更新日期：2025-09-24
想買房卻發現新成屋或預售屋太貴嗎？不少人會把目光轉向中古屋，價格實惠、坪效高，甚至可以直接入住。但中古屋貸款的申請條件比新屋嚴格，如果成數不足該怎麼辦？別擔心，這篇文章幫你一次整理重點。
什麼是中古屋？
簡單來說，中古屋就是已經有人交易過或使用執照超過3年的房子。這類物件最大的優勢是總價較低、公設比也不高，等於你花同樣的錢能買到更大的實用空間。
另外，許多中古屋屋況其實還不錯，有些甚至可以「拎包入住」，對想省裝潢費用的人很友善。
中古屋貸款的3大重點？
貸款年限
銀行房屋貸款年限為20～40年，若借款人歲數太大或屋齡過高，便會影響到還款期數。銀行為了降低風險，大部分會有以下限制：
- 年齡＋貸款年限＜75年
- 屋齡＋貸款年限＜50年
貸款成數
中古屋貸款幾成是大家都非常好奇的一點，中古屋貸款成數大約落在6～7成，除了屋齡和房屋現況外，還有以下2點會影響到核貸額度：
- 建材耐用年限（鋼筋混凝土通常比加強磚造好貸）。
- 房屋所在地區（台北市全區屬 A 級，額度相對高）。
想確認房價行情，可以參考內政部不動產交易實價查詢網。
申請條件
除了中古屋本身，借款人的信用評分和財力證明也是向銀行申請貸款很重要的審核條件，若有信用瑕疵或收入不穩定等情形，銀行核貸的機率很低。
青年首購族特別注意！
很多首購族會鎖定中古屋，因為總價較低，但也最容易遇到「成數不足」的情況。建議：
- 預先準備 3 成以上自備款，避免因鑑價過低而補不齊。
- 申請青年安心成家貸款等優惠方案，能稍微減輕利息壓力。
- 多比較不同銀行，有些銀行針對首購會提供相對友善的條件。
可以先用房屋貸款試算工具試算月付款金額。
中古屋與其他房屋類型的差別？
除了常見的預售屋、新成屋及中古屋外，還有較特殊的房屋種類，叫作新古屋，新古屋產生的原因有二，可能是投資客買下後找時機轉賣，或建商滯銷所導致。
| 房屋類型 | 預售屋 | 新成屋 | 新古屋 | 中古屋 | 老屋 |
|---|---|---|---|---|---|
| 屋齡 | 0年 | 3年以下 | 3～10年 | 3年以上 | 30年以上 |
| 價格 | 最高 | 高 | 中偏高 | 中偏低 | 最低 |
| 有沒有人住過 | 無 | 無 | 無 | 有 | 有 |
| 貸款成數 | 8.5成 | 8成 | 7.5成 | 7成 | 6成 |
成數不足怎麼補？
如果貸款成數不夠，除了增加自備款，還能：
- 申請信貸或修繕貸款。
- 找民間貸款公司，部分管道可貸到9成，但務必要挑選合法、透明的公司，避免高利風險。
中古屋有什麼優缺點？
優點
- 價格較低：中古屋平均交易價格會比預售屋或新成屋低，適合預算較少的民眾購買。
- 公設比低：最近的新房子平均公設比大多超過30%，中古屋的公設比相對較低，室內可用空間增加許多。
- 可實地勘察：不像預售屋大多只能根據建商的藍圖想像格局，中古屋可實地勘查房屋的動線、建材和屋況等。
缺點
- 貸款條件差：中古屋貸款成數低，須準備較多自備款，且還款年限普遍無法貸到30年。
- 修繕成本高：屋齡較高的中古屋，可能會有管線老舊、壁癌或漏水等問題，購入後需要一筆修繕費。
中古屋貸款常見問題
銀行中古屋貸款約為年利率2～4%；向旺來申貸的話，月利率1%起，專員會依據個人條件調整。
一般建議至少要準備3成。購買中古屋除了建物本身以外，還須將房屋買賣流程的規費、契稅等考慮進去，也要評估是否有其他裝修費用。
結語
中古屋是相對親民的選擇，但在貸款方面比新屋嚴格。掌握本文提到的3大關鍵，加上提前準備自備款與信用條件，就能大幅提升核貸成功率。買房不容易，但找到對的方法，就能更接近「有房人生」！
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