有和政府合作推出青安房貸專案的8大公股銀行，或少數承辦首購房貸的民營銀行可達到40年。

那麼，房貸年限怎麼選？下面分別為你說明：

※名詞解釋－首購：申請房貸時，只要「貸款人名下沒有自己在使用的住宅」，就符合首購的條件，因此不是第一次購買才有首購資格喔！

※貼心提醒：大部分銀行辦理房貸都會有1～3年的綁約期，若期限內提前清償就需要支付違約金。如果有提前還款的計畫，記得先向銀行確認綁約期的問題。

在高房價、市場波動的當下，對於房貸年限的選擇不再只看「還款時間」，而是關乎到「資產配置」的問題，以下提供給你3個幫助決策的參考：

當下現金流的壓力
現金流是維持生活品質必要的條件，月付金會影響到現金流的保留多寡。
- 20年房貸：月付最高，但能強迫儲蓄，將金錢轉換成個人資產
- 30、40年房貸：適合資金不足者降低每月經濟壓力、或保留備用金
預估未來收入是否成長
年輕首購族若預期未來薪資會提升，可先選30或40年期來降低負擔，等收入確定增加後再提前還款，降低總利息。
計算總利息的支出成本
拉長年限是為換取每月的現金流空間，但同時也會將更多的利息均攤在月付金裡，40年期的總利息很可能會高達20年期的2倍，須衡量好是否符合資金規劃的長遠利益。

保留更多資金在手邊是為了避免有突發狀況；若保留的資金只是用於純粹的娛樂消費，那長年限的房貸就真的只是多付利息給銀行，白白增加支出！

銀行審核房貸除了參考你的申請需求，也有5項必要的房貸年限規定，綜合評估之後才會決定給你多長的房貸年限：

但年齡較高者可申請到的年限相對較短，或可能不核貸。

從以上資訊看來，20、30年房貸年齡限制多會在20~45歲以下，超過50歲以上，幾乎都會因還款能力風險的增加而縮短年限、調高利率。

而房貸40年條件多會要求申請人須在35歲以內、名下無房產（首購）、屋齡＜10年、或總屋齡＋貸款年限＜75（多以新屋為主）等，以確保40年內能還清。

想要用房貸年限來試算每個月需要還的金額，可以到各銀行提供的房貸試算頁面進行查詢，下面旺來舉例給你參考。

條件	說明
房貸額度	額度1,500萬、本利攤還
房貸利率	兩段式利率：第1年1.99%，第2年起3.2%
月付金額試算	20年房貸：每月75,811元，總利息約512萬元 30年房貸：每月55,368元，總利息約813萬元 40年房貸：每月45,345元，總利息約1,139萬元

從以上試算結果可以看到，雖然房貸年限越長，每個月還款的壓力就越小，但需要支付的總利息也越多，因此選擇房貸年限時，務必評估好再選擇最適合自己的方案。

如果沒有辦法申請政府推出的青安房貸，下面旺來為你整理了5間也有提供40年房貸年限方案的民營銀行，不過銀行官網顯示的資訊較少，建議你可以多方比較後，再到有意向的銀行詳細諮詢。

※貼心提醒：星展銀行也有40年房貸方案，但官方並無確切介紹資訊，建議可臨櫃、或致電詢問銀行專員。

Ｑ、房貸幾年最划算？

房貸年限並沒有所謂最划算的選擇，需要根據你自身的情況去做決定，如收入較高的族群，可能較適合短期房貸；手邊資金較少的話，選擇更長的房貸年限，能有效降低每個月的還款負擔。

Ｑ、房貸30年可以改40年嗎？

可以，但必須符合上面文章提到的40年房貸限制，才有機會申請成功。
假如申請不成功，也可選擇申請寬限期來延長還款時間（須以方案有寬限期為前提）。
延伸閱讀：房貸寬限期有什麼優缺點？做好6大功課才不吃虧

Ｑ、持分房貸年限多長？

由於持分的房屋產權較不完整，銀行通常不會承作持分房屋貸款，承辦的話年限通常也只有5～15年左右，民間則可隨借隨還，較沒有限制喔！
延伸閱讀：持分房屋貸款怎麼貸？7大重點輕鬆申辦！

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